Óriási rizikó és egyben üzlet: ez az ukrán ingatlanpiac, már ami maradt belőle
Minden jel szerint 2023-ban is rendkívül nehéz lesz a helyzet az elsődleges lakáspiacon Ukrajnában. A háború polgárok millióinak életét érintette negatívan, éppen ezért minden, ami az ingatlanpiacon történik, a háború körülményeitől, az állampolgárok biztonságától, Ukrajna megszállóktól való felszabadításától és az ország gazdasági helyzetétől is függ.
Az elmúlt 15 év legmagasabb kockázataival szembesülnek a fejlesztők és a befektetők, előbbiek kétharmada a csőd szélén áll. Ráadásul a vevők-befektetők harmadának, akik eladósodott házak tulajdonosai lettek, nincs elég fedezete a szükséges kifizetések teljesítésére.
Áprilisig biztosan nem javul a helyzet. Vagyis a fejlesztőknek nemcsak az új projektjeikről kell lemondaniuk, de a 2021 óta épülő lakóparkokat sem tudják határidőre befejezni.
A fő gond, hogy a vásárlóknak vagy nincs elég pénzük a lakásvásárláshoz, vagy a háború kiszámíthatatlansága miatt a jobb időkig visszatartják a forrásaikat. Néhány tényező azonban kedvezően befolyásolhatja az elsődleges lakáspiac általános helyzetét.
Szakemberek szerint javulás jöhet a piaci környezetben, amennyiben az infláció éves szinten nem haladja meg a 25 százalékot, illetve az építési költségek is átlagosan 15 százalékkal visszaesnek: a költségcsökkentés fontos lenne a nominális árnövekedéssel szemben. Szintén szükséges, hogy
az emberek jövedelmi szintje átlagosan 15-20 százalékkal emelkedjen, ezáltal javulna a kereslet mértéke, illetve a kormány jelzálog-hitelezést támogató programja segítségével elérhetőbbé válhat az ingatlanvásárlás.
A jövő év első felében csak minden kedvező tényező egybeesése esetén élénkülhet 10-15 százalékkal a kereslet az egy esztendővel azelőttihez képest.
Az elmúlt hat hónapban minimális igény mutatkozott az új, 80 százalékot meghaladó elkészültségi szintű épületekre. A vásárlók több mint 90 százaléka azonban csak egyes városokban érdeklődik a lakások iránt: Kijevben, Ivano-Frankivszkban, Lembergben, Csernovicban, Odesszában és a kárpátaljai megyeszékhelyen, Ungváron nézelődnek.
Az árakat nemcsak a háború óta devizában 25-30 százalékkal megemelkedett önköltség befolyásolja, hanem az is, hogy hány embernek van egyáltalán lehetősége lakástulajdonossá válni.
Bár a fejlesztők a zéró kereslet mellett jelentősen megemelték a négyzetméterárat, a vevők a lakás teljes költségének kifizetése mellett továbbra is jelentős, 10-20 százalékos kedvezményekre számíthatnak. Ez a tendencia valószínűleg a következő három hónapban is folytatódik.
Szakértők szerint a háború befejezését követően legalább három évnek kell eltelnie ahhoz, hogy az elsődleges lakáspiac teljesen helyreálljon. Ezért a 2023-as év legjobb esetben is csak a jövőbeli kedvező változások alapjaként szolgálhat.
A Lun.ua ingatlanértékesítő portál adatai szerint jelenleg Kijevben az átlagos négyzetméterár 49 ezer hrivnya (503 ezer forint), ami a háború előtt 363 ezer forintnyi volt (ez 38 százalékos növekedés). Mindez a háború akut szakaszában történt, amikor az ingatlanügyletek száma szinte elenyésző.
Az ország nyugati részén még a várt élénkülés sem következett be, március-áprilisban fokozódott a kereslet, ezt követően ismét visszaesett. Ennek oka az átmenetileg lakóhelyüket elhagyni kényszerült állampolgárok beköltözése, az Ukrajna nyugati részébe költözött cégek alkalmazottai és az ingatlanbefektetők megjelenése volt.
Ebben a tekintetben az ország nyugati régióiban az ingatlanpiac elég gyorsan helyreáll, majd – amennyiben helyreáll a biztonság – hasonló helyzet figyelhető meg Kijevben is.
Egy háborúban álló országba való befektetés vitatható, és a befektetők személyes döntése, figyelembe véve a lehetséges kockázatokat és a hozamokat, elvégre minden befektetés kockázatos. Ráadásul Ukrajna uniós iránya, amely már nem ébreszt kétségeket, egyenesen azt jelzi, hogy a háború befejeztével az ottani ingatlanárak kiegyenlítődhetnek az EU-s országokban tapsztalható ellenértékkel.
