A tavalyi év ingatlanpiacának egyik, sőt talán legnagyobb nyertese a budapesti agglomeráció. A KSH 2021. I–III. negyedévére vonatkozó statisztikái alapján az országos lakáspiaci forgalom 17 százalékkal bővült, és ezzel elérte a 2019-es, járvány előtti szintet. A forgalom növekedése mellett a harmadik negyedévben az áremelkedés üteme is felgyorsult, a használt lakások árszínvonala országosan 15, az új építésűeké pedig 13 százalékkal haladta meg 2020 azonos időszakának árindexét, a legnagyobb drágulást pedig a budapesti agglomerációban regisztrálták.
Nincs új a nap alatt
A hivatalosan a fővárost és 80 települést magában foglaló budapesti agglomerációban él Magyarország lakosságának megközelítőleg negyede, és a terület pezsgő ingatlanpiaca korántsem új keletű jelenség. Hozzá kell tenni azt is, hogy hasonló folyamat figyelhető meg más magyar nagyvárosok környékén található kistelepülések esetében is.
„Az agglomeráció népszerűségét ugyan nemcsak piaci törvényszerűségek irányítják, de bizonyos ciklikusság itt is megfigyelhető. A főváros környéki települések közül néhánynak a piaca már a kilencvenes évek közepén fellendült, miután a privatizáció során jó áron megvásárolt tanácsi lakásukat sokan nagy haszonnal értékesítették és vidéki házra cserélték. A szuburbanizáció a kilencvenes évek végére, a kétezres évek elejére volt a legjellemzőbb, amikor az éppen elérhetővé váló állami támogatások is elősegítették a lakáshoz jutást. Ez a tendencia változott meg akkor, amikor egyrészt egyre nagyobb számú befektetési célú vásárlót kezdett vonzani a lakáspiac, emellett Budapesten megjelentek a nagyobb magyar és külföldi befektetők a nagy ingatlanprojektjeikkel” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A szakértő hozzátette, hogy
az újlakás-állomány ugrásszerű növekedésével az azóta is meghatározó kerületek – mint a VIII., IX., XI., XIII. vagy a XIV. – lettek vonzó versenytársai a kiköltözésnek. A növekvő budapesti lakáskínálat az újonnan érkezők mellett a korábban az agglomerációba költözők számára is logikus alternatíva lett. A megváltozott életkörülmények miatt az első lakásukat kereső fiatalok, vagy a gyerekek kirepülése után a már túl nagy családi házban maradt szülők közül sokan fordultak az elővárosok helyett újra a belváros felé.
Újabb fordulatot hozott a 2010-es évek vége, amikor az európai mértékben is jelentős fővárosi ingatlanár-emelkedés és az egyre zsúfoltabbá váló belváros helyett a még megfizethetőbb Budapest környéki települések kerültek ismét az otthonkeresők célkeresztjébe, majd ezt a folyamatot erősítették tovább a koronavírus-járvány kapcsán megváltozott vásárlói preferenciák.
A KSH friss, 2021. III. negyedéves adatai a Budapest környéki települések töretlen népszerűségéről árulkodnak:
egy év alatt a főváros agglomerációjában 27 és 39 százalék között nőtt a használt lakóingatlanok átlagára.
Összehasonlításként: még a budapesti agglomeráció déli szektorában mért legalacsonyabb, 27 százalékos átlagár-növekedés is jócskán túlszárnyalta a fővárosban és a megyeszékhelyeken regisztrált, de még a vidéki agglomerációk közötti legmagasabb, 15 százalékos emelkedést elkönyvelő balatoni agglomeráció áremelkedését is.
Az átlagos négyzetméterár változását vizsgálva Budapesttel szemben szintén vezet a főváros agglomerációja, ahol szektoronként változó, 13 és 30 százalék közötti emelkedést regisztráltak, és a megyeszékhelyek közül is csak kevés tudott hasonló, 15-18 százalék körüli átlagos négyzetméterár-növekedést elérni.
„2021. III. negyedévében a fővárosi agglomerációban is megfigyelhető volt az az országos tendencia, hogy elsősorban az olcsóbb területek drágultak nagyobb mértékben, és figyelemre méltó, hogy az agglomeráció legdrágább, nyugati szektorának átlagos négyzetméterára már meghaladta a fővárosi peremkerületekéit, és a pesti átmeneti kerületek árszínvonalához közelít” – emelte ki Valkó Dávid.
Meddig tarthat még?
A kiköltözés kapcsán visszatérő kérdés, hogy meddig éri meg az agglomeráció választása a belvárosi léttel szemben. Az elővárosokat célzó, nagy ívű vasúti és közúti közlekedési fejlesztések egyértelműen a fővárosi agglomeráció hátrányait csökkentik, és az elmúlt évtizedben a területen tapasztalható infrastrukturális fejlődés és az agglomerációban létrejött számos új munkahely is a kiköltözés melletti érvek. Ugyanígy a home office terjedése és a járvány miatti bezártság is arra sarkallta az embereket, hogy lakásukat zöldövezeti, kertes vagy kertkapcsolatos ingatlanra cseréljék.
Ugyanakkor a kivándorlók növekvő számával együtt válik egyre zsúfoltabbá az agglomerációs települések egy része is, miközben a lakóterületek bővülésének az egyes települések településszerkezete is gátat szabhat.
Az agglomeráció fellendülésével a belvárosi kerületek fejlődése sem állt meg, ennek egyik példája egy nemrég megjelent VII. kerületi fejlesztési koncepciótervezet. Mondhatni, hogy a főváros kerületei és az agglomeráció folyamatosan, de nem közvetlen módon versenyeznek a leendő lakók kegyeiért.
„Az agglomeráció népszerűsége most éppen felívelő szakaszában tart, de az otthonválasztást számos olyan egyéni tényező befolyásolja – életciklus, általános városfejlődési trendek, állami támogatások, munkalehetőségek, de akár az iskola távolsága is –, amelyek nem függnek közvetlenül a piaci folyamatoktól. Emellett a Budapest környéki területek kínálati ellenpólusaként várhatóan tovább fognak fejlődni a főváros átmeneti területei, és ezt a folyamatot támogathatják a jövőbeli rozsdaövezeti fejlesztések is” – zárta gondolatait a szakértő.
