A bérlők diktálják a trendet az ipari ingatlanok piacán

A volatilis alapanyag-beszerzési árak és a hosszú engedélyeztetés dacára ma is lehet versenyképes egy ipari ingatlanpiaci szereplő – hangzott el a Prologis évindító sajtóbeszélgetésén.

– szögezte le a koronavírus-járvány utáni változásokra is utalva a Prologis  Magyarország tőkeallokációs igazgatója, Szoboszlay Máté, aki 2022-es értékelése és a 2023-as prognózisa mellett a vállalat Szigetszentmiklóson folyó fejlesztéséről is beszámolt. Újságírói kérdésre válaszolva 130 millió euróra (49 milliárd forintra) becsülte a Prologis Park Budapest-Sziget II. költségigényét a telekakvizíciókkal, a 140 ezer négyzetméter felépítménnyel és az egyéb funkcionális beruházásokkal együtt.

Vannak pozitív jelek

Az M0-s autóút mellett a négyütemesre tervezett fejlesztés első és második üteme aktuális: az elsőből egy csarnok már üzemel, a második szakasz most zajlik, és a harmadik-negyedikre is megvan az építési engedély, ám ennek a finanszírozásáról még tárgyalnak, és várhatóan 2024 végéig nem kezdenek neki.

„A szolgáltatásbővítés folytatódni fog, az operatív működés szempontjából a fundamentumok biztosítva vannak – mondta a közeljövőről Szoboszlay Máté. – Az USA-ban csökkent az inflációs nyomás, a munkaerőpiac relatíve erős állapotban van, Kínában a gyártás tekintetében nincs fennakadás a Covid-szabályok dacára sem, míg 

Ugyanakkor a tőkepiacon kivárás van, rövid távon egyfajta leértékelődés előtt áll a piac.”

Hunyadi Zsuzsanna, a Prologis Magyarország bérbeadásért és ügyfélelégedettségért felelős igazgatója arról számolt be, hogy a cég négy földrészen van jelen nagyjából 5500 épülettel, ami 113 millió négyzetmétert jelent. Budapesten 3,1 millió négyzetméteres az ipari ingatlanok területe, ebből a cég 20 százalékkal részesül, 99,4 százalékos portfóliótelítettséggel dolgozik, az üresedési ráta pedig 3,8 százalék. A tavalyi 204 ezer tranzakciójukból 74 ezer új bérlőhöz kapcsolódott.

Az elmúlt négy évben a Prologis több mint 58 ezer négyzetméternyi ingatlanfejlesztest valósított meg Magyarországon, amellyel több mint 10 százalékkal növelte a magyar portfólió méretét. Működési alapon a cégcsoport éves szinten közel kétmillió euró (757 millió forint) adót fizet – ebbe nem tartozik bele a parkokban tevékenységet végző cégek iparűzési adója –, az eddig megvalósult beruházások pedig körülbelül 1,5-2 milliárd euró (568-757 milliárd forint) tőkebefektetéssel jártak Magyarországon.

A bérlők jelölik ki az irányokat

– jegyezte meg Hunyadi Zsuzsanna. „A bérlők jelölik ki az irányokat: fontos a költséghatékony, a valós idejű üzemeltetés, hogy ott legyünk és gyorsan reagáljunk. Igényként megjelent az energiahatékonyság, a megújuló energiák használata is. Az év végére egész Európát lefedő programunk fut majd az energetikai célok elérése érdekében.”

Az igények kapcsán szóba került, hogy a vállalat ötven évre tervezi a fejlesztéseit, igyekszik spekulatív és BTS (built-to-suit, azaz egyénre szabott) fejlesztési változatokban is haladni a korral. Az előbbihez tartozik, hogy például olyan épületeket emeljenek, amelyekre később napelemek szerelhetők, vagy le lehet kapcsolni őket a gázról, az utóbbihoz pedig, ha például egy ügyfél azzal a tervvel jelentkezik, hogy a jövőben csakis elektromos teherautókkal kíván szállítani, akkor tervezzenek az épülethez elegendő mennyiségű töltőt.

2040-re teljes karbonsemlegesség

Szoboszlay Máté kifejtette: a terveik szerint 2025-re a cég összes fejlesztése karbonsemleges lesz, 2030-ra az operációban is elérik ugyanezt, 2040-re pedig a teljes lánc tekintetében is ez a céljuk. Ennek érdekében elképzelhetőnek tartja, hogy idővel egyre lokálisabban szerezzék be az alapanyagokat, hogy ki lehessen iktatni a szállítmányozás negatív környezeti hatásait, ami gyorsabbá is teheti a fejlesztéseket. Kihívást jelent, hogy ugyan a csarnoképítési idő nagyjából azonos, az engedélyeztetés hosszú, továbbá a háború után megjelenő alapanyag-nehézségekre is megszülettek az alternatív megoldások, ám az árazás rendkívül volatilis.

– hangsúlyozta. „2023-ban a partnerségek fogják meghatározni a sikerességet.”