Otthon Start: felpörgött a kereslet, jön az új lakásépítési hullám

Miközben az Otthon Start program a vevői oldalon olcsó és kiszámítható finanszírozást teremtett, az eladók számára szigorú ár- és négyzetméterár-korlátokat érvényesít. A hiteligények száma napjainkban már meghaladja a 15 ezret, ám ezzel párhuzamosan a kínálati oldal is kezd felzárkózni: az országszerte elindított 12 nemzetgazdasági kiemeléssel rendelkező újlakás-beruházásban eddig már 6000 felett jár a bejelentett épülő lakások száma. A következő években várható átadási hullám és az árplafon egyszerre fékezheti a fővárosi drágulást, és enged teret vidéken az áremelkedésnek – írja az MBH Elemzési Centrum pénteki közleményében.

Az Otthon Start program teljesen új dinamikát alakított ki a lakáspiacon

Az Otthon Start a vevői oldalon kiszámítható, olcsó finanszírozást jelent, a kínálati oldalon viszont árfegyelmet hoz. 

Az Otthon Start indulását követően az ingatlanpiaci kereslet látványosan megugrott. 2025-ben nagyságrendileg 10 ezer körüli új építésű lakást értékesíthettek, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értéke, annak ellenére, hogy az új építésű lakások piacán a program meghirdetésekor mindössze egy-két fejlesztésben volt 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti kínálat. Emellett a megkötött hitelszerződések száma (új és használt ingatlanra, összesen) mára jócskán meghaladja a 15 ezret.

„A szerződéseink döntő többsége továbbra is használt lakásokhoz kapcsolódik, az újlakás-vásárlások aránya egyelőre csupán 5-6 százalék, az új építésű projektekhez kötődő hiteleké pedig 3-4 százalék körül mozog. Ugyanakkor a tapasztalataink alapján egyre több ügyfél tudatosan kivár, és inkább új építésű otthonban gondolkodik. A várható lakásépítési beruházások akár 50-60 ezer új lakást hozhatnak a piacra a következő években” – emelte ki Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.

Az állam felgyorsította az új ingatlanok építését

A kínálati oldalon az Otthon Start egyik kulcseleme a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások jogintézményének megnyitása volt, mely szerint azok a projektek, amelyekben legalább 250 lakást építenek, és ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel az OS négyzetméterár-korlátjának, gyorsított hatósági eljárásban és rugalmasabb szabályozási keretek között valósulhatnak meg. A kínálat bővülését az új társasházi építményi jog is támogathatja, amely lehetővé teszi, hogy a vevők a tervezési fázisban lévő lakásokat is meg tudják vásárolni a hitel felhasználásával.

„Az Otthon Start indulását követően már az értékesítési és az érdeklődésekre vonatkozó adatokból is látható volt, hogy óriási igény mutatkozik új építésű lakásokra, de a kínálat még nem volt ezzel összhangban, mivel az csak lemaradva tudja követni a programot. Idén viszont már várhatóak OS-kompatibilis átadások, és az idő előrehaladtával egyre több lakásprojekt indulhat majd, vagy kerülhet értékesítési szakaszba” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.

• Egyelőre országosan 12 projekt kapott nemzetgazdasági kiemelést, ebből Budapesten 4000 felett van a bejelentett lakások száma.
• Vidéken néy városban történt bejelentés, ahol 2000 feletti lakásszámról beszélhetünk.

Jelentősen megnőtt az új lakások kínálata

Az Ingatlan.com adatai szerint az érdeklődők több mint 2100 OS-nek megfelelő új lakás közül választhatnak. 

Regionális bontásban vizsgálva a jelenleg aktív hirdetések mindössze 3,5 százaléka található észak‑magyarországi régióban, a fejlesztések zömmel Budapesten és a nyugat‑dunántúli régióban koncentrálódnak, ahol a hirdetések egyaránt 22 százaléka jelenik meg.

