Vidéken terjeszkednek a bevásárlóközpontok

Fél évtizeddel ezelőtt -- öt éve nyílt az első két bevásárlóközpont, a Duna Plaza és a Pólus -- még igen elmaradott volt a magyarországi kereskedelmi hálózat. Az azóta megvalósult beruházássorozat olyan mértékű volt, ami Nyugat-Európában évtizedekig húzódott el. Ha a különféle nagy kereskedelmi létesítmények -- hipermarketek, bevásárlóközpontok, C+C áruházak és a különféle lakberendezési és barkácsáruházak -- összességét tekintjük, az elmúlt fél évtizedben mintegy 200 nagy alapterületű egység épült Magyarországon.
Meddig tart a lendület?
A beruházási lendület továbbra sem csökken, hiszen -- a korábbi nyilatkozatokkal ellentében -- még a Metro is folytatja terjeszkedését, nem beszélve a hipermarketláncokról, a plazahálózatról, sőt a barkácsáruházi cégek is nagy terveket dédelgetnek. A kérdésre, hogy nem épül-e túl sok kereskedelmi központ, Vámos György, az Országos Kereskedelmi Szövetség főtitkára azt mondta, talán még abban az esetben sem, ha néhány ház a látogatottságért küzd (mint a Világgazdaság tudomása szerint a Pólus Róna vagy a Campona, illetve a Lurdy helyzete sem igazán stabilizálódott). A főtitkár szerint ugyanis nem szabad figyelmen kívül hagyni az ingatlanok értékének növekedését sem, amit a beruházások -- köztük a környék infrastruktúrájának fejlesztése -- eredményeztek. Hosszú távra gondolkodó befektetők számára tehát üzleti szempontból korántsem indokolatlan az ingatlanfejlesztés, különösen, ha figyelembe vesszük az EU-csatlakozással várhatóan bekövetkező felértékelődést is.
Bár a befektetők érdeklődése élénkül a bevásárlóközpontok iránt Közép-Európában, Budapesten a túlkínálat (egy főre 0,16 négyzetméter jut) aggodalomra adhat okot -- véli ugyanakkor a Jones Lang LaSalle tanácsadó cég. További bevásárlóközpontok fejlesztésére nemigen van mód, s ez lehetővé teheti a jól működő központok számára piaci pozíciójuk megerősítését, ugyanakkor egyes központok bukása is valószínűsíthető középtávon. Az is lehetséges, hogy az elmúlt három évben kialkudott bérleti díjak a bevásárlóközpontokban nem tarthatók fenn hosszú távon.
Vidéki terjeszkedés
A fentiek alapján érthető, hogy a nagy befektetők vidékre koncentrálnak: előnyt élveznek azok a régiók, melyeknek jelentős az átmenő forgalmuk. Eddig közel 700 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont épült fel, s további 260 ezer négyzetméter van építés, tervezés alatt. Az eddig megvalósult, illetve beindított projektek alapján kitűnik, hogy a legtöbbet a Plaza Centers épít, és ez vélhetően a jövőben is így lesz -- áll a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége összefoglalójában. Az eddigi beruházásokból az is kiderül, hogy több csoport a határhoz közeli városokba telepíti bevásárlóközpontjait, a külföldi bevásárlóturizmus forgalomnövelő hatására számítva. Ezzel ellentétben a Plaza Centers már a közepes nagyságú vidéki városokra is gondol: ezekben kisebb alapterületű (10-15 ezer négyzetméteres) bevásárlóközpontokat telepítenek.
Ezek látogatottsága igen széles sávban mozog, s ez főleg Budapesten érzékelhető, ahol hetente és négyzetméterenként 2,86-5,25, míg vidéken 3,4 fő az átlag. Hasonló a bérleti díjak szóródása is, hiszen a vidéki 12--50 márkás négyzetméterenkénti havidíj kiemelt helyeken és kis alapterületen elérheti az 50--80 márkát is, míg Budapesten legmagasabb összeg havi 200 márka négyzetméterenként. A bérlők éves fluktuációja (üzlet megüresedés, bérlőmozgás a házban) átlagosan 7,25 százalék.
A kicsik is megélnek
Érdekes ugyanakkor, hogy míg korábban azt gondolták a szakmában, hogy a kis vállalkozások rendre tönkremennek a "birodalmi lépegetők", a multinacionális cégek belépésével, a KSH adatai szerint az 1--5 üzlettel bíró vállalkozások száma nem csökkent. Az idei első fél évben 95 ezer úgynevezett egyboltos cégecskét regisztráltak, míg 1997-ben ezek száma csupán 73 ezer volt. Ez persze érthető, hiszen még manapság is az egyik legkisebb beruházást, szakértelmet kívánó -- s ehhez relatíve a lenagyobb hasznot hozó -- vállalkozás a kereskedés. Hozzá kell tenni, azért jócskán mennek csődbe is az ilyen cégek: a statisztika szerint évente az üzletek 10-15 százaléka zár be -- az első fél évben például 13 ezer --, de valamivel még több is nyílt ez idő alatt.
