Kézenfekvő megoldásnak tűnhet az üres irodaházak hasznosítására, ha lakóházakká alakítjuk őket. Az Egyesült Államokban ez a funkcióváltás képes lenne enyhíteni a lakáshiányt, főleg olyan városokban, mint New York, Boston és Cleveland. Az USA-ban több irodaterület áll üresen, mint a feljegyzések kezdete, 1979 óta bármikor, ez pedig a pandémia utóhatásának tekinthető. Sok helyen tértek át ugyanis a távmunkára vagy a hibrid munkavégzésre, így az amerikai irodaházak kihasználatlansága nagymértékű lett. Emellett ráadásul nem épül annyi lakóingatlan sem, mint amennyire igény lenne.
Fotó: AFP
Lakás-, épület- és várostervezési szakértők szerint ugyanakkor nehéz lehet az üres irodaházakat élhető, tetszetős lakóházzá alakítani, és ennek négy fő oka van.
A városépítést a területrendezési törvények szabályozzák, amelyek alapvetően egyszerű koncepciót követnek: városrészenként csak egyféle épület – például gyár, bérház, családi ház – épülhet. Röviden szólva a módosítás és az átminősíttetés lassú és bürokratikus folyamat, ráadásul ha lakóházak lesznek az irodaházakból, jelentős ingatlanadó-bevételtől eshet el az adott nagyváros.
Néha az egykori irodaházak jó lakóhelyek lehetnek, különösen a sűrűn lakott városokban, vagy olyan helyeken, ahol nagy a kereslet lakóingatlanokra. Előbbiek jó része külvárosi irodaparkokban található, azaz nem lakóövezetekben, és nem is áll rendelkezésre a lakóházak környezetében megszokott infrastruktúra, azaz nincsenek a környéken boltok, iskolák vagy tömegközlekedés.
Nincsenek ablakok, nincs elég fürdőszoba
Azokban a városokban, ahol kiemelten nagy a kereslet lakóingatlanokra, nemcsak a területrendezés és az elhelyezkedés jelent akadályt, hanem az irodaházak funkcionális sajátosságai is. Egyes becslések szerint a New York-i irodaházaknak mindössze három, Denver belvárosában pedig csupán két százaléka alkalmas lakóépületté alakításra. Mindezt pedig azért, mert nincs elég fürdőszoba, nincs elegendő ablak vagy nyitható ablak az általánossá vált legkondicionálás miatt. Az irodaterületek és a lakóházak közötti különbség a természetes fény megléte vagy a fűtés egyedi szabályozhatósága – utóbbi sokkal jobban megvalósítható egy lakóépületben.
A régebbi irodaépületek kisebb alapterületűek voltak, ami lakhatás szempontjából előny,
ám a mostaniak esetében a belső helyiségek távol esnek a természetes fényforrástól, messze vannak az ablakok.
Bár léteznek erre ötletes építészeti megoldások, azok igen költségesek.
Az átalakítást nehezíti még, hogy az irodabérleti szerződések hosszú távra szólnak. Addig, amíg az összes bérleti szerződés le nem jár, hiába kihasználatlanok az irodaházak, nem lehet azonnal átalakításba fogni. A bérlőket át kell helyezni, de nem minden üzemeltetőnek vannak ehhez másutt hasonló elrendezésű és árkategóriájú irodaházai.
Magyarországon az energiahatékonyság az egyik legfőbb szempont
Hazai viszonylatban is csak elenyésző esetben akad példa ingatlanok, elsősorban irodaházak profilváltására. Jórészt azért, mert egy ilyen beruházásnak kérdéses a megtérülése.
Ahol kellő figyelmet fordítanak a fejlesztésekre, és az ingatlan jó környéken található, nincs is szükség funkcióváltásra.
Sokkal inkább mutatkozik igény korszerűsítésre igen, mivel a cégek számára az energiahatékonyság egyre inkább kiemelt szempont, ahogyan az irodaterületek rugalmas variálhatósága is. Az átalakítás ellen szólhat még, ha az irodák a lakóingatlanoktól távol esnek és ugyanúgy nincs meg a lakhatáshoz szükséges infrastruktúra. A települések kevésbé frekventált, de könnyen megközelíthető külsőbb területein, esetleg ipari parkok közelében található korszerűtlen irodaházak esetében pedig az is lehetőség, hogy az arra alkalmas épületeket munkásszállóvá is alakíthatják.
