Költözzünk, de okosan!

Melyik éri meg jobban? Ha venni, akkor újat, vagy régit? Hogyan döntsem el? Ha újat, akkor építeni, vagy építőtől vásárolni? És tovább: ha venni, akkor miből? Eladjam a meglévőt, és csak a különbözetre vegyek fel hitelt? Vagy adjam bérbe a jelenlegit? Ha új ingatlant veszek, mire kell figyelnem, mekkora telek szükséges, milyen szerkezetet válaszszak? És a használtnál? – sorolja az Eston International abban a „hangosan gondolkodó” anyagban, amelyben a keresleti oldal szempontjait ecsetelte.
Elöljáróban mind az Eston, mind más megkérdezett cég leszögezte: nincs egyértelmű recept arra, hogy mi előnyösebb: a vétel vagy a bérlet. Azt viszont mindenki elmondta: érdemes alaposan megfontolni, hogy az egyes változatok milyen ráfordítással járnak, ehhez milyen előnyök és persze hátrányok társulnak.
Az Eston által elkészített egyfajta döntés-előkészítési menetrend általánosan elfogadott szemléletet tükröz a szakmában. E szerint a felmérő elemzés során ki kell térni az ingatlanhasználat adataira (bérleti, üzemeltetési költségek, területek, járulékos költségek), létszámadatokra, a szervezeti és működési felépítésre, fel kell tárni az esetleges szervezeti átfedéseket, a szervezeti és működési logisztikát, valamint az ingatlanhasználat tükrében a hatékonyságot – fejtegette Halbreiter Szabina, az Eston vezető tanácsadója, aki hozzáfűzte: hiába ér el egy kkv alacsonyabb bérleti díjat, annak sokszorosát fizeti ki szállítási többletköltségként amiatt, hogy a telephely – a cég szállítási irányaihoz képest – előnytelen helyen található.
Tanácsolja, hogy a feltárt hátrányok és a cég preferenciái alapján jelöljék meg az optimumot. Itt kell megvizsgálni a cég területigényét, a működési logisztika alapján javaslatot tenni a telephely földrajzi elhelyezésére.
Az igényelt épületméret alapján pedig elkészíthető a bérlet, illetve a tulajdon költségvetése és a költségek elemzése.
A tulajdonszerzés költségeinek elemzése során ki kell térni minden olyan pontra, amely az ingatlanhasználat módjának megválasztását befolyásolhatja: a bérletnél a berendezés költségeire, a bérlet időtartamára, a bérleti díjak indexálására, a közös költségre, az üzemeltetés költségeire, építésnél a telek beépíthetőségi paramétereire, építési és szakhatósági engedélyezések kapcsán felmerülő problémákra, építési, üzemeltetési és fenntartási költségekre, valamint az ingatlantulajdonnal öszszefüggő adókra is. Az ingatlanhasználat módozatainak költségei mellett fel kell sorolni az adott konstrukció előnyeit és hátrányait, részletesen elemezni szükséges az időbeli megvalósíthatóságot, és természetesen ismertetni kell a kockázatokat. Költözzünk tehát, de okosan – tanácsolja az Eston.
Természetesen nem minden ingatlanpiaci szereplő (beruházó, fejlesztő, kivitelező, bérbe adó ügynök, üzemeltető, finanszírozó), illetve bérleményt vagy tulajdont kereső cég ért egyet azzal, hogy mozdulni kell. Az sem biztos, hogy a venni, vagy építeni dilemma egyáltalán felmerül a kis és közepes cégek körében.
Debreceni Klára, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlanügynökség irodapiaci vezető elemzője szerint jövőre – az előző évekhez képest – sokkal több vállalkozás inkább kedvező feltételekkel újratárgyalja vagy meghoszszabbítja szerződését, mint korábban. A közepes cégek közül viszont továbbra is nagyarányú lesz a korszerűbb irodaházat megcélzó, de ott a bérletet előnyben részesítő vállalkozás. Tárgyalási pozíciójukat könnyítheti, hogy enyhe túlkínálat van, és még inkább az lesz 2006-ban. Persze lehetnek olyanok, akik mondjuk lakásirodákból költöznek korszerű irodaházakba, és ott 15-20 százalékkal magasabb díjjal kell számolniuk. Ezek kockázatosnak tarthatják a lépést, de a kényelem és mondjuk a különböző, egymástól esetleg távol lévő bérlemények összevonásából adódó előnyök a másik megoldást tüntetik fel előnyösebbnek számukra.
A bérbeadók 2006-ban is kénytelenek sok helyütt különböző engedményeket adni. Legtöbbször a 2-3 hónapra szóló díjmentességet ajánlják, kevesebbszer a díj csökkentését, és azt, hogy közreműködnek az irodabelső kialakításában, netán átvállalják a költségek egy részét. „A bérlőjelölt a végeredményre kíváncsi, vagyis azt nézi, hogy az ajánlati csomag összességében olcsóbb lesz-e, vagy sem” – érzékeltette a helyzetet Sas Gábor, az öt irodaházat üzemeltető AIG/Lincoln üzemeltetési igazgatója.
Budapesten az egy négyzetméterre számított átlagos havi irodabérleti díj 2005 utolsó hónapjaiban 10,5–15 euró között mozgott. Az A kategóriás irodaházakban 13–21, a B kategóriásoknál pedig a 8–12 euró közötti sávban ingadoztak a díjak.
Egyelőre csak nagyvállalatok által használt módszer az úgynevezett vevőképviselet, amely azonban több kisebb vagy közepes cég összefogása esetén a kkv-szektort is előbb-utóbb eléri. A vevőképviselő az ingatlant vásárló ügyfél érdekeit tartja szem előtt, ugyanakkor természetesen az ügylet során minden résztvevővel szemben tisztességes módon jár el.
A képviselő ideális esetben – és efelé haladunk Magyarországon is – ügyfele igényei alapján keresi a megfelelő ingatlant, a lehető legátfogóbban vizsgálja az ingatlankínálati piacot, és munkája során a vevő számára elérhető legjobb ingatlan felkutatására törekszik. Emellett átfogóan tájékoztatja ügyfelét a választott környék ingatlanpiaci viszonyairól, a kialakult árakról, a várható piaci tendenciákról – fűzte hozzá Tilk László Géza, az Ingatlanpiac.info szakportál tulajdonos vezetője.
Szakértők szerint érdemes erre a külső piaci szereplőre bízni az irodaválasztást, ha mondjuk viszonylag új a vállalkozásunk, ha nincs saját köreinkben megfelelő szakmai tapasztalat az irodaterület optimalizálására, vagy ha több bérleményünk összevonására készülünk.

>> megtudja, hogy milyen tervezett beruházások lesznek a környéken, amelyek befolyásolhatják az ingatlanok jövőbeni értékét

>> közli az ügyletre vonatkozó jogi és adózási kötelezettségek részleteit

>> dokumentálja az ügylet során feltárt, az ügy érdemi részét érintő tényeket és azok forrását

>> az adásvételi tárgyalásokon a vevő részére elérhető legelőnyösebb szerződési feltételekre törekszik

>> megtudja, hogy milyen tervezett beruházások lesznek a környéken, amelyek befolyásolhatják az ingatlanok jövőbeni értékét

>> közli az ügyletre vonatkozó jogi és adózási kötelezettségek részleteit

>> dokumentálja az ügylet során feltárt, az ügy érdemi részét érintő tényeket és azok forrását

>> az adásvételi tárgyalásokon a vevő részére elérhető legelőnyösebb szerződési feltételekre törekszik -->