Az új lakások méretét vizsgálva 

• a legnagyobb arányt a 41–50 négyzetméter közötti lakások képviselik, ezek az összes hirdetés mintegy 30 százalékát adják, 
• emellett az 51–60 négyzetméter alapterületű lakások teszik ki a második legnagyobb csoportot 25 százalékos részaránnyal.

Több olyan társasház is épül, amelyet még nem kezdtek el értékesíteni, vagyis a legtöbb még a tervezőasztalon van. A legkorábbi átadásokra (Budapest XV. kerület Kincsem lakópark) 2026. II.–IV. negyedév között lehet számítani, de érdemes szem előtt tartani, hogy az átlagos kivitelezési idő a többszintes, többlakásos lakóépületnél 2,7 év.

A KSH által kimutatott engedélyezési boom alapján a következő nagy átadási hullám 2027–2028 környékére várható; a kiemelt beruházások ezen gyorsíthatnak, de nem írják felül teljesen a kivitelezői és beszállítói kapacitáskorlátokat. A piaci szereplők számára a következő két év kulcskérdése: ki tud OS-kompatibilis terméket adni versenyképes energetikával és minőséggel, és persze hogy ki tudja ezt időre átadni?

Az Otthon Start hatásárára új lakástípusokat hoznak létre nagy lakóparkokban, főként az olcsóbb területeken

„A program a fejlesztők számára nem csupán lehetőséget, hanem alkalmazkodási kényszert is jelent. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon egyértelműen árrésszűkítő hatású, különösen a drágább, fővárosi lokációkban” – húzta alá Horti Flóra. Az Otthon Start programra reagálva az új lakásfejlesztések egy jól körülhatárolható terméktípust hoztak létre. 

Ezek egyébként jellemzően nagyobb volumenű, több ütemben megvalósuló lakóparkfejlesztésekben jelennek meg, mivel a méretgazdaságosság nélkül az árplafon mellett a projektek nehezen lennének finanszírozhatók. A műszaki tartalom energetikailag korszerű, de költségérzékeny megoldásokra épül: nem a prémiumfelszereltség, hanem a jogszabályi minimum feletti, standardizált kivitel dominál. Főleg Budapesten mindez erős lokációs szelekcióval jár, az Otthon Start-kompatibilis új lakások elsősorban külsőbb városrészekben, illetve a megújuló, korábban ipari vagy alulhasznosított területeken jelennek meg, míg vidéken a program kevésbé szűkíti a fejlesztési mozgásteret.

Budapesten lassult, míg a vármegyeszékhelyeken megindult a drágulás

Budapesten nemcsak a kínálat, hanem az árak alakulásában is látványos irányváltás történt. Az Ingatlan.com adatai szerint a medián-négyzetméterárak jelentősen emelkedtek: 2025 januárjához képest, egy év alatt 16 százalékos drágulással, 1,43 millió forintról 1,66 millió forintra nőttek. Az év őszétől azonban lassult a piac árdinamikája. Az elmúlt négy hónapban mindössze 2 százalékos drágulás volt tapasztalható, így 2026. január elején a fővárosi új lakások medián-négyzetméterára mindössze 1,69 millió forintra nőtt.

Ezzel szemben a vármegyeszékhelyeken a budapestihez képest egészen más a dinamika. A támogatott hitelkonstrukciók érdemben itt is élénkítették az új építésű társasházi lakások iránti keresletet, viszont ennek hatására nemcsak a kínálat bővül, hanem az árak is emelkedő pályára álltak, viszont ezeken a piacokon a négyzetméterárak átlaga továbbra is jócskán az 1,5 millió forintos küszöb alatt marad.

„Jelenleg az Otthon Starttal vásárolt lakások jelentős része saját célú: az ügyfeleink 35–40 százaléka elsőlakás-vásárló, miközben a befektetési célú ügyletek aránya 25–30 százalékra mérséklődött. Ez éles váltás a korábbi időszakhoz képest, amikor is a befektetések domináltak a lakáspiacon, és egyértelműen mutatja, hogy a program elérte eredeti célját: segíti az embereket első otthonuk megszerzésében” – húzta alá Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.