Kisrészvényesek igényeire szabva

A Graphisoft Park a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvény módosítását követően haladéktalanul összehívta azt a közgyűlést, amelyen a tulajdonosok az új működési formára való átalakulásról dönthetnek.

Mi teszi vonzóvá ezt a lehetőséget a cég számára?

Az alapkoncepció, amely szerint egy garantált osztalékért cserébe jelentős adókedvezményeket kap a cég, nagyon illik a Graphisoft Parkra. A cég működésére mindig az volt a jellemző, hogy egy konzervatív üzletpolitika melletti tartalékképzésen túl a szabad pénzeszközeinket kifizettük a részvényeseknek, az adókedvezménynek pedig mindenki örül. Ráadásul a mögöttes szándékot is nagyon értékeltük, gondolva itt arra, hogy ezt a formát a kisbefektetők számára kívánták vonzóvá tenni, akik így beléphetnek az ingatlanpiacra, ráadásul egy fejlesztő társaságon keresztül, ami sokkal biztonságosabb és persze elérhetőbb is számukra, mint a közvetlen ingatlanvásárlás, miközben rendszeres bevételük keletkezik az osztalékból. Ez utóbbi szándék is egyezett a Graphisoft Park céljaival, hisz mindig is arra törekedtünk, hogy részvényesi körünk minél szélesebb legyen. Magyarán: ez a működési forma lehetőséget ad arra, hogy a cégünket a befektetők szemében még vonzóbbá tegyük. Ugyanakkor a korábbi szabályozásban volt számos, számunkra teljesíthetetlen feltétel.

Mondana erre konkrét példát?

Az alapítók számára általában fontos, hogy megtartsák meghatározó befolyásukat a cégben.

A Graphisoft Park alapítójaként én is erre törekszem. Ehhez szükség van egy megfelelő nagyságú részvénypakettre, amely biztosítja a szükséges szavazati erőt. A korábbi szabályok ezt nem tették lehetővé, ezek ugyanis lényegében tiltották, hogy a SZIT-ekben a tőzsdére bevezetett részvények 5 százalékánál nagyobb részesedéssel rendelkezzen egy tulajdonos. Egy új cégnél e feltételnek az alapítói részesedés megtartása mellett is meg lehetne felelni oly módon, hogy az alapító birtokában lévő pakettet nem vezetik be a tőzsdére, de esetünkben ez már kivitelezhetetlen volt, hisz a társaság valamennyi részvénye nyilvános forgalomban van. A törvény idei módosítása rendezte ezt a kérdést, tisztázták a közkézhányad fogalmát: az 5 százaléknál kisebb részesedéssel rendelkező tulajdonosoknál lévő részvénymennyiségként határozták meg, a jogszabályt pedig úgy módosították, hogy ha egy SZIT minden törzsrészvénye be van vezetve a tőzsdére, akkor a közkézhányad- előírásnak a részvények 25 százalékánál kell teljesülnie, ami a Graphisoft Park esetében bőven biztosított. A többi apróbb technikai probléma volt. A részvények névértékére például 10 ezer forintos minimumot tartalmazott a törvény, amely szintén teljesen életidegen előírás, hiszen egy jól működő cégnél a papírok a névérték többszörösén forognak, több tízezres befektetést jelenthet tehát egyetlen részvény megvétele egy olyan társaságnál, amelyet kisrészvényeseknek kívánnak vonzóvá tenni. Ma egyébként nincs olyan részvény a Budapesti Értéktőzsdén, amelynek árfolyama 10 ezer forint fölött lenne. Ezeket a problémákat jeleztük a szakmai fórumokon, a törvényalkotó pedig talán ennek hatására is, de mindenesetre rugalmasan módosította azokat a nemzetközi jogszabályokhoz illeszkedően.

A SZIT ugyanis REIT (Real Estate Investment Fund) néven, elsősorban az angolszász országokban, már egy régen elfogadott és jól működő társasági forma.

A SZIT-szabályok előírják, hogy

a nettó profit 90 százalékát ki kell fizetni osztalékként. A piacon az átalakulásról szóló bejelentés után azonnal elindult a számolgatás, és megmozdult az árfolyam is. Önök szerint mennyivel nőhet az osztalék?

Az eddigi gyakorlat szerint általában a nettó nyereség durván 80 százalékát fizettük ki osztalékként. Ez megy fel 90 százalékra, emellett az adókedvezmény további 20 százalékot jelent, tehát az osztalék éves szinten legalább 30 százalékkal emelkedhet változatlan üzletmenet mellett. Az elég jól becsülhető, hogy mit várunk az idén, így egyszerűen kiszámolható, hogy mennyi lesz az osztalék. Felhívnám azonban azok figyelmét, akik a javaslatról szóló híreket kommentálva ezeket a számításokat már jórészt elvégezték, hogy a Graphisoft Park csak az év töredékére (a nyilvántartásba vétel utáni időre) fogja tudni érvényesíteni a kedvezményeket, amit az osztalék várható mértékét illetően számításba kell venni.

