Ütésállók az új lakáshiteltermékek

A jegybank ezért ajánlással segíti a fixre váltást.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) értékelése szerint az új háztartási lakáshitel-folyósítások már nem hordoznak érdemi kamatkockázatot annak köszönhetően, hogy a jegybank számos intézkedéssel tette a fogyasztók (és a hitelintézetek) számára biztonságossá a hitelezést. Így az újra erősödő lakáshitelezés a kamatkockázat szempontjából egészségesebb szerkezetben valósul meg – áll az MNB Fogyasztóvédelmi jelentésében.

A lépések között az MNB mérföldkőként jegyzi, hogy 2016. október 1-jén bevezették a jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutatót (JMM), amely a jelzáloghitelek finanszírozásához kapcsolódó lejárati eltérés csökkentésének előírásával és a jelzáloglevél-piac mélyítésével ösztönözte a fix kamatozású hitelek terjedését is. 2017 júniusa óta érhetők el hazánkban minősített fogyasztóbarát lakáshitelek (MFL), a programban kizárólag hosszabb kamatperiódus mellett folyósítható, sztenderdizált, könnyen összehasonlítható termékek kaphatják meg a minősítést. A hitelek melletti MNB-kiállás, az MFL-termékek ajánlása a lakossági piacon ahhoz hasonló igazodó hatást és keresletfelépülést váltott ki, mint amit a vállalati hitelek terén a Növekedési hitelprogram (NHP) okozott: az MFL-program hitelei az új folyósításokon belüli növekvő részarányuk révén hatékonyan támogatják a háztartások kamatkockázatának mérséklését. A múlt év során a jegybank a monetáris politikai célú kamatcsereeszköz (MIRS) alkalmazásával és jelzáloglevél-vásárlási programjával járult hozzá a jelzáloglevél-kibocsátás további emelkedéséhez és a laza monetáris kondíciók érvényesüléséhez (kamatcsökkenéshez) a hozamgörbe hosszabb szakaszán, aminek hatására érdemben csökkent a hosszan fix hitelek referenciakamata, és így lényegesen szűkült a fix és a változó kamatozású kölcsönök közötti kamatrés – a változó kamatozású és a tíz évre fixált hitelek átlagkamata közötti különbség 2016 szeptembere és 2019 júliusa között 216 bázispontról 147 bázispontra csökkent. Tavaly októbertől élnek a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) változásai, amelyek magasabb eladósodást csak valóban hosszú – öt évet meghaladó kamatfixálású – termékek igénylése után tesznek lehetővé. (A korábbi MFL-előírásoknak az ötéves kamatfixálás is megfelelt, a pénzintézetek leginkább ezt ajánlották, s az ügyfelek is ezt keresték, miután a kamatszint a beláthatóbb kamatpálya miatt alacsonyabb volt.)

A jegybank értékelése szerint a legjelentősebb áttörés az MFL-termékeknek köszönhető. A minősítés bevezetése előtt a háztartási lakáshitel-folyósítások 45-50 százalékát a stabilitási és fogyasztóvédelmi szempontból is kedvezőtlen, számottevő kamatkockázatot hordozó változó kamatozású termékek adták, amit részben az is okozott, hogy az éven túl kamatfixált hiteleket régiós összehasonlításban is magas kamatfelár mellett folyósították a bankok. Az egységes feltételrendszerű, így könnyen összehasonlítható, kedvező árazású és hosszabb időszakra rögzített kamatozású minősített termékek piaci részesedése 2018 decemberére 60 százalék fölé emelkedett a legalább ötéves kamatrögzítésű új lakáshiteleken belül, köszönhetően annak, hogy 2017. szeptember és 2019. július között – mint kérdésünkre a jegybanknál elmondták – 602,21 milliárd forint értékben több mint 49 ezer MFL-szerződést kötöttek a pénzintézetek. Az MFL felté­teleinek tavaly őszi módosítása után a 2018 második negyedévében a folyósításokon belül még kétharmados súlyt képviselő változó kamatozású vagy legfeljebb ötéves kamatperiódusú hitelek (s ezeken belül az önmagában 50 százalékot közelítő részarányú, 1–5 éves fixálású kölcsönök) aránya 2019 első negyedévére 30 százalék közelébe ért úgy, hogy a változó kamatozású kihelyezés már csak a teljes folyósított hitelösszeg 3 százalékát tette ki. Persze, az ügyfelek döntését az ajánlások mellett az is döntően befolyásolta, hogy az intézkedések és a piacon látható komoly verseny miatt 2018 májusára az egy éven túli kamatfixálású lakáshitelek relatív költséghátránya eltűnt.

