Maxi-Dubaj: hatalmas ígéret a lakáspiacon, de egyelőre nem több annál
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen a VilággazdaságGigantikus infrastruktúra- és lakóingatlan-fejlesztési tervet jelentett be Lázár János építési és közlekedési miniszter néhány hónapja: a Rákosrendezőre szánt Maxi-Dubaj a magyar kormány és az Egyesült Arab Emírségek együttműködésében valósulna meg.
Fotó: Faludi Imre
Arra voltunk kíváncsiak, hogy a lakáspiacot megérintette-e már bármilyen formában a terv, ami a számítások szerint 800 millió eurós, azaz több mint 300 milliárd forint állami infrastruktúra-fejlesztéssel jár együtt. A projekthez
- gyalogos és vasút feletti közúti felüljáróval,
- vasútipálya-fejlesztéssel,
- a vasúti pálya befedésével,
- az M1-es metró meghosszabbításával, valamint
- kerékpár- és gyalogút építésével járul hozzá a magyar állam.
A Rákosrendezőn létrehozott vasútállomást közvetlen összekapcsolják majd a repülőtérrel, ha a gyorsvasút terve megvalósul.
A Maxi-Dubaj-projekt óriási ígéret az ingatlanpiacon, de egyelőre nem több annál,
mivel sem a megvalósítás alapjául szolgáló kormányközi megállapodást, sem a beruházás tervét nem fogadták még el, bár sajtóhírek és a környékbeli bérlők szerint már elkezdődtek a tényleges előkészületek.
Milyen hatással van a Maxi-Dubaj a rákosrendezői ingatlanárakra?
Bár ez a szegmens gyorsan reagál a változásokra, a rákosrendezői fejlesztés kapcsán nyilvánosságra került részletek és maga
a beruházás volumene ellenére egyelőre nem hozta fokozott lendületbe a környék ingatlanpiacát
– válaszolta kérdésünkre Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője. A szakértő zuglói területen dolgozó kollégáinak beszámolói alapján a CSOK Plusz hatása viszont annál inkább érezhető: jelentősen megnövekedett a kerületben az érdeklődők és a hitellel vásárlók aktivitása, a február pedig már a lezárult tranzakciókban is fellendülést hozott.
A nemrég bejelentett gigaprojekt beárazására még várni kell, de
az biztosra vehető, hogy mint minden beruházás, fejlesztés, hatással lesz a használt lakások árára is.
Erre a XIII. kerületben számos példa található, ahol a sok új építésű projekt megemeli a környék, sőt az egész kerület használt ingatlanjainak árszintjét is, amelyek valamivel kedvezőbb áron nyújtanak vásárlási alternatívát a közelben.
„Ez a hatás a rákosrendezői beruházás tekintetében hatványozottan várható” – prognosztizálja Benedikt, miután ott egy teljesen új városrész épül számos lehetőséggel és elérhető funkcióval.
Fotó: Shutterstock
Az OTP Ingatlanpont szakértői is korainak érzik még a hatáselemzést, mivel még nem ismert a beruházás pontos tartalma, és hogy milyen jellegű épületek, milyen infrastrukturális fejlesztések fognak megvalósulni. Most még az sem megbecsülhető, hogy ezek a fejlesztések mennyire lennének vonzók, milyen lenne a kereslet volumene, milyenné válna a terület presztízse akár fővárosi szinten.
Általánosságban ugyanakkor elmondható – tették hozzá –, hogy
a környezet profitálhat a fejlesztésből, különösen a rozsdaövezetek, elhanyagolt ipari területek esetében,
ahol egy jól sikerült revitalizációval bővül az újlakás-állomány, fejlődik az infrastruktúra, a tömegközlekedés, felgyorsul a szolgáltatások kiépülése és a lakóövezetek összeérése.
Fotó: Faludi Imre
A Maxi-Dubajjal közvetlenül határos XIII. és XIV. kerületi, jellemzően alacsonyabb presztízsű részek, utcák környezetére élénkítően hathat a beruházás, ha megvalósul.
Minden ingatlanfejlesztés akkor tekinthető biztosnak,
amikor a beruházó megvásárolta a telket, és megszerezte a szükséges engedélyeket a projekt megvalósítására. Egészen eddig az időpillanatig a projekt csak egy lehetőség
– mutatott rá Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója. Ma tehát még nem lehet beépíteni az ingatlanárakba a projekt várható pozitív hatásait, noha ennek ellenére az a tapasztalat, hogy az eladók ezt kisebb-nagyobb mértékben mégis megpróbálják.
Várható előnyök és hátrányok
A projekt lényegében egy teljesen új városrészt teremt majd, ami egyértelmű előny. Számos új funkció, változó autós és tömegközlekedési lehetőségek, infrastrukturális fejlesztések társulnak majd hozzá, amelyek mind emelik a környék renoméját – sorolta Benedikt Károly. Ez mindenképpen a használt ingatlanok árának emelkedésével is jár, valamint hatással lesz a közelben található más fejlesztők projektjeinek keresettségére és áraira is.
Hogy hátránya lesz-e ingatlanpiaci szempontból a fejlesztésnek? „Talán a bővebb részletek ismeretében megállapítható lesz – tette hozzá a DH szakértője –, de vélhetően jóval erősebb lesz a projekt építő hatása, mint ha a jelenlegi állapotában maradna a terület.”
A fejlesztés volumene miatt az is előfordulhat, hogy teljesen elszívja a kerületi keresletet, vagy akár még a szomszédos kerületekre is hasonló hatással lesz, ami felértékelődés helyett kereslet hiányt hoz a régebbi ingatlanok tulajdonosainak
– vetette fel Balla Ákos, aki szerint nem szabad túlértékelni sem a fejlesztést, ugyanis a környéken található 50-80 éves lakóépületek árszintje sosem fogja megközelíteni az új városrészben épülőkét.
Milyen négyzetméterárak vannak most a környéken és Zuglóban?
A Központ Statisztikai Hivatal Ingatlanadattára szerint 2022-ben a zuglói átlagos négyzetméterár 808 ezer forint volt, ami 2023-ban 3 százalékkal 785 ezer forintra csökkent. Ugyanekkor a XIII. kerületben 927 ezer forint volt az átlag négyzetméterenként, 2023-ban a Duna House adatai alapján azonban
már meghaladta az 1 millió forintot négyzetméterenként az összes ingatlantípus figyelembevételével.
A használt ingatlanok terén lassú, de stabil, 3 százalék körüli körüli áremelkedést hozott a beruházás híre a XIII. kerületben a DH közlése szerint.
Jó iránytű az irányítószámAz érintett terület az 1142-es irányítószám-körzet része, ahol a NAV adatait feldolgozó OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint 2023-ban 811 ezer forint volt az átlagár négyzetméterenként. Az ebbe a körzetbe tartozó lakóterületek nagy része az M3-as bevezetőtől keletre esik, és lakótelepek mellett kedvelt kertvárosi részek találhatók itt. Szintén az OTP Lakóingatlan Értéktérkép alapján a XIV. kerület négyzetméterenkénti átlagára 886 ezer forint volt 2023-ban. A XIII. kerület határos irányítószám-körzetei a 1131 és a 1135, de ezek ingatlanállománya rendkívül heterogén, azaz lakótelepek, új építésű lakások, kertvárosias jellegű utcák váltakoznak ott, ezért nehéz átlagértéket meghatározni – közölte az ingatlanforgalmazó. |
