Új ingatlanalapok jöhetnek

Máris növekvő érdeklődés övezi a magyar, a lengyel és a cseh ingatlanpiacot a külföldi intézményes befektetők és ingatlanalapok részéről. A következő egy-két évben újabb nagybefektetők jelennek meg ebben a három országban, mert a hozam (9,75-10,5 százalék évente) még mindig magasabbnak ígérkezik, mint az uniós országokban - fogalmazott a Jones Lang LaSalle globális ingatlan-tanácsadó befektetési részlegének előrejelzése.

Simon Rita, a budapesti leányvállalat elemzője ehhez hozzáfűzte: nem kimondottan az EU-csatlakozás miatt nőhet meg az érdeklődés, hanem az irodapiacokon végre megjelentek olyan épületek, amelyek megfelelnek az uniós előírásoknak. Ezek az épületek a közeljövőben a befektetői piacra kerülnek, és igen nagy esély van rá, hogy hamar tulajdonost is cseréljenek. A cég évente 5-10 darab, összesen 200 millió euró értékű tranzakcióra számít Magyarországon. Hajnák Mihály, a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. (BIF) vezérigazgatója nem ilyen optimista. A szakértő kevés esélyt lát a szárnyalásra. Emlékeztetett: már ma is jelen van a piacon minden fontosabb befektetői csoport, érdemi korlátozások, belépési korlátok sincsenek. Mostanság inkább a kereslet jelent gátat.

A befektetési alapok elsősorban az olyan alacsony kockázatú ingatlanokat keresik, mint az A kategóriás irodaházak. Az ilyen bérlőkért már ma is komoly verseny folyik.

Forgó Ferenc, az Európa Befektetési Alapkezelő Rt. társtulajdonosa és igazgatósági tagja szerint az uniós csatlakozás után valóban várható az árak közeledése a külföldön megszokotthoz, de ez semmiképp sem sokkszerű robbanást, hanem inkább 5-10 éves hullámzó trendet jelenthet. Az ipari ingatlanoknál és irodaházaknál a gazdasági aktivitás növekedésével fokozatosan eltűnik majd a mai túlkínálat, s - különösen az euró bevezetése után - az elérhető hozamok konvergálnak majd az EU-ban megszokottakhoz.

Semmi sem indokolja, hogy külföldi magánszemélyek tömegesen kezdjenek itthon ingatlanvásárlásba, hiszen ahhoz a piacot folyamatosan nyomon kellene követni, s komoly helyismeretre is szükség volna, ráadásul a bérbeadás zökkenőmentessége nehezen biztosítható személyes jelenlét nélkül. Így a lakáspiacon sem kell árrobbanásra számítani.

Bár sokan hiszik, hogy a csatlakozás érezhető változást hozhat az ingatlanoknál, Forgó Ferenc nem osztotta ezt a nézetet. Lehet ugyan, hogy a belépéssel az ország ismertsége növekszik, ám ahhoz, hogy látványos fellendülés kezdődjön, véleménye szerint a kilencvenes évek elejéhez hasonló mozgásra volna szükség, amikor az idetelepülő multinacionális cégek menedzsmentjének kerestek nyugati színvonalú lakásokat. Érdemi növekedést csak az okozhatna, ha sikerülne elérni, hogy valamilyen nagy holdudvarú intézmény telepedjen meg Magyarországon.

A kiemelkedően jó adottságokkal rendelkező, luxusigényeknek megfelelő lakóingatlanoknál is elképzelhető áremelkedés, ha sok külföldi dönt úgy, hogy a itt vásárol magának második lakást. Ugyanakkor sem a manapság divatos lakóparkoknál, sem a sokat szidott panellakásoknál nem valószínűsíthető tartós drágulás - fűzte hozzá Forgó Ferenc.

Budapest, Prága és Varsó mellett Bukarest, Pozsony, Zágráb és Szófia piacai is egyre nagyobb érdeklődést váltanak ki. A befektetők számára azonban továbbra is a három vezető közép-európai főváros, illetve Moszkva a legvonzóbb, mindamellett a felsorolt "másodlagos" piacokon is egyre nő a fejlesztői és befektetői aktivitás - fogalmaztak a DTZ szakértői.

Rámutattak azonban, hogy az elmúlt években a magántulajdon szabályozatlansága volt a legfontosabb akadály a fejlődés előtt. A régió fejlettebb piacaihoz képest e városokban számottevően kisebb a modern irodaterületek mennyisége. A teljes modern bérleti irodakínálat Bukarestben és Pozsonyban 400, illetve 220 ezer négyzetméter, míg Zágrábban és Szófiában 60 ezer négyzetméternél is kevesebb a nemzetközi színvonalú irodák összterülete. A legtöbb esetben osztrák befektetők állnak a fejlesztések mögött, de Bukarestben a francia és izraeli beruházók is jelentős számban képviseltetik magukat. A modern, jó minőségű épületek általában könnyen bérlőre találnak, a kihasználatlanság 5 százalék alatt van mind a négy város modern irodáinak piacán. A legmagasabb havi négyzetméterenkénti bérleti díjak Pozsonyban 15, Zágrábban 20, Szófiában és Bukarestben 20 euro környékén mozognak.