A változó kamatozású jelzáloghitelek fennálló állománya azonban továbbra is számottevő, kezelendő kockázatot jelent – hívja fel a figyelmet az MNB. A statisztikai adatok szerint 2018 végén a fennálló jelzáloghitel-állomány közel 60 százalékát, mintegy 2300 milliárd forintot továbbra is a változó kamatozású vagy legfeljebb egyéves kamatfixálású hitelek tették ki. Ezen belül különös figyelmet érdemel a forintosított hitelek kezelése, mivel az akkori szabályok szerint a kölcsönöket a pénzintézeteknek – hacsak az ügyfél máshogy nem nyilatkozott – a három hónapos BUBOR-hoz mint referencia-kamatlábhoz kellett kötniük. Az akkori kamatpályához jól igazodott a döntés, hiszen az akkor még javában zajló alapkamat-csökkentési ciklus (később beváltottan) azzal kecsegtetett, hogy a rövid kamatciklus miatt a lakáshitelkamatok gyorsan lekövetik a jegybanki lépéseket, ezzel érdemben csökken majd a forintosított devizahitelek törlesztőrészlete.

Az így létrejött több mint 2700 milliárd forintos változó kamatozású állományon belül egy részt továbbra is a kifeszített törlesztéssel bíró családok képviselnek. A jegybank értékelése szerint 129 ezer kockázatosnak tekinthető, változó kamatozású jelzáloghitel-szerződésből 80 ezer forintosított hitel, s még ennél a 62 százalékos súlynál is nagyobb gond, hogy a problémás követelések 69,2 százaléka – 895 milliárd forintból 620 milliárd – köthető a korábbi devizahitelesekhez.

A kamatkockázattal szembeni kitettséget növeli, hogy ezen változó kamatozású jelzáloghitel-állomány több mint 60 százaléka tíz évnél hosszabb hátralévő futamidővel és átlagosan közel 5 millió forintos fennálló tőketartozással rendelkezik.

A fentiek miatt jelzi a jegybank, hogy a már meglévő változó kamatozású hitelek esetében a hitelek kiváltása vagy a meglévő szerződések módosítása enyhíthet az adósok kamatkockázatán. Tekintettel arra, hogy a változó kamatozású hitellel rendelkező adósok hitelét sok esetben több mint tízéves hátralévő futamidő, valamint az aktuális kínálati kondíciókhoz képest magas kamatláb jellemzi,

számos esetben a hitelkiváltás nem okoz jelentős törlesztőrészlet-emelkedést.

A már meglévő jelzáloghitelek kamatkockázatának csökkentése érdekében az MNB a Magyar Bankszövetséggel együtt ajánlásban rögzítette a hitelkiváltással kapcsolatos elvárásait. A cél az, hogy az érintett ügyfelek kellő tájékoztatást kapjanak a meglévő változó kamatozású jelzáloghitelek kamatának esetleges változásával kapcsolatos kockázatokról, és azok ismeretében dönthessenek az esetleges szerződésmódosításról, a hitelek fix kamatozásúra cseréléséről. Ezekben a hónapokban minden érintett adóst a bankok személyre szabott fixesítési ajánlattal keresnek meg, ám fontos tudni, hogy a pénzintézet által vázolt két kötelező javaslat csak kiindulópont: például a futamidő – észszerű – hosszabbításával az is megoldható, hogy a fixre váltás ne járjon a törlesztőrészletek (jelentős) emelkedésével.

A fennálló jelzáloghitelek

60

százaléka továbbra is változó kamatozású