A bérleti díjakra nincs közvetlen hatással az energiaválság, de a rezsiben és a közös költségben tükröződnek az emelkedő energiaárak, különösen az októberben kezdődő új gázév megsokszorozódott tarifái révén. Bár a mai számokban ez még nem érződik, az októberi időjárás enyhe, de bérlő és bérbeadó már előre számol, és elkezdtek készülni a megugró energiaárakra – mondta a VG-nek Borbély Gábor, a világ vezető ingatlan-tanácsadó cége, a CBRE magyarországi kutatási igazgatója. Hozzátette: a közös területek üzemeltetési díja és a saját energiafogyasztásból adódó rezsiköltség több tényezőből tevődik össze, spórolni az áramon már látványosan elkezdtek a cégek, a LED-es izzók beszerzése alapvető, de ezen túlmenően is igyekeznek észszerűbb energiahasználatra ösztönözni az irodaházak dolgozóit a tulajdonosok. 

Fotó: Róka László / MTI

Az energiafogyasztás átalánydíjait éves alapon számolják el az irodapiacon is, általában március–április környékén.  

A jövőre esedékes éves elszámolásnál várható különbözetre több cég igen okosan elkezdett már pénzügyi tartalékokat képezni. Ez az egyik tipikus lépés a rezsiválság elleni védekezések közül, a másik az energiaigény csökkentése, aminek érdekében a bérbeadók és a bérlők most igazi közös munkára, együttgondolkodásra kényszerültek.

Az energiafogyasztás mérséklése ugyanis szerződéses pontokat érint, nevezetesen a bérlői komfortparamétereket tartalmazó szolgáltatási kötelezettségéről szóló részeket, azaz hogy például 22 fok helyett elegendő-e 20 fok az irodában, vagy lezárják az épület bizonyos részeit – ez mind az eredeti megállapodástól eltérő működés, ami rugalmasságot igényel a felektől – érzékeltette a rezsicsökkentés bonyolult koreográfiáját Borbély Gábor.

Ráadásul ez nem mindenhol lehetséges, nagy különbség lesz az épületek között energetikában.

Most még azt látni, hogy az átalánydíjak előlegben bekérve nem tükrözik a felárat, a jelenlegi átlagosan 4-5 eurós négyzetméterenkénti havi üzemeltetési költség 1-2 euróval magasabb az előző években megszokottnál. A sok összetevős díj belső arányainak felborulása okozhat problémát, ugyanis az energia abban eddig 15-25 százalékot tett ki, és most ez fog nagyon megugrani. Az épületek őrzését-védelmét, a takarítás költségét ugyan forintban fizetik, ezt az árfolyam nem érinti, de az energia ára devizában jelentkezik – részletezte a CBRE szakértője. 

Mai előrejelzések szerint az üzemeltetési díjátalány további 20-25 százalékos emelése borítékolható, és nagy szórás fog kialakulni a házak között.

A négyzetméterenként 10 euró fölötti havi átalánydíjakat tartalmazó üzemeltetési büdzsével inkább a rossz energetikájú, nem hatékonyan üzemeltetett házak esetében lehet készülni, nem ez lesz az általános.

Fotó: Móricz-Sabján Simon / Világgazdaság

Egy-egy cég teljes működési költségének jellemzően 5-10 százaléka szokott lenni az irodabérlés teljes költsége (rezsivel együtt), a béreken való inflációs nyomás most még a recessziós félelmek ellenére is nagyon erős, és jóval nagyobb, mint az irodaköltség hatása. 

Egy tipikus, cirka száz munkavállalót foglalkoztató cég által bérelt 1200 négyzetméteres irodaterület teljes költsége az eddigi 20 euróról most várhatóan 24-25 euróra emelkedik az energiaárak drágulása miatt, ami komoly növekedés, de a béremelkedésnél kisebb tétel

– véli Borbély Gábor.

A kiskereskedelmi ingatlanok piacán erősebb a hatás: a Covid alig múlt el, a kereslet a reálbérek csökkenése révén gyengül, és a hivatalos statisztikából látszik, hogy csökkenni kezdett a fogyasztás. Ráadásul a szektor alapvetően magasabb forgalomarányos üzemeltetési költséggel kénytelen működni, mint az irodapiac, és itt a forintban keletkező bevételek és a munkaerőhiány miatt dráguló munkaerő miatt ezen a területen fokozódó teher.

 

Mi mennyi?

A budapesti irodapiacon 14 eurós átlagos négyzetméterárakon kínálják a szabad területeket. Az A kategóriás házakban 16 euró, a most épülőkben 18-19 euró, és van 20 euró feletti havi díjra is példa. Az ipari ingatlanoknál a dinamikus áremelkedés nyomán a legmagasabb bérleti díj a 7–7,5 eurós sávba emelkedett, de az M0-s mentén is 4,5-5 eurós átlagárakkal lehet találkozni most a CBRE adatai szerint.