Ügyvéd válaszol: mire figyeljünk az új 3%-os lakáshitel választásakor? (x)

Ennek az oka leginkább a kamattámogatásban keresendő, hiszen a hitel érdekessége, hogy fix 3 százalékos kamat tartozik hozzá a futamidő végéig, így nemcsak sokkal olcsóbb, de mindemellett kiszámíthatóbb is, mint más piaci konstrukciók.

A kölcsönnel kapcsolatban természetesen nagyon sok kérdés merült már fel a lakosság részéről, hiszen a kedvező feltételek ellenére vannak, pontosabban lehetnek jogi buktatói.

Cikkünkben ezért nemcsak bemutatjuk az ősszel induló hitelprogram legfőbb tudnivalóit, hanem felkerestünk egy ügyvédet is, hogy jogi szemmel válaszoljon meg néhány fontos kérdést a téma kapcsán.

Maximum 50 millió forint, fix 3 százalékos kamattal

Az Otthon Start Program részeként a lakáshitel 2025. szeptember 1-jétől igényelhető, a jogosultak pedig akár 50 millió forintot is felvehetnek, méghozzá maximum 25 éves futamidővel, minimum 10 százalék önerő mellett, ami maximális keretösszeg esetén 5 millió forint.

Az új hitelkonstrukció legnagyobb előnye, hogy fix 3 százalékos kamattal rendelkezik, azonban érdemes alaposan megnézni a bankok kínálatát, hiszen a THM tekintetében lehetnek majd eltérések, ami hatással lehet a törlesztőrészletekre is.

A 3 százalékos kamat különösen előnyösnek tekinthető ahhoz viszonyítva, hogy jelenleg a piaci alapú lakáshitelek kamata gyakran 6 százalék feletti, ami a havi törlesztőrészletekben akár több tízezer forintos különbség is lehet, a teljes visszafizetett összegnél pedig milliós eltérésekkel kalkulálhatunk.

CSOK Plusszal is kombinálható

Önmagában ezzel a kölcsönnel a fentiek értelmében egy maximum 55 millió forintos ingatlant vásárolhatnak az igénylők, azonban a felső korlátot lakások esetén 100 millió, családi házaknál 150 millió forintnál húzták meg.

Ennek az oka részben az, hogy az Otthon Start Program akár CSOK Plusszal – illetve más hitelekkel is – kombinálható, így például azok a párok, akik a jövőben gyermeket vállalnának, akár 100 millió forintot igényelhetnek ebben a konstrukcióban.

Fontos azonban, hogy az új 3 százalékos kedvezményes lakáshitel esetében nem feltétel a gyermekvállalás, az csak CSOK-kal kombinált konstrukcióknál kerül képbe.

Új építésű és használt ingatlanra is felhasználható

Az új lakáskölcsön kapcsán nagyon fontos, hogy nem csak új építésű ingatlanokra használható fel. Vásárolható belőle használt családi ház, sőt társasházi lakás is.

Ebben a tekintetben az egyetlen kitétel, hogy a kiszemelt ingatlan négyzetméterára ne haladja meg a bruttó 1,5 millió forintot. Ez vidéken kevesebb problémát okoz majd, a fővárosban és a nagyobb városokban azonban már előidézhet némi fejtörést.

Kevésbé kockázatos, mint a CSOK és a babaváró hitel

Bár korábban is voltak olyan kamattámogatott hitelkonstrukciók, amelyek segítséget nyújthattak az ingatlanvásárláshoz, azonban ezek sokkal kockázatosabbak voltak, mint a most bemutatott Otthon Start Program.

A CSOK Plusz esetében például elengedhetetlen feltétel a gyermekvállalás, ami jogi szempontból utólag rengeteg buktatóval járhat, ha például nem teljesül.

Hasonló volt a helyzet a babaváró hitelnél is, ahol még szigorúbb feltételeket szabtak, ha ugyanis az igénylést követő öt éven belül nem születik gyermek, a kamatmentesség elveszik, sőt büntetőkamat fizetésére kötelezhetik az igénylőt.

Ezzel szemben az Otthon Start Program részeként igényelhető lakáshitelhez nem kitétel a gyermekvállalás, sőt még a házasság sem, az gyakorlatilag kortól, nemtől és családi állapottól függetlenül bárkinek felvehető.

