Az Appeninn-affér margójára: miért csalóka a SZIT-es ingatlancégek osztalékjavaslata?

Derekasan küzdöttek az Appeninn kisrészvényesei a szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) pénteki éves rendes közgyűlésén, ám harmadik nekifutásra sem sikerült némi osztalékot kicsikarniuk, a többség visszadobta az előterjesztéseiket, ahogy az igazgatótanács (IT) eredeti tervezetét sem fogadták el.

Alaposan megmozgatták az Appeninn árfolyamát

Végül az a visszás helyzet állt elő, hogy a részvényesek egyáltalán nem döntöttek abban a kérdésben, hogy miként használja fel a vállalat a 2024-ben kigazdálkodott, többmilliárdos nyereségét. Nyilván a többség az eredménytartalékba helyezést támogatta volna, ha szavaztak volna egy ilyen javaslatról.

Pedig olyan szépen indult az idei osztaléksztori az Appeninnél, az IT nem áprilisi tréfának szánta a hó első napján közölt határozattervezetét, amelyben az osztalékként kifizethető eredménye 90 százalékával megegyező, 5 655 769 000 forint, azaz részvényenként 119,4 forint kifizetésére tett javaslatot, amely az akkori 880 forintos árfolyamhoz mérten 13,5 százalékos hozammal kecsegtetett.

Persze azt már az előterjesztés utolsó bekezdésében jelezték, hogy ha nem is tréfáról van szó, azért nem kell egészen komolyan sem venni, hiszen arra kérték a részvényeseket, hogy mérlegeljék a tartalékba helyezés lehetőségét is.

Aztán az Appeninn legnagyobb részvényese, az Avellino Holding április 17-én közzétett javaslata demonstrálta, hogy a nagyrészvényesek várhatóan nem fogadják el az IT előterjesztését, hiszen nulla osztalékfizetést, ehelyett a teljes nyereség eredménytartalékba helyezését ajánlotta a többi részvényes figyelmébe. 

Egyébként ez az a javaslat, amelynek sorsáról a közzétett jegyzőkönyvben nem esik szó, viszont a többség ennek szellemében utasította el mindhárom osztalékfizetésre irányuló előterjesztést. (Ebből kettőt a kisbefektetők valószínűleg a helyszínen ad hoc fogalmaztak meg, az egyik például 80 forintos részvényenkénti kifizetést írt volna elő.)

Az egész történetet persze végigkísérte a részvényárfolyamok szélsőséges kilengése, hiszen a tavalyi évet 666 forinton záró részvényeket a magas osztalék reményében április elején 990 forintig hajtották fel, aztán a pénteki közgyűlésre reagálva 692 forintra zuhant vissza a kurzus.

Mi az az elvárt osztalék?

De miért van az, hogy míg a többi tőzsdei cég esetében az IT osztalékjavaslatának megszavazására szinte mérget lehet venni, a SZIT minősítésű társaságok esetében már nem először fordul elő, hogy a közgyűlési többség elveti azt?

A válasz a jogi szabályozásban rejlik, amely a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok igazgatóságától – vagy igazgatótanácsától, elnevezés kérdése – megkívánja, hogy a nettó nyereség 90 százalékának osztalékként történő kifizetésére tegyen javaslatot, ez az úgynevezett elvárt osztalék. Ha pedig a társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor a szabad pénzeszközök legalább 90 százalékának visszaosztását kell előterjeszteni. Ebből az következik, hogy akkor is ilyen javaslatot kell tenniük, ha maguk sem értenek vele egyet.

Ez mind szép és jó, a gond csak az, hogy ha a közgyűlésen megjelent részvényesek, azaz gyakorlatilag a nagybefektetők a gáláns javaslatot elutasítják, és akár éveken keresztül egy kanyi osztalékot sem fizetnek, ennek az égvilágon semmiféle következménye sincs. 

