Elfogyhat a Graphisoft Park lendülete

Vételről tartásra rontotta a Graphisoft Park részvényeinek ajánlását a Wood & Company elemzőház, amely az ingatlanpapír új egyéves célárát 4336 forintról 5285 forintra emelte. A 22 százalékkal megemelt célár ugyanakkor csupán 2,8 százalékos felértékelődés a társaság papírjának hétfői, 5140 forintos záróárához képest. A Wood két elemzést is lefuttatott, ezek számtani átlagából adódik az új célár. A diszkontált készpénzáram (DCF) modell alapján 5470 forintot érhet a részvény, míg a szektortársak értékelésén alapuló számítás szerint a mostani árfolyam alatti, 5099 forintos fair érték adódik.

Az elemzőcég azt követően frissítette modelljét, hogy a Graphisoft Park november közepén bejelentette: leányvállalata tízéves futamidejű, 40 millió eurós hitelszerződést kötött az UniCredit Bankkal, amelyből a cég 30–35 millió eurót jövőre osztalék formájában, illetve sajátrészvény-vásárlási programja keretében a részvényeseknek fizetne ki.

A Wood a frissített modelljében a korábbi 14 helyett 15 millió euró bevétellel számol idén és a következő két évben is, míg az EBITDA az idei évre várt 13 millió eurós szinten maradhat 2021-ig. A társaság 2019-et 12 millió eurós adózott eredménnyel zárhatja, de jövőre és 2021-ben ennél némileg szerényebb nettó profittal kalkulálnak a Wood elemzői. A társaság saját előrejelzése ennél jóval kisebb, 4,8 millió eurós nyereséggel számol idén, 2020-ban pedig 5,1 millió

euróval. Ennek oka, hogy a Wood kalkulációja – szemben a Graphisoft pro forma számítási módjával – az ingatlanok értéknövekedését is az üzemi eredményhez számolja.

A hitelből finanszírozni kívánt 30-35 millió eurós osztalékfizetésnek is betudhatóan az idei eredmény után a korábban vártnál négyszer magasabb összeget, 2,77 eurót oszthat vissza a társaság részvényenként a befektetőknek, az egyszeri bőkezű kifizetést követően viszont ismét egy euró alatti osztalékra számíthatnak a részvényesek.

Bár a társaságból az elemzés szerint hiányzik a rövid távú növekedési potenciál, az ilyen időtávon gondolkodó befektetőknek jó lehetőséget ad a Graphisoft erős teljesítménye a profitrealizálásra. Ezt támasztja alá az is, hogy a társaság az elemzésben példaként hozott GTC ingatlanfejlesztőnél még mindig magasabb FFO-hozamot (az egy részvényre jutó működési cash flow és a részvényár hányadosa) kínál, annak ellenére, hogy az már 7 százalék alá csökkent.

A Wood értékelése szerint közép- és hosszabb távon csak az irodaterület további bővítése, vagy a cégcsoport egy nagyobb szereplő általi felvásárlása hozhat emelkedést az ingatlancég részvényárfolyamában. A déli fejlesztési területen újabb 20 ezer négyzetméternyi bérbe adható területtel bővíthetné irodakapacitását a cég, az északi terület kármentesítése után pedig további 42 ezer négyzetméternyi irodakapacitás jöhetne létre, ám a közeljövőben ezzel sem számolnak az elemzők, akik szerint valószínűbb, hogy az újabb beruházással kivár a Graphisoft, míg kissé lenyugszik a túlhevült hazai építőipari szegmens.

Az egyedi portfólió és a magas minőségű irodák miatt a Park vonzó felvásárlási célponttá válhat egy nagyobb ingatlanpiaci vagy pénzügyi szereplő számára is. Az üzleti modellre ugyanakkor strukturális kockázatot jelent, hogy Budapest belvárosában is egyre több jó minőségű kiadó irodahelyiség található, ezért a Duna-parti ingatlanegyüttes kevésbé vonzó alternatívává válhat.