Az új 3 százalékos lakáshitel igénylésének feltételei

Az új támogatott lakáshitel igénylésének ráadásul valamennyi feltétele enyhének tekinthető – különösen a piaci kamatozású kölcsönökhöz viszonyítva.

A kölcsönt gyakorlatilag bárki igényelheti, aki képes igazolni legalább 2 évnyi folyamatos tb-jogviszonyt és az elvárt mennyiségű havi jövedelmet, ami a maximálisan felvehető 50 millió forint esetében nettó 480 ezer forint.

Fontos feltétel még, hogy az igénylő elsőlakás-vásárló legyen, amivel kapcsolatban nagyon sok a félreértés.

A hivatalos álláspont szerint ugyanis a hitelt nemcsak azok igényelhetik, akik a benyújtás időpontjában vagy az azt megelőző 10 évben nem rendelkeztek saját tulajdonú ingatlannal, hanem azok is, akik legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányadot birtokoltak egy belterületi lakóingatlanban.

Fontos kitétel továbbá, hogy a hitel felvehető akkor is, ha értékbecslő igazolja, hogy az igénylő meglévő tulajdoni hányada nem haladja meg a 15 millió forintot.

Az új 3 százalékos lakáshitel jogi szempontból

Mivel az új lakáskölcsön rengeteg kérdést felvet jogi szempontból is, ezért felkerestünk egy budapesti ügyvédet, dr. Barazutti Bálintot, hogy válaszoljon néhány kérdésünkre az Otthon Start Program kapcsán:

Vannak-e jogi kockázatai a kamattámogatásnak (pl. visszafizetési kötelezettség bizonyos feltételek esetén)?

Igen, az Otthon Start Program keretében felvehető fix kamatozású hitel tartogathat kockázatokat. Ezek elsősorban a hitelképességi követelmények változásában, az ingatlanár korlátozásában, az adminisztratív ismeretek jogszabály kiforratlansága okán fennálló hiányában és a jövőbeli piaci változások okán fennálló bizonytalanságában állnak.

Az Otthon Start Program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. (VII.31.) Korm. rendelet 21. §-a részletezi azokat az eseteket, amikor a kamattámogatást vissza kell fizetnie az igénylőnek, ugyanis valótlan adatokat szolgáltatott a hiteligénylés során. Ezen szankció lehetséges következményeit, illetve alkalmazási feltételeit a következő pontban részletesen kifejtem.

Milyen esetekben kell visszafizetni az állami támogatást vagy a kamatkedvezményt?

Alapvetően elhatárolandó a hitel visszafizetése a kamattámogatás visszafizetésétől. A hitel visszafizetése a havi törlesztőrészletek megfizetése útján történik, míg a kamattámogatás megfizetése azt jelenti, hogy a teljes kamattámogatást vissza kell fizetni, ráadásul büntető jelleggel, ugyanis a kamattámogatás visszafizetése esetén az igénylés napjától számított jegybanki alapkamat + 5 százalékpont mértékű kamattal növelt összegét kell visszafizetni. A kamattámogatás visszafizetésére akkor kötelezi az igénylőt a bank, ha kiderül, hogy valótlan adatot szolgáltatott a hiteligénylés során, illetve nem lett volna jogosult a támogatás igénybevételére. A kamattámogatást vissza kell fizetni akkor is, ha a hitelszerződés feltételeit megszegi az igénylő, vagyis a tulajdonszerzéstől számított 5 éven belül eladja az ingatlant, azt megterheli, pl. jelzálogjogot alapít rajta, illetve nem lakhatás céljára hasznosítja. Építés alatt álló ingatlanok esetén vissza kell fizetni a kamattámogatást, ha a lakóépület építése a hiteligényléshez képest egy éven belül nem kezdődik meg, illetve, ha a használatbavételi engedély beszerzése hat éven belül sem realizálódik.

Mi történik, ha elválunk vagy eladjuk a lakást a futamidő alatt?

