Itt a sűrű fillér ideje
A minap Cannes-ban jártam, ott, ahol a befektető „madarak” sem. Elvileg a plázaguruk találkozóhelye a minden év november végén megrendezett vásár, amelyen én is róttam a standok közötti hosszokat. De nem most. Valahogy hiányoztak onnan az igazi nagyágyúk, a máskor oly nagy hévvel dolgozó vezérigazgatók. A menedzserek többsége már fél nappal az esemény vége előtt eltűnt – visszahúztak a londoni, a brüsszeli, a párizsi vagy a frankfurti irodáikba. Tárgyalni ugyanis – néhány kivétellel – alig tudtak a tengerparti fesztiválpalotában.
Ez lenne hát az általános kép? Ez. Aki eddig nyilvánosan azt mondta, hogy megvárja az év végét, s azután dönt új beruházás indításáról, az most azt mondja: inkább március-áprilisban. Pedig nem is ismeri Pató Pált. A Plaza Centers viszont inkább most lépett, és úgy döntött, hogy leállítja projektjei négyötödét, mert nem tudta megoldani a finanszírozást.
Mi lesz nálunk? Mi lesz a magyar fejlesztőkkel, a bérlőkkel, a vásárlókkal? Mi lesz a lakáspiaccal? Lesznek-e újabb plázák, megtöltik-e a sok százezer négyzetméternyi új irodát? Ha igen, milyen áron? Ne várjanak hiteles választ: aki megmondja a tutit, annak kevesen hisznek.
Jobban eladható az az álláspont, amely szerint jobb az óvatosság: inkább lemondunk a profit egy jelentős részéről, de hosszú távra biztosítjuk az új ingatlanok kihasználását. Nem hagyjuk, hogy olcsó gagyi jöjjön ki a projektből, időben kifizetjük az alvállalkozókat, s végtelenül rugalmasak vagyunk a vásárlókkal meg a bérlőkkel. Nem szállunk bele bizonytalan ügyletekbe, és megköveteljük, hogy mindenki maradjon szépen a szerepénél: a fejlesztő fejlesszen, a bank finanszírozzon (ne extraprofitért), s a befektető vegye meg a termékünket az átárazott piacon.
Az üzleti célú ingatlanpiac nehéz év elé néz. De nem azért, mert hirtelen összeomlik, hanem azért, mert a bérlők, vásárlók kétszer-háromszor jobban meggondolják, hogy hova költöznek, mint tavaly. Még a bérleti díjak növekedését is elviselik, ha biztos minőséget, kiszolgálást kapnak. Pénzt szerezni nagyon drága és nehéz lesz az új projektekhez, ám akinek adnak, az biztos lehet abban, hogy befejezheti a beruházást. Még fontosabb lesz, hogy milyen hatékonyan üzemeltetik majd a régi és az új ingatlanokat.
Lakásfronton már az év elején eljött az igazság órája, a válság csak súlyosbította a már eddig is nehéz helyzetet. Nem lesz meglepő, ha a következő négy-öt hónapban sorozatos csődökről hallunk, akár közepes cégekről, akár egy-két nagy kivitelezőről van szó. Lesznek újabb kivonulók az országból, de akik talpon maradnak, biztos, hogy valós, túlnyomórészt magyar keresletre igyekeznek építeni – a szó szoros értelmében.
A devizahitelezés sem fog bedőlni. A jelzálogpiac még mindig alulfejlett. Legfeljebb középkategóriásra cserélik le nagy autóikat a bankárok. Nekik még így is megéri, nekünk meg jó, hogy legalább adnak pénzt beruházásra. Sokan azt mondják most, hogy az ingatlanbefektetést nem elsősorban a kiemelkedő hozam, hanem az értékállóság miatt szeretik azok, akik fialtatni akarják a pénzüket. Ez persze csak hosszú távon igaz, a gyors hasznot remélők másként gondolkodnak.
Ők Amerikában voltak többségben, nyakló nélkül vették fel a hiteleket. Nálunk szerencsére másképp van. Ez nem Amerika, Magyarországon éppen az egészségesebb ingatlanpiac lehet a gazdaság egyik biztos pontja – értékelte a helyzetet az egyik nagy hazai lakásépítő. Azért hiszek neki, mert most is jók az eladási mutatói, sőt, újabb beruházást jelentett be.
A szerző a Világgazdaság munkatársa
