Viszlát, gyors megtérülés – helló, hosszú távú szemlélet!
Alakásárak 2013 és 2019 között meredeken, a bérleti díjak növekedési ütemét a vidéki nagyvárosokban három-ötszörösen, Budapest belvárosában akár nyolc-tízszeresen meghaladó mértékben emelkedtek. Ugyanakkor a csökkenő, de stabil bérlői keresletnek köszönhetően a jól megválasztott lokációval biztosnak tekintett bérleti hozamoknak hat éven át megfelelő vonzerejük volt az összforgalom nagy átlagban körülbelül egyharmadát adó befektetési célú vásárlók körében. Az ebbe a viszonylagos idillbe tavaly jó ütemérzékkel megérkező, nagyjából egy akkori átlagos budapesti lakáskiadás megtérülésének megfeleltethető, 5 százalékos éves hozamot nyújtó MÁP+ rögtön tömegeket vont el a piacról. A csak a rövid távú bérleti hozammal kalkuláló befektetési szemléletnek aztán a koronavírus-járvány megjelenésekor összeomló Airbnb adta meg a kegyelemdöfést.
Budapesten augusztusban átlagosan mintegy 8-12 százalékkal alacsonyabbak voltak a bérleti díjak, mint februárban a statisztikai hivatal és az Ingatlan.com közös felmérése szerint. A vidéki nagyvárosokban ennél általában mérsékeltebb volt a csökkenés, vagy éppenséggel stagnálást tapasztaltak, néhány esetben még drágulást is. Mindezek miatt a bérleti hozamok az idén tovább csökkennek. A fővárosban, a pesti peremkerületekben (pl. XXI., XX., XIX. és XV.) realizálható még a MÁP+ által biztosítottnál magasabb, 5–6 százalék közötti átlagos nettó bérleti hozam. A belvárosban és a budai oldal nagy részén már csak 4 százalék körüli vagy valamivel ez alatti hozamszint érhető el. A vidéki nagyvárosok közül Miskolcon és Pécsett a legmagasabb, 6–7 százalék közötti az éves megtérülés mértéke. Nagyon messzire kerültünk a 2013-ban még nem egy helyen a 10 százalékot is meghaladó szintektől. A home office terjedésével, az egyetemi-főiskolai távoktatás (részleges) bevezetésével, valamint a turizmus bezuhanásával nem várható, hogy ez a csökkenő trend belátható időn belül megváltozik, s a bérleti díjak növekedésnek indulnak. Mivel pedig
– a mérleg másik serpenyőjét vizsgálva – egyelőre az árak sem estek látványosan, sőt van esély rá, hogy az új otthonteremtési támogatási elemek már jövőre élénkülést hozhatnak a piacon, a lakás mint befektetési eszköz vásárlásakor ezért egyre inkább a hosszabb távú értéknövekedési potenciál kell hogy domináljon a bérleti megtérüléssel szemben.
Mindeközben, nagyrészt a járvány miatt sok területen látványosan változó preferenciákkal szembesülhetünk – noha ezek tartóssága egyelőre bizonytalan. Fennáll a lehetősége például annak, hogy két évtized után újra a kertvárosok és az agglomerációk reneszánszát vizionáljuk. Itt a terjedő, és sok cégnél tartósnak ígérkező home office miatt akár biztos piaccá erősödhet az eddig igen marginális családiház-kiadás is. Ezzel párhuzamosan csökkenhet a belvárosok iránti, egészen a közelmúltig egyre fokozódó figyelem. Nem véletlen, hogy 2020 első három negyedévében a tavalyi hasonló időszakhoz képest csak két belvárosi kerület, az V. és az I. átlagára csökkent. Negatív előjel pedig 2014 óta nem állt egyik kerület árváltozási mutatója előtt sem!
Emellett a járványhelyzettől függetlenül – vagy csak közvetetten annak hatására – létrejött jogszabályi és lakástámogatási keretek is módosítják mind a keresletet, mind a kínálatot. Az előbbire példa az uniós szintű előírás, amely 2021-től szigorúbb energetikai előírásoknak való megfeleléshez köti a használatba vételi engedélyek kiadását. Az utóbbira pedig az elmúlt hetekben, hónapokban a szaksajtót tematizáló új otthonteremtési támogatási elemek hozhatók fel. Ezek összesített hatására jövő évtől ismét lendületet kaphat az új lakások piaca (általában mindenhol, de ha a későbbiekben ismét fókuszba kerül a napirendről egyelőre lekerült rozsdaövezeti preferencia, akkor hangsúlyosabban ezeken az átlagnál amúgy is jellemzően nagyobb értéknövekedési potenciállal rendelkező területeken), fokozatosan javulhat a lakásállomány minősége, korszerűsége, és a támogatási követelmények miatt összességében nagyobb hangsúlyt kaphat a gyermekes családoknak megfelelő életteret biztosító ingatlanok piaca.
Még ha a lakáspiac az elmúlt évek vágtája után most egy kicsit megpihen is, akiknek élethelyzetükből fakadóan mindenképpen költözniük kell, vagy akik továbbra is bizalommal fektetik téglába a pénzüket, lesz tehát hol keresgélniük a jövőben is, ha nemcsak értéktartó, de értéknövelő invesztícióként gondolnak ingatlanjukra. Aki pedig bérbeadásra vásárolva szem előtt tartja a lakások iránt a karantén és a home office alatt részben megváltozott vagy erősödő igényeket (kulcsszavakban: dolgozószoba vagy dolgozósarok, nagy tárolófelületek, kert vagy terasz, ideális fényviszonyok), egyértelműen nyertesként kerülhet ki a mostani helyzetből.