A kereskedelemben bekövetkező változásokban persze nyilvánvalóan része van a bevásárlóközpontoknak és hipermarketeknek is, amelyek ugyanakkor éles versenyben vannak egymással. Ennek ellenére a tavaly szinte egymással szemben nyílott Auchan és Tesco áruház igen jól megy, mivel mind a választék, mind a vonzáskörzet óriási, az árak pedig mérsékeltek. Szakértői vélemények szerint ugyanakkor a fő (tömeg)közlekedési irányoktól távol épült bevásárlóközpontok esetében elsősorban azért maradt el a látogatottság a várttól, mert nem volt olcsó szupermarket a házban. Az üzemeltetők által készített felmérések szerint a bevásárlóközpontokat elsősorban napicikkekért keresik fel.
Tovább folyik a forgalom átrétegződése, különösen az élelmiszer-kereskedelemben. A nagy társaságok (s a multik mellett a magyar beszerzési társulások) egyre növelik piaci részesedésüket, ugyanakkor egyelőre a lakótelepi, úgynevezett kényelmi boltocskák továbbra is megélnek. A szakma átstrukturálódása során ugyanakkor már nem csupán a hálózatbővítés a fő cél. Előtérbe kerültek a hatékonysági szempontok, így például a költséggazdálkodással összefüggő számítógépes nyilvántartási rendszerek telepítése, ami szintén a korszerűsödést szolgálja.
Jelentős munkaadók
A statisztikai adatok azt mutatják, hogy Magyarországon a kereskedelem az egyik legnagyobb munkaadó. Közel 300 ezer alkalmazott mellett több mint félmillió foglalkoztatott (egyéni vállalkozó) dolgozik a munkaerőhiánnyal küzdő szakmában. Csupán a hipermarketeket is magukban foglaló bevásárlóközpontokban körülbelül 40 ezer munkahely létesült ez idáig.
A multinacionális cégek bonyolítják a forgalom túlnyomó részét, ezért jelentős a munkaerő-piaci hatásuk is. A hipermarketláncok és szakáruházak megjelenése nemcsak új munkahelyeket, hanem 25-30 százalékkal magasabb béreket is eredményezett: egy pénztáros fizetése 60 ezer forint körül van, s a pultosok alapbére is eléri az 50 ezret. Emiatt már Budapesten is megjelentek a kereskedelemben az ápoló- és tanítónők.
Ugyanakkor -- tájékoztatott a Kereskedelmi Alkalmazottak Szakszervezetének (KASZ) elnöke, Sáling József -- munkajogi szempontból igen gyengék a külföldi tulajdonú hálózatok. Általános tapasztalat, hogy nem tartják be a munka törvénykönyvének az alkalmazottak védelmében született előírásait, nincs munkaügyi nyilvántartás, s a kollektív szerződésekkel kapcsolatos tapasztalatok is borúsak. Konkrétan: nem biztosítják a műszakok közti pihenőidőt, nem fizetik a túlórát, nem adják ki a szabadnapot. Mindez annak tudható be -- véli a szakszervezeti vezető --, hogy ezek a társaságok ritkán alkalmaznak magyar személyzetist, és gyakorlatilag nincs munkaügyi nyilvántartás.
Emellett, miután éles versenyben vannak, a kedvező fogyasztói árakat csak úgy tudják elérni, hogy 60-90 napra fizetnek a szállítóknak (így azok finanszírozzák a készletállományt), és spórolnak a bérköltségen.
A KASZ álláspontja szerint abban az esetben, ha betartanák az Mtk. előírásait, több embert kellene fölvenni, így azonban hajszolják az alkalmazottakat. A pénztárosok, pultosok általában csak egyszer, 20-25 percre, hagyhatják el helyüket, külön emberek -- rejtett kamerák segítségével -- figyelik a munkatársakat, hogy mit csinál, kivel mennyit beszél, s erre hivatkozva vonják meg az előzetesen felajánlott különjuttatást.
A nem világos viszonyok és a hajsza miatt Budapesten és környékén óriási, mintegy 50 százalékos a fluktuáció, Budaörs és Törökbálint térségében pedig -- ahol az Auchan, Cora, Metro, Tesco, OBI és Praktiker egy-egy áruháza található -- a munkaerőforgás 60-70 százalékos -- értesült a Világgazdaság.
A multik nem szeretik a szakszervezetet -- mondja Sáling József, aki naponta öt-hat panaszos telefont kap --, bár mára már sikerült jó kapcsolatot kialakítani a Sparral, a Tescóval és a Praktikerrel.
Ami a bevásárlóközpontokat illeti, azokon mindenki keres -- az önkormányzat, amely a telket eladja, a tervező, a kivitelező --, csak a kereskedő nem igazán. Az üzemeltető ugyanis a bérlők számára előírja a hosszú nyitvatartási időt. A KASZ adatai szerint amíg Ausztriában heti 70-75 órán át van nyitva egy üzlet a bevásárlócentrumokban, addig nálunk 100 óra az átlag. Így a magas bérleti díjakkal küzdő kereskedő arra kényszerül, hogy a minimálbérrel bejelentett alkalmazottnak zsebből fizesse, ami a nyolc órán felül jár.