Nem állt le, de lassul az irodabérleti tranzakciók folyamata, óvatosabban terveznek a bérlők és a bérbeadók is – összegezték a nemzetközi ingatlantanácsadó társaság magyarországi képviselete, a JLL Hungary szakértői a friss piaci trendeket egy mai sajtóbeszélgetésen. Mint elhangzott: a legérzékenyebb téma az energiaár-robbanás lett, amely miatt az üzemeltetési költségek megugrottak, egyre nagyobbra nyílik az olló a korszerűtlen és az új építésű ingatlanok között.

Young,People,Group,In,Modern,Office,Have,Team,Meeting,And
Fotó: Shutterstock

Vannak irodaházak, ahol 4 euróról 12 euróra emelkedett a négyzetméterenkénti havi üzemeltetési költség. Ez kiugró, de nem egyedi módosítás, összességében a bérleti díj 20-25 százalékáról jellemzően 70 százalék környékére ugrott a rezsi aránya.

A megemelkedett költségeket különböző metodikával számlázzák a bérlőknek, többnyire nem várják ki az éves elszámolás időszakát, hiszen a megtöbbszöröződött áram- és gáztarifákat már most fizetni kell. Ez a helyzet a bérbeadót és a bérlőt egyaránt sújtja, a költségcsökkentés módozatairól közösen döntenek, például hétvégén a lift, a légtechnika leállításával, a fűtésszabályozással.

A legnagyobb rezsiköltség-növekedés a kereskedelmi ingatlanok közül az ipari-logisztikai kategóriában látszik, ahol nemcsak a gyártás, hanem az üzem- és raktárcsarnokok fűtése is nagyon drága, ráadásul nem látni napelemekkel felszerelt ipari-logisztikai épületeket.

A fenntarthatóság és a környezettudatosság mára központi kérdéssé vált, az irodapiacon az épületek bérbeadhatóságának kulcsa lesz egyre inkább. 

Miközben több mint négymillió négyzetméter fölé nőtt a modern budapesti irodaállomány, a következő két-három évben további 400 ezer négyzetméternyi új építésű terület lesz a piacon. Ennek jelentős részére már előbérleti szerződést kötöttek, vagyis a piac továbbra is aktív, de a mostani félelmek hatással vannak az üzletkötés menetére, lassabban sikerül döntéseket kicsikarni vezetőktől – ismertette Würsching Péter, a JLL Hungary bérbeadási vezetője. 

Jelentős keresletet támasztanak a Távol-Keletről és Indiából Európába költöző szolgáltató központok, amelyek az elmúlt egy-két hónapban egyenként is nagy, 5-8 ezer négyzetméteres területi igényekkel jelentkeztek.

Ezek a vállalatok, amelyek SSC-központjaikat most jellemzően ebbe a régióba, azaz Lengyelországba, Romániába és Magyarországra hozzák, a kereslet 25-27 százalékát adják. A költözésről szóló döntések az ellátási láncok újragondolása jegyében születtek, amelyre előbb a Covid, majd az ukrán helyzet motiválta a cégeket.

A várakozásokkal ellentétben ugyanakkor elmaradt a nagy terület-visszaadási hullám, amire a home office és a hibrid munka térhódítása miatt számítottak sokan – mondta Agócs Balázs munkakörnyezet-tanácsadási üzletágvezető. Most a munkavállalók visszacsábítása a nagy kihívás, ennek érdekében fejlesztik az irodaházakat és komfortosítják a cégek a közösségi tereket, kisebb-nagyobb tárgyalóhelyiségeket, éttermeket, nívós kávézókat telepítenek a házakba. A fűtési szezon beköszöntével nőtt a bejárási hajlandóság, amivel az otthoni rezsin is spórolni tudnak a munkavállalók, de a munkaadók tartósan szeretnék növelni az irodai napok számát.

Korábban azok a cégek bizonyultak szerencsésnek, amelyek irodabérleti szerződése a Covid-járvány idején járt le, mert a frissen megváltozott körülményekhez szabták a területi igényeket. Most azonban az energiahatékonyság került a fókuszba, és az elodázhatatlan korszerűsítések, ezekben bérlő és bérbeadó egyaránt érdekelt, egyre több régi irodaépület újul meg kívül-belül.

A JLL szakértői nem számítanak olyan horderejű változásokra az irodapiacon, mint amelyeket a 2008–2009-es gazdasági válság indukált

– hangzott el. 

A kihasználatlansági ráta 11 százalék körül van most, miután negyedéves alapon 1,1 százalékkal nőtt, zömében az új épületek megjelenéséből adódó kínálatbővülés miatt. A bérbeadási üzletág vezetője szerint 14-15 százaléknál nagyobbra az eddigi előjelekből ítélve aligha nő a ráta. A bérbeadók rugalmasabbá váltak, és egyre versenyképesebb feltételek mellett hajlandók szerződni. Az elmúlt években eltűntek viszont a tízéves szerződések, a cégek maximum öt évre köteleződnek el bérlőként. Újdonság, hogy megjelentek a forintalapú rezsiköltség-elszámolások, amivel az árfolyamkockázatot védhetik ki a bérlők.