Tovább esnek a lakásárak

Tovább csökkentek a lakásárak Magyarországon az első negyedévben az FHB Lakásárindex adatai szerint. Az eddig ismert tranzakciók alapján az év első három hónapjában nominálisan 0,4 százalékos a visszaesés, a tavalyi év hasonló időszakával összevetve pedig 2,6 százalékkal kerülnek kevesebbe a lakások. A 2010-es 5,1 százalék után 2011-ben is süllyedtek 1,9 százalékkal a lakásárak. A pénzintézet elemzése a tranzakciók számában sem lát túl biztató jeleket: a 2011-es 92 ezer darab adásvétel alig harmada a lakáspiaci forgalom 2003-as csúcsértékének, az első negyedév eddig beérkezett adatai pedig egyelőre megerősítik azon szakértői várakozásokat, miszerint az idén sem áll vissza korábbi szintjére a lakáspiaci aktivitás.

Nemcsak a használt lakások értékesítése, hanem a lakásépítés is soha nem látott gödörben van. Az idei első negyedévben 22 százalékos visszaesés volt tapasztalható: mindössze 2444 új lakást adtak át, míg a tavalyi hasonló időszakban 3141-et. A kiadott építési engedélyek száma nagyon jól előrejelzi a háromnegyed év múlva használatbavételi engedélyhez jutó lakások számát, így nagy biztonsággal állítható, hogy a lakásépítés negyedéves teljesítménye lényegesen már nem süllyed tovább, a válság alatti autonóm kínálat valószínűleg elérte a negyedéves mélypontját – jegyzi meg az FHB elemzése. Ugyanakkor az engedélyek lassuló csökkenése azt is jelzi, hogy az új lakások átadásában 2013 első negyedéve előtt nem várható fordulat.

Az adatok egyértelműen mutatják, hogy az új és a használt lakások piaca szorosan együtt mozog. A forgalom alakulása és az építési engedélyek száma pozitív kapcsolatban áll egymással Európában, azaz ahol több lakást építenek, ott a teljes lakáspiaci forgalom is növekvő. Az adatok alapján még erőteljesebb az összefüggés azon országokban, ahol a lakók által tulajdonolt lakások aránya magasabb, hiszen ezen esetekben a háztartások újlakás-vásárlási vagy -építési beruházásainak a lakott használt lakás értékesítése általában feltétele.

Az FHB elemzői szerint nem várható gyors fellendülés a hazai lakáspiacon: 2012-ben stagnálásra, majd a konjunktúra üteménél lassabb kilábalásra lehet számítani. A válság utáni lakáspiac nagyon lassan követi a konjunktúrát, így a nemzetközi tapasztalatok alapján nem várható gyors javulás ebben a szegmensben, az állami beavatkozások – mint például a kényszerértékesítési kvóta bevezetése, a Nemzeti Eszközkezelő újraszabása, a támogatott lakáshitelezés és szocpol újbóli bevezetése – forgalmi adatokra gyakorolt hatása pedig elhúzódó és késleltetett lesz.

Az egyik lehetséges beavatkozásként említi az FHB azt, hogy a Bankszövetség és a Nemzetgazdasági Minisztérium már rögzítette azokat a feltételeket, melyekkel a már bevezetett kamattámogatási konstrukció hitelkamatplafonjának piaci körülményekhez való igazításával – a kormány jóváhagyása esetén – elindulhatna az új feltételű támogatott hitelek nyújtása, amely így a lakásforgalomra a leglényegesebb keresleti ösztönzést jelenthetné.

Az európai jelzáloghitelek összehasonlításából kiderült, hogy a jelzáloghitelek nominális kamatlába Oroszországban a legmagasabb, majd Magyar­or­szág, Bulgária, Lengyelor­szág, Románia, Ciprus és Szlovákia a sorrend. Az összképet árnyalja, ha összevetjük a kormányzat GDP-hez viszonyított adósságszolgálat rátájával a reálkamatlábat: az eladósodottabb országokban a reálkamatláb is nagyobb.

A reál hitelkamat Magyaror­szág makrogazdasági helyzetéhez képest viszont egyáltalán nem mondható kiemelkedőnek európai mércével. A költségvetés helyzetét meghatározó kamatteher szorosan összefügg a források árával és a kamatlábbal, így az FHB szerint a magas nominális kamatszintek legfőbb oka a makrogazdasági helyzet miatti magasabb kockázati felár és forrásköltség.

Az európai jelzáloghitelek összehasonlításából kiderült, hogy a jelzáloghitelek nominális kamatlába Oroszországban a legmagasabb, majd Magyar­or­szág, Bulgária, Lengyelor­szág, Románia, Ciprus és Szlovákia a sorrend. Az összképet árnyalja, ha összevetjük a kormányzat GDP-hez viszonyított adósságszolgálat rátájával a reálkamatlábat: az eladósodottabb országokban a reálkamatláb is nagyobb.

A reál hitelkamat Magyaror­szág makrogazdasági helyzetéhez képest viszont egyáltalán nem mondható kiemelkedőnek európai mércével. A költségvetés helyzetét meghatározó kamatteher szorosan összefügg a források árával és a kamatlábbal, így az FHB szerint a magas nominális kamatszintek legfőbb oka a makrogazdasági helyzet miatti magasabb kockázati felár és forrásköltség.-->