Csökkenhet az új lakások ára

A múlt héten bekövetkezett az első lakóparki árverés; a Raiffeisen Bank megbízásából egy budapesti, II. kerületi, 33 lakásos lakóparkot értékesítettek nyilvános árverés útján. Ezeket a lakásokat ugyan nem eladásra szánta a vállalkozó, hanem bérlakóparknak készültek, a piac szereplői ellentmondásosan látják az ingatlanpiaci helyzetet. Bár tömeges árverésre senki nem számít, sokan úgy gondolják, hogy az új építésű lakások árai magasak, ezen az árszinten a kínálati piacon már nem lehet értékesíteni. A vállalkozók nagyrészt hitelből finanszírozzák az építkezéseket, így szorongatja őket a bank, miközben az alvállalkozóknak is fizetniük kell.

Az építkezések húzóereje a lakáshitelezési kamattámogatásnak köszönhető. A jövő évi költségvetésbe beállított 34 milliárd forintnyi kamattámogatás (kiegészítő és jelzáloglevél-alapú) várhatóan nem lesz elegendő (VG, 2002. dec. 4., 12. oldal), így ha a kormány a támogatás szűkítése vagy megszüntetése mellett döntene, az újabb pofont adna a piacnak.

A lakásépítési vállalkozók valóban egyfajta présben vannak - mondta lapunknak Deák Tamás, a Raiffeisen Bank projektfinanszírozások és szindikálások főosztályának vezetője. Egyrészt a kínálati piac lefelé nyomná az új építésű lakások árát, ugyanakkor az EU-csatlakozás miatt ingatlanpiaci áremelkedésre számítanak, ezért inkább kivárnak.

Általában a bankok nem engedik 25 százalék alá az önerőt az építési vállalkozók esetében, így ha a bekerülési ár 80-85 száza-lékán kell a vállalkozónak értékesíteni a lakásokat, a bank akkor is ki tud szállni veszteség nélkül.

A pénzintézet 5 milliárd forint értékben 15 vállalkozó lakóingatlan-építési projektjét finanszírozza. A bank és a vállalkozók közötti személyes kapcsolat jó, ami a pénzintézet rugalmasságának is köszönhető. Lapunk kérdésére hozzátette: a lakáshitelek támogatása jelentősen gerjeszti a lakások iránti keresletet, így a támogatás megszüntetése az egész piacot megrázná.

Az új építésű lakások árának csökkenésére számít Wolf László, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese is. Mint elmondta, a luxusingatlanok ára már mérséklődött is. Wolf úgy véli, hogy a bankok addig türelmesek a finanszírozott vállalkozóval szemben, amíg úgy látják, hogy a potenciális eladásokból nagyobb eséllyel térül meg a befektetésük, mint az árverezésből. Ezért inkább az átütemezés mellett döntenek.

Ugyanakkor általános recept nincs, a bank és a vállalkozó közötti megállapodás attól is függ, hogy milyen a partnerek együttműködési készsége. Az OTP Bank egyébként szeptember végén 150 építkezést finanszírozott, közel 19 milliárd forint értékben.

A vállalkozói lakáshitelezési piac felfutására számít a K&H Bank. A pénzintézetnél az év végére 9 milliárd forint körülire várják a vállalkozóknak nyújtott, értékesítési célú lakásépítési hitelállományt. A bank nem számít arra, hogy ezek a projektek befagynának.

A beruházók nem fognak tömegesen árcsökkentést végrehajtani, ezt nem engedi meg a pénzügyi szektor, mert ez rontja a hitelezők jövedelmezőségét, és árt üzleti arculatuknak - vélte Borics Zoltán, a Mareco Rt. ügyvezető igazgatója. Mint lapunknak kifejtette: rossz üzenet a piacnak s a vevőknek és felelőtlenségre utal a minap lezajlott lakóparki árverés, mert egy ilyen jellegű ügyet először házon belül kell elintézni.

