Telket vennék, nem lakást

Ez a cikk nem csak a telekről szól! De a telek mostanában olyan, mint a múlt évtizedben kétszer is a kisgazdapárt a koalíciós tárgyalásoknál: kihagyhatatlan. Vagy, ha jobban tetszik, rá kell fanyalodni. Persze a jó elemzőkkel felvértezett ingatlanos vállalkozók, beruházók, fejlesztők nem teherként élik meg a dolgot, sokkal inkább kellemes gondot jelent nekik, hogy beszálljanak a nagy versenyfutásba, amit a még jobb helyen lévő, még nagyobb földdarabért folytatnak egyre többen.

Már most megjósolható, hogy a földspekulációs ügyletek megint a figyelem középpontjába kerülnek, munkát adva az igazi és az oknyomozóknak. A por felverése persze politikailag motivált, különösen így, választások előtt, majd utána is, ha már savanyú a szőlő. Ám az nyilvánvaló, hogy a FÖLD, így, csupa nagybetűvel, akkor is vita tárgya lesz, ha formailag minden rendben lesz. Könnyű kitalálni, hogy miért. Mert a földből gyorsan telek lesz, ha úgy akarják. Erre igen sok példa van falun és városban, a pusztában, a hegyekben és az autópályák mentén.

Szóval miért pont a telek? Mert arra épül a ház, a lakópark, a garázs, az üzlet, a bevásárlóközpont, az irodaház, a gyár, a szálloda, a raktár és a logisztikai központ. Mert azon vannak a lebontandó építmények, s noha már a rombolás is sokba kerül, úgy tűnik, mégis mind több befektető szemel ki olyan háztömböt, amit inkább vízszintbe helyez, semmint felújítaná. Mert a föld alatti infrastruktúra (közművek, stb.) oly mértékben megdrágult, hogy még ki se bújt a földből az objektum, máris elköltötték a projektre szánt pénz egyharmadát. És végül - de inkább elsősorban - azért, mert a telekárak mögött legalább két hajtóerő áll. Aki most nem akar fizetni, később már nem is teheti, vagy ha akarna, háromszor is meggondolja az egész beruházást.

Mindez persze azért alakult így, mert telekből nincs elég. Figyelik a hirdetéseket? Pesten lakóparkot jószerivel csak a két számjegyű kerületek külső sarkaiban kezdenek építeni. Igaz, üde kivétel van a Duna mentén is, de a beruházók még mindig nem fedezték fel például a Lágymányosi hídtól délre húzódó partszakaszt. Budán most már csaknem egyórányi autóutat kell vállalni egy irányban ahhoz, hogy esténként lepihenhessünk a falakkal körülölelt gettókban (tisztelet a kivételnek). Az igazság kedvéért mégis rögzítsük, hogy egyes belső körzetekben jelentősen nőtt a kisebb, megfizethetőbb lakások iránti kereslet, és ez fellendítheti az ottani építési kedvet. Vannak olyan előrejelzések, amelyek szerint a hagyományosan kedvelt, elitnek számító budai, továbbá az újgazdagokkal megegyező színvonalú néhány pesti kerületben erős árversenyt indukálhatnak, árfékező hatást eredményezve.

És mégis, a befektetői kedv nem lankad. Az új lakások építésére még mindig igaz a lázas jelző. Még mindig van hová fejlődni. Ám a vállalkozásoknak meg kell barátkozniuk a gondolattal: a lakás is határidős termék. A leendő lakó (vagy a magánbefektető) már az első részlet befizetésekor (rendszerint 20-30 százalék) leköti a pénzét, miközben ugyanazt az összeget esetleg más, gyorsabban megtérülő formában is felhasználhatná. Sovány vigasz az apadó hitelkamat. Aki pedig amolyan kisbefektető (szörnyű ez a szó, nem is használom többet), az most már nem tud lépést tartani a lakásárakkal. Inkább vesz egy-két részvényt, képet vagy aranyat. Ha jól választ az értékpapírokból, biztosan jól jár. Legalábbis rövid távon. Mintha magára talált volna a mi kis budapesti tőzsdénk, arról nem is beszélve, hogy a befektetési alapok is menedéket nyújtanak. Nem ujjongok ezen, de a tény attól még tény. Vannak persze olyanok, akik szerint a választások után megint jön a bessz (felemlegetik, hogy mindig így volt az előző három után), de ez nem biztos. Rosszabbul járnak a bérlakásokkal bűvészkedők. A rendkívül szűk legfelsőbb kategóriába tartozó otthonok tulajdonosait leszámítva a nagy középső massza azon aggódik - legalább egy éve -, hogy stagnál, vagy csökken-e a még elfogadott lakbér, s ily módon a bevétel is, amit új lakások vásárlására, a régiek felújítására, vagy egyszerűen csak a fenntartásra fordíthatnak. Rossz hírem van! Az idén sem lesz ez másképp. És még az energiaárak számottevő emelkedését sem lesznek képesek érvényesíteni. Legfeljebb ezek egy részét építhetik be az árakba, akárcsak az új lakások piacán érdekelt vállalatok.

Eljött az idő, amikor már nem lehet akkorát kaszálni, be kell érni a szerényebb nyereséggel, urambocsá! azzal, hogy a pénz az ablakban lesz. S hiába az új lakások iránti töretlen kereslet. A lakó (befektető) már válogathat, következésképpen elhúzódik a lakóparkok, több száz lakásos háztömbök értékesítésének ideje, vagyis a vállalat később jut pénzéhez. Tavaly például 4-7 hónap között mozgott átlagosan a belső fővárosi kerületekben az eladási idő. Ez a legszerényebb becslések szerint is 8-10 hónapra ugrik meg, de akár 14-17 sem kizárt. Intő jel lehet, hogy az egyik legnagyobb hazai építőanyagi-pari cég elállt az ötmilliárd forintos zöldmezős lakásberuházásától, mert szerinte mégsem növekszik olyan ütemben a piac, mint egy-másfél évvel ezelőtt gondolták.

Befektetők természetesen más területen is vannak. Az idén még egy területre érdemes odafigyelni. Ez pedig a kiskereskedelmi ingatlanoké, ott is inkább a bevásárlóközpontoké. Lassan eladósorba kerülnek az első hullámban fölhúzott plazák, és ha nem is dobják piacra az első kör összes darabját, egy-két nagyobb ügylet biztosan összejön. Hogy kik a vevők vagy vevőjelöltek? Izraeli, észak-amerikai, német, arab és távol-keleti pénzügyi befektetők, akiknek még mindig mutatós a most elvárt évi 8-10 százalékos hozam. Már most sejteni lehet, hogy az uniós tagsági igazolvány átvétele után - akár rögvest - ismét továbbadják a megaáruházakat, de ez legyen az ő gondjuk. Sajnálni nem kell egyiket sem, biztos, hogy jól megfontolták, mibe ölik dollármillióikat. Helyzetüket-helyzetünket azonban javítja, hogy a csökkenő országkockázat kedveltebbé teszi az itteni beruházásokat még akkor is, ha a hozamok apadóban vannak. A mostani vásárló (befektető) ugyanis jogosan számíthat arra, hogy a hazai hozamok legkorábban az euró itteni bevezetése idejére mérséklődnek az ottani, 4-5 százalékos szintre.

Persze nem mindenkinek kell bevásárlóközpontban gondolkodni. Kezdetnek elég egy jó telek, mondjuk, valamelyik autópálya-csomópontnál. Ha megvan, akár hátra is dőlhetünk, a vevő úgyis megtalál minket.

Mester nándor