A SZIT-ekről szóló törvény 2018-as pontosítása előtt a jogszabály az elvárt osztalék tényleges megszavazását és kifizetését is megkövetelte az adókedvezmények fejében, ám ez ütközött a Polgári Törvénykönyv által a részvényeseknek garantált döntési szabadsággal, ezért enyhítettek a szabályozáson.

Jelentős adóelőnyökben részesülnek a SZIT-ek

Holott ezek a cégek az általuk kínált elvileg magas hozamú tőzsdei befektetési lehetőség fejében nem akármilyen adókedvezményekben részesülnek.

A teljesség igénye nélkül a BÉT honlapja szerint:

• A SZIT és a projekttársaság bevallott társasági adóalapja – bizonyos kivételekkel – adómentes. Továbbá, a projekttársaság által a SZIT részére fizetett osztalék a SZIT-nél adómentes, míg a projekttársaságnál elismert ráfordításnak minősül.
• A SZIT és a projekttársasága bevallott helyi iparűzési adóalapja adómentes.
• A SZIT által a tulajdonosnak fizetett osztalék jogi személy tulajdonos esetén adómentes, míg belföldi magánszemély tulajdonos esetén 15 százalék személyi jövedelemadó terheli.

Tévedés ne essék, a nyereség eredménytartalékba helyezése és a növekedésbe való új befektetések nem az ördögtől valók, sőt megfelelhetnek a cégek hosszú távú érdekeinek is, ám ez minden tőzsdei cégre igaz, 

És mi van a többi SZIT-tel?

A pesti tőzsdén működő SZIT-ek közül a legnagyobb tőzsdei forgalma az Appeninnek van, amely sem tavaly nem fizetett – akkor még szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (SZIE) –, sem idén nem fizet osztalékot. De hogyan alakul(t) tavaly és idén az osztalékfizetés a többi SZIT-nél a közgyűlési jegyzőkönyvek és előterjesztések alapján:

• A Biggeorge REIT sem tavaly, sem idén nem fizet(ett): a 2023-as nyereséget eredménytartalékba helyezték, 2024-ben pedig veszteséges volt a cég. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy gyakorlatilag nem kereskednek a részvénnyel.
• A BIF sem fizetett tavaly osztalékot, mert fejlesztésekre kellett a pénz. Idén némi reményt kelthet, hogy az IT két alternatív javaslatot terjesztett elő. Az egyik a törvény szerint elvárt – közel 6 milliárd forintos - osztalékról szól, a másik 2,75 milliárdról. Talán a kisebbet meg is szavazzák, de ne igyunk előre a medve bőrére! 
• A 2022 óta SZIT-ként működő Eprolius tavaly 176 millió forint osztalékot fizetett 2023-ban elért 400 milliós nyeresége után, idén 1 milliárd forintos nyereségéből 420 millió forintos osztalékról döntöttek, elképzelhető, hogy a szabad pénzeszközei ekkora kifizetéseket tesznek lehetővé, ám az IT nem indokolta az előterjesztéseket, sem a határozatokat.
• A Graphisoft Park jó osztalékfizető cég, tavaly is kifizette az elvárt osztalékot, részvényenként 70 eurócentet, és az elmúlt évek gyakorlata alapján megelőlegezhető, hogy az idei 71 centes javaslatnak megfelelő kifizetésnek sem lesz akadálya.
• A Shopper Park Plus tavaly több mint 14 millió eurós anyavállalati nyereségéből közel 10 millió eurós osztalékot fizetett, ami az indoklás szerint megfelelt az elvárt osztaléknak. Idén a 22 milliós nyereségéből 12,6 milliót kíván az igazgatóság „elvárt osztalékként” kifizetni. 
• A Sundell idén eddig egy kipontozott előterjesztést tett közzé, amely nehezen értelmezhető, ám tavaly hasonló előzmény után a 2023-ban elért 2,9 milliárd forintos nyereségből – az eredménytartalékkal kiegészítve – 3,2 milliárd forintot juttatott a részvényeseknek, ergo többet fizetett, mint az elvárt osztalék. Ám a Sundell-részvényekkel sem sűrűn kereskednek a parketten, áprilisban ez idáig 7 kötésre került sor.