Erősen kétséges a berlini bérletidíj-sapka jövője és hatékonysága is. A német törvényhozás a főváros bérlőinek védelmében vezette be a korlátozást, de a nem várt következményeket az egész város, sőt Németország is megérezheti. Az átlagos berlini albérletárak nemzetközi összehasonlításban nem drágák, sőt, még egyes német városokban is többet kell fizetni egy lakásért, az elmúlt tíz évben bő 50 százalékkal drágultak a bérleti díjak – mutat rá a Concorde Értékpapír Zrt. elemzése. Ha innen nézzük, akkor jogos bérlői igény a drágulás megfékezése, bár erősen kétséges a szabályozás alkalmassága – már ha egyáltalán átmegy őszig az Alkotmánybíróságon.
A korlátozásnak lesznek azonnali, egyértelmű hatásai is, különösen az építőipari aktivitás gyors zuhanása. Emellett a Deutsche Bank friss elemzésében rámutat, hogy jó pár olyan következménye is lehet a szabályozásnak, amivel a honatyák nem számoltak. A korlátozás másodkörös hatása lehet nemcsak a berlini, hanem a teljes német átrendeződése. Ha a főváros korlátozása sikeres lesz, a befektetők arra spekulálhatnak, hogy a berlininél drágább piacokon, Stuttgartban, Frankfurtban és Münchenben is bevezethetik a sapkát. Ez az összes városban visszavetheti az építőipart. Ráadásul hiába nem emelkednek az albérletárak, az építőipar hanyatlása miatt nem épül elég ingatlan, így a kínzó lakáshiány sem csillapodik.
Megváltozhatnak a tulajdoni arányok is a főváros körül. 2018-ban a berlini lakosok csupán 17,4 százaléka lakott a saját lakásában, a többi bérelte az ingatlant. A befektetők könnyen választhatják azt a stratégiát, ahogy akár nyomott áron is megválnak a lakásoktól, eladva őket az eddigi bérlőknek, hogy máshol keressenek profitot. Az eddigi tapasztalatok szerint egy díjsapka évente 0,1-1 százalékponttal növeli a tulajdonosi arányt. Azok a bérbeadók viszont, akik megtartják a lakásokat, vélhetően nem fognak állapotfenntartó beruházásokra költeni, a lakásállomány minősége gyors romlásnak indulhat. Az alacsonyabb bérleti díjak miatt csökkenhet az üresen álló ingatlanállomány is. Ezt az agresszívabb befektetők úgy értelmezhetik, hogy van erő a piacban, és további felvásárlásokba kezdhetnek – még jobban felverve az amúgy is magas ingatlanárakat.
A tulajdonosok viszont lehet, hogy inkább megkerülik a szabályozást. Az egyik módszer, hogy a bérbeadásra szánt lakást hotelként vagy hostelként üzemeltetik tovább. Úgyszintén átválthatnak a kereskedelmi ingatlanpiacra, és irodaként adhatják ki a lakásokat. Hangsúlyos ugyanakkor, hogy a berlini önkormányzat az irodapiacon is szeretne korlátozást, bár ez a szövetségi szintre tartozik, tehát a szükséges alkotmányossági vizsgálatok miatt vélhetően több év még, mire hatályba léphet. A harmadik befektetői kerülőút, hogy a fővárosból az agglomerációba települnek át, és ott vásárolják fel a szabadon álló lakásállományt.
A tapasztalatok azt mutatják, hogy az első generációs bérleti sapkák működnek ugyan, és stabilizálják a lakáspiacot, de erősen visszavetik a munkavállalói mobilitást. Ez pedig az építőipar visszaesésével együtt kihat a termelékenységre, végső soron pedig a berlini GDP-növekedés lassulásához vezethet. A német feldolgozóipari recessziótól Berlin gyakorlatilag védve van: a fővárosban túlnyomó többségben van a magas hozzáadott értéket előállító szolgáltató szektor. Az elmúlt években a berlini átlagosan évi 4 százalékkal gyarapodott a DB adatai szerint, ez azonban könnyen megcsappanhat a díjsapka miatt.
A berlini lakosok mindössze 17,7 százaléka élt 2018-ban saját tulajdonú lakásában, a többi bérelte az ingatlant.