Ezzel együtt biztos, hogy nem ez az utolsó ilyen eset, bár több marketing-, jogi és pénzügyi eszköz is rendelkezésre áll az értékesítés fellendítésére, illetve az üzlet továbbvitelére - fűzte hozzá.

A szakértő szerint a beruházók általában legfeljebb húszszázalékos engedményt tudnak kicsikarni a bankoktól. Piaci nehézségek idején azonban nem szabad azonnal a leárazáshoz nyúlni. Áthidaló kölcsönök is léteznek, és végső esetben érvényesíteni lehet a jelzálogot is, majd az így átvett projekt befejezhető, és értékesíthetők a lakások. Tapasztalata szerint általános árcsökkentésről egyáltalán nem lehet beszélni, hanem inkább arról, hogy egyes lakóparkokat vagy viszonylag újnak számító más projektet még a tavalyi áron kínálnak. A jövőben a különböző bizonytalansági tényezők miatt - szűkülő marzs, emelkedő hitelbiztosítékok stb. - kisebb lehet a potenciális beruházók köre.

A telekárak növekedése nem lesz olyan ütemű, hogy ezt közvetlenül érvényesíthetnék az árakban. Fontos új elemként említette a telekpiac egészének átalakulását. A klasszikus lakásépítési telkekből nagy hiány van, ezért a beruházók sokkal szívesebben vásárolnak mostanában és még inkább a jövőben az úgynevezett rozsdaövezetben, ahol jóval olcsóbb az ár, és több lakás építhető egységnyi területen. Ez valójában helyettesítő termék a telekpiacon, ami egyre népszerűbb. Ezek az üzletek meglódíthatják a jelenleg telítettnek tűnő lakáspiacot.

Vajday Attila, a BP Garzon Rt. képviselője borúlátóan ítéli meg a következő egy-két évet a lakáspiacon. Szerinte a vállalkozói réteget mind a bankok, mind az alvállalkozók szorongatják. A pénzintézetek többsége szerinte sokszor nem korrekt módon, egyoldalúan változtatja a hitelfeltételeket, a napi munkákat végző alvállalkozók pedig - félve, hogy elveszítik munkalehetőségeiket - azonnal készpénzt akarnak. Ráadásul azt tapasztalja, hogy egyre több, viszonylag nagynak számító (több milliárd forint feletti forgalmat lebonyolító) magyar cég erősen tart a közelgő EU-tagság miatti tőkeerős külföldi vállalatoktól.

Tudomása van például arról, hogy egyik-másik az üzlet teljes felszámolásától sem riad vissza. A szakértő ugyanakkor úgy látja, hogy a bérlakásépítés sok beruházót kihúzhat a nehéz helyzetből. Erre vonatkozóan cégük a napokban adott be tervet. A BP Garzon Rt. három éve működik, 2001-ben 200 millió, az idén pedig 300 millió forintos forgalmat ért el. A társaság eddig 96 lakást épített meg, ebből 95-öt értékesített.

Gerő Péter, a Gestor Rt. ügyvezető igazgatója felhívta a figyelmet: a vállalkozók egy része alultervezett, szakmailag megalapozatlan vagy téves projektekbe fogott, érzékelvén a bankok erős hitelkihelyezési kényszerét. Sok múlik azon, hogy miként választják meg a lakópark helyét, a lakások jellegét, méretét, felszereltségét stb. Ez ugyanis meghatározza a célközönséget is. Tapasztalata szerint a bankok nagy része - az európai gyakorlattól eltérően - rugalmatlanul kezeli azokat a vállalkozásokat, amelyek befejezték ugyan a projektet, de nem tudták értékesíteni a benne lévő összes lakást. Gerő úgy látja: a bajba jutott vállalkozások inkább elmennek egy másik pénzintézethez és azzal hidaltatják át a tartozást, még akkor is, ha ott szigorúbbak a feltételek. (LJ-MN)