Otthon Start újratöltve – minden változás egy helyen, CSOK Plusz-kitekintéssel
Miután 2025. szeptember 1-jén elindult a kormány Otthon Start programja, máris megkezdődött a finomhangolása. A kezdeti szabályozás több fontos kérdést szigorúan kezelt – például a korábbi tulajdon, az építkezés időpontja, a társadalombiztosítási jogviszony –, azonban a visszajelzések és a társadalmi igények hatására a kormány 2025 októberében két új jogszabálytervezetet is közzétett, amelyek érdemben könnyítenének a feltételeken. A módosítások célja, hogy minél több család számára váljon elérhetővé a fix 3 százalékos lakáshitel, miközben a program eredeti, lakáspiaci célkitűzései is érvényesülnek.
További könnyítések jöhetnek az Otthon Start hitelnél – enyhülhetnek a tulajdoni korlátozások
Az Otthon Start eddigi szabályai szerint kizáró oknak számított, ha az igénylő az elmúlt 10 évben rendelkezett 50 százalékot meghaladó tulajdonrésszel belterületi lakóingatlanban. Ez a szigorú feltétel azonban sokakat kizárt a programból, amit a jogalkotók is beláttak,
így a tervezet szerint az új ingatlan megvásárlását követően 180 napon belül értékesített korábbi lakás már nem minősülne kizáró tényezőnek.
A Bankmonitor szakértői egy korábbi eset kapcsán rámutattak arra, hogy előfordulhat olyan élethelyzet, amikor egy igénylő technikailag néhány napig két lakóingatlanban is résztulajdonnal rendelkezett, mert egy korábbi ingatlan eladása és egy új lakás megvásárlása időben átfedés alatt volt. A jelenlegi szabályozás ezt a helyzetet kizáró okként kezeli, így aki ebben érintett, nem juthat hozzá az Otthon Start támogatáshoz. A most tervezett módosítás azonban éppen az ilyen gyakorlati problémák kezelésére született: a szabályváltozás lehetővé tenné, hogy az új lakás megszerzése után 180 napon belül megszűnő korábbi tulajdonjog már ne akadályozza a támogatott hitel igénybevételét.
Hasonló könnyítés vonatkozik a haszonélvezeti joggal terhelt lakásokra is:
amennyiben a haszonélvező életvitelszerűen az ingatlanban lakik, az ingatlan nem számít saját használatúnak a tulajdonos szempontjából, ezért a tulajdonos ebben az esetben igényelhetné az Otthon Startot.
Külföldről hazatérők és speciális élethelyzetűek is könnyebb helyzetbe kerülhetnek.
A társadalombiztosítási előírások is rugalmasabbá válhatnak. Jelenleg két év folyamatos, magyar tb-jogviszony az elvárás, azonban a módosítás lehetővé tenné, hogy az Európai Gazdasági Térség (EGT) valamely tagállamában szerzett biztosítási jogviszony is elfogadható legyen. Ez nagy könnyebbséget jelenthet azoknak, akik külföldön dolgoztak, de Magyarországon szeretnének saját otthont teremteni. Emellett speciális élethelyzetben lévő igénylők,
- például GYOD-ban részesülők
- vagy megváltozott munkaképességűek
mentesülhetnek a tb-előírások alól.
Gondoltak az új építésű és építés alatt álló lakásokra is
Jelenleg csak azok az új lakások számítanak támogathatónak, amelyekre 2022. január 1. után adtak ki használatbavételi engedélyt. A mostani módosítás ezt a dátumhoz kötöttséget eltörölné, így
olyan ingatlanokra is igénybe lehetne venni a támogatást, amelyek 2022-nél korábban épültek, de újként kerülnek forgalomba.
Építkezés esetén szintén változás, hogy nem feltétlenül kell megvárni a használatbavételi engedélyt az első részlet folyósításához. A kamattámogatás már a kivitelezés közbeni készültségi fok alapján vagy akár pótfedezet bevonásával is elérhetővé válhat.
Korábbi visszafizetések: mégsem feltétlenül lehet kizáró tényező
Eddig nem volt jogosult Otthon Start-hitelre az, akinek az elmúlt három évben elrendelték egy korábbi támogatás visszafizetését. A javaslat szerint azonban
ha a visszafizetést gyermekvállalás elmaradása miatt rendelték el, és az igénylő ezt méltányossági kérelemmel sikeresen kezelte – amit a kormányhivatal el is fogadott –, akkor ez többé nem zárná ki az új támogatásra való jogosultságot.
Tágul az adóstársi kör – és résztulajdon is beleférhet
A jelenlegi szabályozás szerint adóstársként csak házastárs vagy szülő vonható be.