Az Otthon Start Program keretében felvett kamattámogatott hitelnek nincsenek olyan szigorú feltételei a házasság és gyermekvállalás területén, mint a CSOK vagy Babaváró programoknak, viszont fontos megemlíteni, hogy mi történik, ha a házasok közösen, adóstársként veszik fel a hitelt, majd a törlesztés során elválnak. A közös hitelfelvétel egyetemleges kötelezettséget keletkeztet az adóstársak között, vagyis a bank mindkét szerződő félen behajthatja a követelést, amennyiben nem kerülnek a részletek kifizetésre. Ezek alapján mindkét fél felelős marad a törlesztésért a válást követően is.

Az ingatlan eladására abban az esetben van mód, ha a bank ehhez ún. előtörlesztési hozzájárulás formájában hozzájárul. Megjegyzendő, hogy ennek hiányában az ingatlan gyakorlatilag eladhatatlan, ugyanis a bank a hitelösszeg biztosítására minden esetben jelzálogjogot alapít a megvásárolt ingatlanon, mely jelzálogjog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre, mely megakadályozza a tulajdonjog átruházását. Amennyiben mégis eladásra kerülne az ingatlan, az szerződésszegésnek minősül, és a teljes kamattámogatást vissza kell fizetni büntetőkamatokkal együtt.

A rendelet alapján akkor nem kell a kamattámogatást visszafizetni, ha az ingatlan eladásához a bank hozzájárul, illetve kötelezettséget vállalunk arra, hogy az eladástól számított egy éven belül új lakás kerül megvásárlásra vagy felépítésre, valamint az új ingatlant lakhatás céljára használjuk. Ebben az esetben a hitel „tovább vihető” az új ingatlanra.

Kell-e módosítani a szerződést, ha többen igénylünk hitelt (pl. házastárs, élettárs)?

Igen, mind az adásvételi szerződés módosítása, mind a hitelszerződés módosítása szükséges, ha több tulajdonszerző, több adóstárs lép be a jogviszonyba.

Milyen jogi és adminisztratív költségekkel kell számolni a hitel felvételekor (ügyvédi díj, földhivatali illeték stb.)?

Az ügyvédi munkadíj a vételár 0,5-1 százalékának megfelelő összeg szokott lenni, valamint meg kell fizetni 2x 10 600 Ft földhivatali szolgáltatási díjat is, egyszer a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésekor, másodszor pedig a tulajdonjog bejegyzésekor.

Jár-e illetékkedvezmény az Otthon Start Programban vásárolt első lakásra?

Az illetékről szóló törvény nem került módosításra, így az Otthon Start Program keretében történő ingatlanvásárlás csak abban az esetben biztosít mentességet az ingatlan értékének megfelelő 4 százalék vagyonszerzési illeték megfizetése alól, ha a hitelt CSOK Plusz vagy Falusi CSOK program keretében felvett hitellel kombináljuk.

Ha önerőként CSOK Pluszt vagy más támogatást használok, az hogyan befolyásolja a hitelt és a szerződést?

Ez a kérdéskör bankról bankra változhat, ugyanis a rendelet nem szabályozza, viszont a legtöbb bank elfogadja a CSOK Plusz, illetve Falusi CSOK program keretében felvett hitelt önerőként, viszont csupán a vissza nem térítendő támogatás összegét, mely által ingatlanra vonatkozó tulajdonjog keletkezik, illetve vállalja a szerződő fél az ingatlanban lakást. Az észszerű önerő-alkalmazás a Babaváró hitel felvétele, melyet minden bank elfogad önerőként.

Van általánosabb jogi buktató vagy gyakori hiba, amit érdemes elkerülni az új lakáshitel igénylésekor?

Az Otthon Start Program vonzó lehetőség első lakást vásárlók számára, viszont mint minden támogatott konstrukciónak, ennek is vannak buktatói, amelyekre nem árt előre felkészülni. Összességében a konstrukciót magas tb-jogviszony- és jövedelmiviszony-elvárás jellemzi, mely mellé az ingatlanárra vonatkozó korlátozások és a kínálati szűkösség is jelentős. Kockázatot jelent, hogy az élet- és munkakörülmények megváltozásával realitássá válhat a kamattámogatás visszafizetése, melyre büntetőkamatok is rakódhatnak.