Számos kihívás elé állította a hazai lakáspiacot 2023 első felében az éves szinten csökkenő gazdasági teljesítmény és a bizonytalan kilátások, valamint a magas A nemzetgazdaságban a foglalkoztatottság historikusan erős, és a rendszeres átlagkeresetek éves összevetésben 18 százalékkal emelkedtek 2023 második negyedévében. Ugyanakkor a magas infláció okozta reálbércsökkenés és az alacsony fogyasztói bizalom érdemben visszavetette a keresletet a lakáspiacon. A folytatódó dezinfláció 2024-től a lakosság reáljövedelmének emelkedésével, a várhatóan kedvezőbb hitelkondíciókkal és az újonnan bejelentett otthonteremtési támogatások segítségével fokozatosan növekvő pályára állíthatják a lakáspiaci aktivitást – olvasható az MNB novemberi lakáspiaci jelentésében.
Noha a munkaerőpiac továbbra is feszes, az egyéb tényezők az árak stagnálását, a községekben az érdemi csökkenését eredményezték. Ezt jelzi, hogy négy negyedéves recesszió ellenére is csak 4 százalék a a foglalkoztatás történelmi csúcson van. A fogyasztói bizalom viszont nem tért vissza a járvány előtti szintre, a magas infláció és a reálbércsökkenés miatt az tovább esett, de már látható a fordulat.
A lakáspiaci tranzakciók száma idén nagyjából negyedével (28 százalékkal) csökkentek idén az első kilenc hónapban, azonban a harmadik negyedében már csak 11 százalék volt a visszaesés mértéke éves szinten, míg negyedéves alapon 10 százalékos növekedés volt tapasztalható. Jelentősen csökkent a befektetési célú lakásvásárlás aránya is, mind Budapesten, mind vidéken. Azonban a befektetők nem szálltak ki a piacról.
Országos szinten mintegy 6 százalékot tett ki a külföldi lakásvásárlók aránya, Budapesten ez 9 százalék, a pesti belső kerületekben már 20 százalék a külföldi lakásvásárlók aránya.
Kilenc év után először csökkent az MNB lakásárindexe, 0,8 százalékkal éves szinten a második negyedévben, de a kisebb településeken 8 százalékos csökkenés volt tapasztalható éves szinten, de a harmadik negyedévben már enyhe növekedés volt tapasztalható. A második negyedévben éves alapon 1,1 százalékot csökkentek a lakásárak az Európai Unióban.
Budapesten a lakásárak már egyensúlyi szinten vannak, de vidéken még 13 százalékos túlértékeltség látható a fundamentumokhoz képest,
ugyanakkor a reálbérek várható növekedése miatt alacsony a nominális árcsökkenés további kockázata.
A lakbérindex Budapesten és országosan is 13 százalékot emelkedett országosan.
A lakásárak stagnálása miatt a lakásár/bérleti díj csökkent, a bérbeadás hozama tehát nőtt. A budapesti albérletpiac Európa legdrágább harmadába sorolható.
A harmadik negyedévben a lakáshitelezés 40 százalékos visszaesést mutatott, a legnagyobb visszaesés az újlakás-vásárlások/-építések terén volt tapasztalható, itt több mint 60 százalékos volt a zuhanás. Érdemben visszaesett a hitellel történő vásárlások aránya, a korábbi 40-50 százalékról 33 százalékra.
A bankok lassan követték a források árának emelkedését, még negatív felár is volt tapasztalható. Ma már több lakáshitel is elérhető 8,5 százalék alatt. Budapesten javult, vidéken romlott a lakáshitelek elérhetősége, de így is egyszerűbb vidéken hitelből lakást vásárolni, mint a fővárosban.
A CSOK-hoz köthető hitelek aránya országosan 16 százalék, Pest vármegyében 35 százalék, egyes vármegyeszékhelyeken ennél magasabb is lehet. A a kereslet egy részét 2024-re halaszthatja. A programot az MNB az elsőlakás-vásárlásra vonatkozó alacsonyabb önerővel támogatja. Évente ez 13 ezer hitelkibocsátással számol, nagyjából 30 százalékkal növelheti a hitelkibocsátást.
A bankok szerint élénkülhet a lakáshitelek kereslete, ugyanakkor a lakóingatlan projekthitelek piaca tovább szűkülhet előre tekintve is. Az építőipart leginkább korlátozó tényező az elégtelen kereslet. A munkaerőhiány jelenleg nem jelent problémát, de később ismét korlátozó tényező lehet az új fejlesztések felfutásával.
Fontos lenne az építőipari kapacitások megőrzése, amit segíthet, hogy Nyugat-Európában is lejtmenetben van az építőipar, ugyanakkor félő, hogy sokan pályaelhagyók lesznek.
A lakásépítések közel 40, az állami építkezések több mint 55 százalékot estek vissza az idei első félévben éves szinten az újonnan induló projektek terén. Az új átadások a nagyvárosokban estek inkább vissza, az új építési engedélyek pedig a kisebb településeken. A csökkenő tranzakciószám visszafogta az árak növekedését is az újlakás-piacon. Az átlagos új négyzetméterár nem Budapesten, hanem már a Balaton partján a legmagasabb, ahol meghaladja a másfél millió forintot. A kínálati oldalon érdemi növekedési tartalékot jelent a kiadott építési engedéllyel rendelkező, de még nem elkezdett fejlesztések magas száma.
