Idén csendes lesz a jelzáloglevél-piac

Milyen volt a jelzálogbankok tavalyi éve?

2018 kivételes év volt a jelzálogbankok számára. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) piacra lépésével szinte minden aukción állampapírhozamok alatti átlaghozamok alakultak ki, míg 2017-ben többnyire 40-45 bázispontos felárral keltek el a jelzáloglevelek az állampapírhozamokhoz képest. Az elmúlt évben tapasztalt hozamcsökkenés nemcsak annak a következménye volt, hogy a jegybank meglehetősen alacsony hozammal jegyezte le a kibocsátott mennyiségek 50 százalékát, hanem hozzájárult azoknak a befektetőknek a kereslete is, akik arra spekuláltak, hogy a másodpiacon még alacsonyabb hozammal adhatják tovább a jelzálogleveleket az MNB-nek (ezzel árfolyamnyereséget realizálva).

Mit okozott, hogy az MNB év végén leállt a jelzáloglevél-vétellel?

Az idén a hozamfelárak minden bizonnyal emelkedni fognak, visszaállhatnak a 2017-es szintek környékére. A kibocsátandó mennyiség pedig biztosan visszaesik, mivel a saját jelzálogbankokkal rendelkező bankcsoportok (OTP, K&H, UniCredit, Takarék, Erste) – kihasználva a 2018-as program által teremtett lehetőségeket – már előre biztosították a magasabb szabályozói limitnek való megfelelést. Így legfeljebb a többi bank új refinanszírozási igénye eredményezhet nagyobb összegű jelzáloglevél-kibocsátásokat. Ez a mennyiség azonban nem lesz akkora, hogy a bankszektor ne tudná felszívni, mivel az új forrásokból eredő likviditást valamilyen eszközbe be kell fektetniük a bankoknak. Vagyis szektorszinten vélhetően nem lesz változás a bankok pozíciójában, csak egyes intézmények szintjén, azaz mikroszinten javul a stabil, hosszú forrásokkal való ellátottság – összhangban a jegybanki elvárásokkal. Mindemellett nő a szektor által birtokolt, az MNB által fedezetként befogadható értékpapírok (jelzáloglevelek) állománya.

A piac ne is álmodjon jelzáloglevelekről?

Azt gondolom, idén több lehetőségük lesz az intézményi befektetőknek. Ők tavaly szinte teljesen kiszorultak a jelzáloglevél-piacról, hiszen ezen befektetői körök az állampapírnál sokkal kevésbé likvid jelzáloglevelet csak az állampapírokénál magasabb hozam mellett tesznek a portfóliójukba, erre pedig nem volt lehetőségük tavaly.

Milyen hatással lesz az MNB lépése a hitelezésre?

Az MNB-nek a piacról való kilépésével magasabb szintre „visszarendeződő” jelzáloglevél-hozamok miatt gondolhatnánk, hogy drágulnak a jelzáloghitelek is. A valóságban azonban a jelzáloghitelek árazása egyelőre csekély mértékben függ a jelzáloglevek hozamától, mivel a bankok többsége bőven el van látva forrással, nem szükséges jelzáloglevelet kibocsátaniuk a jelzáloghitelek finanszírozásához. A jelzálog-megfelelési mutató (JMM) a portfólió 80 százaléka mögé nem ír elő jelzáloglevél-fedezettséget, s bár októbertől 20-ról 25 százalékra emelkedik a mutató elvárt szintje, az 5 százalékos JMM-emelés költségét sem gazdasági, sem versenyképességi okokból nem érdekük a bankoknak az új folyósításokra terhelni. Másrészt a jelzáloglevelek és a jelzáloghitelek futamidejében lévő jelentős eltérés is megnehezíti az árazás összekapcsolását. Míg az új folyósítású jelzáloghitelek átlagosan tizenöt-húsz éves futamidejűek, az elmúlt évek kibocsátásait a maximum öt-hat éves lejáratú kötvények dominálták. Az MNB által vásárolt 381,4 milliárd forintos jelzáloglevél-állomány 24 százalékának hátralévő futamideje maximum három év, 60 százaléka pedig három év és hat év közötti lejáratú. Éppen ezért az MNB programja sem befolyásolta jelentősen az árazást, tehát a program kivezetésétől sem várható nagy hatás.

Azért csak drágább lesz így

a finanszírozás…

Nem kérdés, hogy a bankoknak ez többletköltséget jelent, hiszen a hosszabb lejáratú forrásokért jellemzően magasabb felárat kell fizetniük, mint a rövid forrásokért (mint például a látra szóló vagy rövid lejáratú betétekért). Ráadásul a bankszektor meglehetősen likvid, a legtöbb szereplőnek bőven van pénze hitelezni, így kizárólag a JMM tartása miatt „kényszerülnek” addicionális forrást bevonni. A magasabb forrásköltség a hitelek árazását is befolyásolja, bár az említettek miatt egyelőre ez a hatás nem jelentős.

Miért jó akkor az új szabályozás?

Az intézkedés leginkább szabályozói, makroprudenciális szempontokat szolgál: azzal erősíti a bankok likviditási pozícióját, hogy hosszú lejáratú eszközöket (jelzáloghiteleket) nagyobb arányban hosszú lejáratú, stabil forrásokból kell finanszírozniuk. Ez a stabil forrás jelzáloglevél vagy jelzálogbanktól felvett refinanszírozó hitel lehet. Ugyanakkor ezen a ponton is meg kell említeni, hogy az MNB a jelzáloglevél-vásárlási programjával igyekezett hozzájárulni a forrásköltségek mérsékléséhez. Sőt, más programokkal is segítette a jelzáloghitel-kamatok csökkentését és a bankok árazásának átláthatóságát, gondoljunk például a monetáris célú kamatcsereügyletekre vagy épp a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetésére. A bankszektor likviditási pozíciójának javítása mellett az MNB-nek az is fontos szempont lehetett, hogy a magasabb JMM-limit hozzájárul a hazánkban meglehetősen illikvid jelzáloglevél-piac élénkítéséhez is. Egy fejlettebb jelzáloglevél-piac mind a jegybanknak, mind a kereskedelmi bankoknak előnyös lehet bizonyos piaci körülmények között: monetáris politikai szempontból például lehetőséget teremt a mennyiségi enyhítésre, a kereskedelmi bankoknak pedig utat nyit forrásbevonásra egy olyan piaci helyzetben, amikor a meglévő források mennyisége vagy minősége már nem elégséges a hitelezés bővüléséhez.

Érdemes-e lakossági befektetőknek jelzáloglevél-befektetésen gondolkodniuk?

Ahogy említettük, nagyobb mennyiségek kibocsátása 2019-ben nem várható. Ráadásul hozamoldalról a jelzáloglevél sem tud versenyezni a lakossági állampapírok ajánlataival. Magasabbra pedig nem árazhatjuk a jelzálogleveleket, mert az erős hitelpiaci árverseny mellett ilyen magas forrásköltséggel már lehetetlen profitábilisan hitelezni. Intézményi oldalon más a helyzet, hiszen a bankok számára elérhető állampapíroknál a jelzáloglevelek rendre magasabb hozamot biztosítanak. Ráadásul az MNB által fedezetként elfogadott instrumentumokról van szó, amelyek a hitelminősítőktől a magyar állampapírok minősítésétől kedvezőbb besorolást kaptak. Sőt, a hazai kibocsátású jelzáloglevelek, mint más magyar bankokkal szembeni kihelyezések, szinte minden más hitellel vagy befektetéssel ellentétben a bankadó alapjába sem számítanak bele.