Korlátolt lakáspolitika, hidegre tett bérlakásépítés

Ez év februárja nemcsak hideggel köszöntött be, hanem befagyott ingatlanforgalommal is. Az előbbi oka a tél, az utóbbi a piaci szereplők egybehangzó véleménye szerint a vásárlóerő hiánya. A Fészekrakónak elnevezett program nem hoz érdemi változást a lakáspolitikában. Így nem állítja helyre a mostani kormány által megszakított lakásmobilitási láncot, amelyet a 2000-ben elindított otthonteremtési politika a maga teljességében próbált támogatni.

Megtorpanó építési lendületről tanúskodnak a kiadott építési engedélyek adatai. Ezek alapján kiderül, hogy már csak Budapesten, a nagyobb városokban maradt meg valami az építési lendületből. Vidéken megtorpanás, sőt csökkenő építési kedv jellemző. A helyzet kialakulásához a lakásvásárlási illetékek megemelése és a hitel felső keretének alacsonyabb összeghatáron történt meghúzása is szerepet játszott. Ennek is következménye, hogy kevesebb vásárló jelent meg a lakáspiacon.

A lakásépítési és építőipari adatokból egyértelmű kép rajzolódik ki: az építési ágazat növekedési trendjének megtorpanása. A költségvetési törvényjavaslat sajátságos lendülettel így fogalmaz: "A lakástámogatási rendszerben bekövetkezett változások hatására a lakásberuházások elmúlt évekre jellemző kiugró dinamikája várhatóan mérséklődni fog." A Fészekrakó program a pénzügyi konstrukció drágasága miatt nem képes visszaállítani a lakásmobilitás láncszemeit. A program bevezetése talán csak a bankoknak kedvező - jön néhány új ügyfél - és az államnak: kicsi költségvetési kiadás várható. Az ingatlanfejlesztők, -értékesítők véleménye az új ötletről egyszerűbb: kevés.

Nézzünk meg egy példát: ha valaki Budapesten, a VIII. kerületben ötven négyzetméteres lakást akar venni, a hitele után 20 éves futamidővel, 10 éves értékesítési tilalommal 100 ezer forintot fizet havonta. Ugyanezen lakás bérleti díja, egy hónapos fölmondással, 50 ezer forint/hó. Egy átlagos jövedelmű fiatal pár számára az első variáció komoly próbatételt jelent, de még a második is. Márpedig ha figyelembe veszik a vállalható havi teher és a nagyobb lakásba való továbblépés lehetőségét, inkább a bérlést választják.

A korlátolt lakáspolitikai intézkedés legnagyobb problémája, hogy figyelmen kívül hagyja a magyar gazdaság növekedését segítő, az építéssel kapcsolatos járulékos hasznokat (több lakás, több munkahely, több adózó, nagyobb állami bevétel).

A KSH szerint kislakások tömege épül. Csökkent az átlagos alapterület, ráadásul a Fészekrakó program is az egyre több kislakás építése irányába hat. Miközben értékesítés céljából több mint ötezer lakás épült, a saját célra épített házak, lakások száma és a lakossági kivitelezés aránya csökkent. Ez utóbbi is jelzése a reáljövedelmek csökkenésének.

A Széchenyi terv otthonteremtési programja a lakás- és a társadalmi mobilitás szempontjából is hatékony eszközöket tartalmazott, mert figyelembe vette a jövedelmi viszonyokat és az életkori sajátosságokat is. A 2004-es év - amely az otthonteremtés számára a megszorítások folytatásának éve - korlátozta a használtlakás-vásárláshoz felvehető hitel nagyságát. Ezzel csökkent a használt lakás piacára belépni tudók lehetősége. Megtört a lakásmobilitási lánc egy nagyon fontos elemének támogatása. Olyan megszorító intézkedés volt ez, amely megfeledkezett a mobilitás szükségességéről. A használt lakás vásárlásának állami támogatása, az új lakások építésének és értékesítésének rendszere hozza létre az egészséges lakáspiaci mobilitást és teszi hatékonnyá annak működését.

Mindenki előtt ismert, hogy a legtöbb új lakásba költöző támogatott jelzáloghitelekkel épített vagy vásárolt, miközben az addigi használt lakását olyanok vették meg, akik támogatott hitel alapján váltak fizetőképessé. Így a kisebb jövedelműek számára lehetővé vált a belépés a használtlakás-piacra, a nagyobb jövedelműek számára pedig az új lakások piacára.

Az otthonteremtés támogatása az állami bérlakás-pályáztatási rendszerrel összekapcsolódva tette teljessé a lakástámogatás rendszerét. Az önkormányzatok által pályázható bérlakásprogram azon csoportok segítését célozta meg, amelyek keresete nem tette lehetővé, hogy első lépésként lakást vásároljanak. A lakásmobilitási láncban az úgynevezett fecske-, garzonházak fiatalok számára nyitottak lehetőséget - első közös otthonukhoz juttatva őket. A kedvezményes bérleti díj és az előtakarékosság segítségével anyagi forrást tudnak képezni következő lakás céljuk megvalósítására. Az állami bérlakás-pályázati támogatás szociális, illetve költség alapú bérleti díjjal fenntartott házak építését jelentette, a nyugdíjasházak létrejöttének támogatása pedig az idősek igényeit elégítette ki.

Döbbenetes az a hivatalos statisztikai adat, amely szerint a helyi önkormányzatok és a központi költségvetési szervek alig több mint 400 lakást építettek a tavalyi évben. A legfrissebb hírek szerint 2005-ben sem tervezik új pályázat kiírását. Ezzel egy új karakterrel rendelkező bérlakásszektor kialakulásának lehetőségét zárták le. A magyarországi bérlakásállomány növelését - amely ötvözheti a szociális és gazdasági szempontokat - hidegre tették.