Az új tervezet szerint már testvér is vállalhatna ilyen szerepet, ha nem válik tulajdonossá az ingatlanban.
Emellett az örökölt résztulajdon sem jelentene automatikusan kizáró okot: ha az igénylő megvásárolja a fennmaradó hányadot, akár hozzátartozótól, az ingatlan új lakásként kezelhető, és így teljes egészében megfinanszírozhatóvá válhat az Otthon Start keretében.
Önkormányzati lakások vásárlása: lazul a vételárra vonatkozó szabály
Korábban problémát jelenthetett, ha az önkormányzati bérlakást a piaci árnál jóval alacsonyabban kínálták megvételre. A módosítás értelmében azonban az
ilyen ingatlanokra is felvehető lenne a támogatás, akkor is, ha a vételár több mint 20 százalékkal eltér a hivatalos forgalmi értéktől.
Ez nagymértékben növelheti az elérhető lakások körét azok számára, akik ilyen konstrukcióban kívánnak saját otthonhoz jutni.
Külterületi házra is igényelhető lehet a támogatás
Jelentős változást hozhat a tervezet az igénybe vehető ingatlantípusok körében is. Az Otthon Start program jelenlegi szabályozása szerint csak Magyarország területén fekvő, belterületi lakásra vagy házra, illetve elhelyezkedéstől függetlenül tanyára vagy birtokközpontra vehető fel a kedvezményes hitel. Ezzel szemben a CSOK Plusz esetében nincs területi megkötés, így akár külterületi ingatlan is megfinanszírozható.
Ez a különbség a két támogatási forma kombinálásakor problémát jelenthetett, hiszen előfordulhatott, hogy a CSOK Plusz jogosultságot adott volna egy külterületi házra, az Otthon Start viszont nem. A változtatás szerint, ha a CSOK Pluszt és az Otthon Startot együtt veszik igénybe, akkor egyes feltételeknél az Otthon Start program is elfogadhatja a CSOK Plusz szabályait.
Ennek köszönhetően a jövőben akár külterületi ház vásárlása is megvalósíthatóvá válik a két támogatási forma együttes felhasználásával.
Mi számít első közös lakásnak?
Korábban a CSOK Plusz és az Otthon Start összehangolása érdekében több kivételt is bevezettek az „első közös lakásszerző” fogalmához, például alacsony értékű, haszonélvezettel terhelt vagy bontásra ítélt ingatlanok esetén. Bár ezeket enyhítésnek szánták, sok esetben bonyodalmat okoztak, és jogosultságvesztést eredményeztek, különösen akkor, ha az ingatlan értéke meghaladta a 100 millió forintos korlátot, amely csak első közös lakás esetén érvényes.
Az új jogszabálytervezet egyszerűsítené a helyzetet:
első közös lakásszerzőnek az a házaspár minősülne, amely korábban soha nem rendelkezett közös tulajdonnal ugyanabban a lakásban.
A korábbi kivételeket kivezetnék, de a megemelt – akár 150 millió forintos – árkorlát továbbra is elérhető marad azoknak, akik nem első közös lakást vásárolnak.
Előzetes értékbecslés – elkerülhető lehet a dupla költség
Sokan már az ingatlan kiválasztása előtt szeretnének biztosra menni, hogy az megfelel-e a támogatás feltételeinek. Ezért gyakori kérdés, hogy elfogadható-e az előzetes értékbecslés a hitelbírálat során.
A jelenlegi gyakorlat szerint a banknak a bírálatkor is meg kell győződnie az ingatlan megfelelőségéről, ezért sok esetben újabb, külön értékbecslést kell kérni – ez pedig
- nemcsak időveszteséggel,
- de többletköltséggel is jár.
Még akkor is, ha az előzetes becslést egy egyébként elfogadott értékbecslő készítette. Az éppen társadalmi egyeztetés alatt álló módosítás szerint azonban
a banknak nem lenne kötelező a bírálatkor új értékbecslést végeztetnie,
ha az előzetes értékbecslés megfelelő és elfogadható. Ez jelentősen gyorsíthatja az eljárást, és csökkentheti a felmerülő költségeket az igénylők számára.
Mikortól várhatók a változások?
Bár a módosítások egyelőre még tervezet formájában léteznek, a társadalmi egyeztetés október 29-ig tart, eddig van lehetőség a véleményezésre. A jelenlegi szöveg szerint a rendelet a kihirdetést követő napon hatályba lépne, így ha nem érkezik jelentős módosítási javaslat, akár már novembertől életbe léphetnek az új, kedvezőbb szabályok.