Mikorra várható az átalakulás?

Az év második felében. Igyekszünk még a harmadik negyedévben lebonyolítani.

Hangsúlyozta, hogy az osztalék mértéke a változatlan üzleti feltételek mellett kalkulálható. Több beruházásuk is átadás előtt áll. Mi várható ezeket is figyelembe véve?

A 2018-as terveket a harmadik negyedévben hozzuk nyilvánosságra. Pontos előrejelzést akkor fogunk tudni adni. A jövő év második felére a déli területen befejezünk egy új, 12 600 négyzetméter nettó alapterületű irodaépület-sort. Ezen túlmenő terveink egyelőre nem konkrétak. A rendelkezésre álló ingatlanok még további nettó 53 ezer négyzetméter beépítésére adnak lehetőséget, de ennek nagy része szennyezett területen van. A beruházásokhoz addig nem kezdhetünk hozzá, amíg a Fővárosi Gázművek el nem végzi a kármentesítést. A déli területen is lenne lehetőség 20 ezer négyzetméternyi iroda kialakítására, de az elég távol esik a központtól, más adottságokkal rendelkezik. Elképzelhető, hogy ott más jellegű fejlesztés indul el, de ezzel kapcsolatban sem tudok még konkrétumokról beszámolni.

A Graphisoft Park nagyon jól körülhatárolható prémiumszegmensnek nyújt szolgáltatásokat. Éreznek ezen a területen olyan változást, amely a jövőbeni terveiket befolyásolhatja?

A bérlői körünk stabil, az itt működő kutató, fejlesztő cégek bővülnek. E szempontból változást nem várunk. A jövőbeni irányok meghatározását sok tényező befolyásolja. A tervek pedig sokszor arra valók, hogy legyen mit megváltoztatni. Erre jó példa, hogy a Gra­phisoft Park egy magas minőségű és árazású létesítményegyüttes, emiatt korábban nem gondoltuk, hogy induló vállalkozások felől komoly igény érkezhet. Kiderült azonban, hogy van egy olyan kör, amely számára a megfelelő irodai környezet a jól képzett munkaerő megtartásában legalább olyan fontos, mint az itt működő nagy nemzetközi vállalatok esetében. Ráadásul ezek kis létszámú vállalkozások, kis alapterületű irodákra van szükségük, így a bérleti díj nem jelent számottevő költséget az egyéb kiadásaikhoz viszonyítva. Erre reagálva alakítottuk ki a startupok igényeire szabott 2500 négyzetméteres irodaépületet, amelyet a napokban adnak át.

Miként alakul majd a kihasználtság? A park hosszú ideje

100 százalékon üzemel. Lesz ebben változás?

A 100 százalékos kihasználtság mellett túlzottan feszített a működés. Nincs tartalékunk arra, ha valamely bérlőnk bővülne, vagy ha egy átépítés idejére ideiglenes megoldást keres. Ez a helyzet nem egészséges. A cél a 95 százalékos kihasználtság, amit az új területek átadásával reményeink szerint meg tudunk valósítani. Figyelembe véve, hogy az új területtel a park kapacitása 73 ezer négyzetméterre bővül, nagyjából 70 ezer négyzetméter kiadásával számolunk.

A Graphisoft Park elnökeként aktívan szerepet vállalt a SZIT-ekről szóló jogszabály életszerűbbé tételében, de cégei működését közvetlenül nem érintő kérdésekben is a markáns véleményformálók közé tartozik. Milyen változásokat lát indokoltnak a gazdasági környezetben?

Továbbra is stratégiai problémának érzem az állam túlterjeszkedését. Liberális gondolkodásommal együtt mindig amellett érveltem, hogy erős államra van szükség a gazdaságban, de ennek erős jogalkotói és szabályozó szerepnek kell lennie. Termelőként és vevőként a lehető legnagyobb mértékben korlátozni kellene az állam súlyát. Az állam mint vevő ugyanis nagyon másként viselkedik, mint a többi piaci szereplő, és ilyen környezetben a vállalkozók nem fogják megtanulni, hogyan kell az exportpiacokon sikeresen működni. Ez nem a vállalkozások megerősítésének irányába hat. Mindezzel együtt voltak az elmúlt időben nagyon jó kezdeményezések, mint például a Növekedési hitelprogram, de erőteljesen támogatta a vállalkozásokat a jegybank árfolyampolitikája is.

A feltételek piaci ihletésű átírása használt a jogszabálynak

A módosított feltételek szerint a szabályozott ingatlanbefektetési társaság csak meghatározott, ingatlanhoz kapcsolódó tevékenységet végezhet, kizárólag nyilvános részvénytársaságként működhet, amelynek a részvényeit kötelező bevezetni valamilyen szabályozott piacra. E cégek mentesülnek a társasági és iparűzési adó fizetése alól. A tulajdonosoknak jutó osztalék jogi személy esetén adómentes,

a magánbefektetőknél 15 százalékos személyi jövedelemadó terheli.