Mérföldkőhöz ért a fővárosi irodapiac

Jövőre elérheti a négymillió négyzetmétert a modern budapesti irodaállomány nagysága. A mérföldkő szépséghibája, hogy a fejlesztési volumen éppen akkor nő a 2018-as rekord magasságába, amikor a koronavírus-járvány hatalmas károkat okoz a gazdaságban, újratervezésre késztetve annak valamennyi szereplőjét. Mindeközben Budapesten teljes gőzzel, a csökkenő rendelésállomány miatt felszabaduló építőipari kapacitásoknak köszönhetően késedelem nélkül épülnek az impozáns irodaházak, elsősorban továbbra is az iroda­piac gerincét adó Váci úti folyosón és a vonzáskörzetében. Tegnap két új irodaházat adtak át a Balance Hill és a Nordic Light Trio üzemeltetői.

Az ingatlanpiaci befektetők érdeklődésének fókuszában lévő modern irodapiac jelenleg több mint 3,2 millió négyzetméternyi modern bérirodát és 612 ezer négyzetméternyi saját irodát ölel fel, és még az idén várhatóan 227 ezer, 2021-ben pedig további 220 ezer négyzetméterrel bővül – összegezte a Robertson Hungary ingatlan-tanácsadó társaság jelentése, amely szerint az idei átadással tervezett projektek területének a 68 százalékát, a jövőre elkészülőkének pedig a 17 százalékát adták már bérbe előszerződéssel. Mindez annak ellenére történt, hogy a koronavírus-járvány miatti sokk hatására

a második negyedévben beszakadt a kereslet, a bérleti tranzakciók száma drasztikusan esett, gyakorlatilag megfeleződött a tavalyihoz képest. A bérlők a bővítési terveket módosított kilátásaik és a home office-tapasztalatok birtokában jellemzően jegelték vagy újraszámolták. Az újratárgyalások során új szempontok kerültek előtérbe, a bérlők igyekeznek a meglévő bérleti díjukat mérsékelni, vagy ideiglenes válságmegoldásokat keresnek. A kínálati bérleti díjakat azonban továbbra sem csökkentették a bérbeadók. A Belvárosban négyzetméterenként 16,50–25 euró havi bérleti díjat kérnek az A kategóriás irodaterületekért, a Váci úton az új építésű irodaházak bérleti díja 16,5–17 euró, míg Dél-Budán 16-17 euróról indul a tárgyalás.

A kihasználatlan területek aránya a járvány nyomán sem „szállt el”, köszönhetően az előbérletek magas arányának. Az üresedés koncentrált, a bérlőkre váró területek zöme 20-25 irodaházban található. A második negyedév végére 7,3 százalék lett a budapesti üresedési ráta, az agglomerációban viszont 33,6 százalék, ott tehát a területek harmada kihasználatlan. A jelenlegi folyamatok alapján a bérlői területigények 10-20 százalékos csökkenését vetíti előre a nemzetközi ingatlantanácsadó.

A logisztikai piacon a második negyedévben 174 ezer négyzetméter, az egy évvel korábbit 63 százalékkal meghaladó területet érintő keresletről és 143 ezer négyzetmétert érintő bérleti szerződésről számolt be a Robertson. A bérlők azonban szorult helyzetben vannak, mert elérhető terület hiányában nincs alternatívájuk. Még úgy sincs, hogy 2020 második negyedévében 64 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti és a Budapest környéki modern raktárak együttes területe. Az érintett budapesti állomány több mint 2,3 millió négyzetméteres, ennek 91 százaléka logisztikai parkokban található, a városi területeken lévők aránya csekély. Az idén összesen 130 ezer négyzetméternyi új raktár kerül a piacra, jelentős részben előbérletekkel kipárnázott fejlesztés keretében – derül ki a jelentésből.

A világjárvány a befektetési piacon is éreztette hatását, kivárásra sarkallva az érdekelteket. A hozamelvárások enyhültek. A jellemző hozamszint a második negyedév végén az irodai ingatlanok piacán 5,75, a kiskereskedelmi ingatlanoknál és a hoteleknél 6, míg a logisztikai ingatlanok esetében 7,25 százalékos a Robertson adatai szerint.

A hazai befektetők részaránya a második negyedévben tovább emelkedett, a legélénkebb érdeklődés változatlanul az irodai ingatlanok iránt mutatkozik.