Kevesebb bevásárlóközpont épül

Az idén várhatóan kevesebb új bevásárlóközpont nyílik, mint az elmúlt néhány évben. Ennek oka a piac konszolidálódása, és az, hogy a meglévő létesítmények tulajdonosai növelni kívánják piaci részesedésüket - vélik a Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B) nemzetközi ingatlan-tanácsadó szakemberei. A társaság felmérése szerint a nemzetközi hipermarket-hálózatok megjelenése sok kis üzlet számára megnehezítette a kereskedést, és néhány vezető csoportot arra kényszerített, hogy stratégiai szövetségre lépjenek egymással. Annak ellenére, hogy telítődik az a szektor, mely az élelmiszer-kiskereskedelmet látványos alapterületen bonyolítja le, folyamatosan jelennek meg a piacon új, egyéb szektorokat képviselő kiskereskedelmi hálózatok is (pl. Dixons, H&M).

Az irodák esetében az ingatlanfejlesztők inkább a külterületek és a centrum peremére eső területeket favorizálják. A fejlesztési tevékenység legutóbbi fellendülése és a tavalyi év jelentős minőségi javulása ellenére a meglévő modern irodaépületek a nemzetközi intézményes befektetők minőségi követelményeit mindössze 20 százalékban elégíti ki. Az elmúlt 3 év során azonban a centrum vesztett jelentőségéből, mert a bérlők egyre inkább a városon kívüli területekre kényszerülnek. Ezek a területek költséghatékony működtetésű és a specifikus igényeknek magas szinten megfelelő irodákat kínálnak jó tömegközlekedéssel.

A budapesti irodaigények csökkentek az elmúlt évben, mivel a vállalatok helyigénye konszolidálódott és a felesleges (bérleti) területeiket vagy albérletbe adták, vagy pedig kiköltöztek kisebb, költséghatékonyan működő egyéb irodákba. Mindezek ellenére azonban a kiemelt helyen lévő jó minőségű irodák - a versenyképes árak függvényében - változatlanul vonzóak. A kereslet ismét nőni fog és középtávon kiegyenlítődik, mivel a bérlők növekvő száma határozottan megalapozza a további igényeket. A kiadatlan irodahelyiségek aránya változatlanul nagy, de a 2002. végén elért eddigi csúcsról - 23 százalék - már csökken és várhatóan ez a trend folytatódik, mivel a kereslet élénkül, és 2003-ban csak kevesebb újonnan épített létesítmény áll majd rendelkezésre.

A kereskedelmi akadályok csatlakozást követő lebontása több logisztikai és szállítással foglalkozó céget ösztönöz majd, hogy tevékenységi körüket ide áthelyezzék és egy páneurópai hálózatot létesítsenek. A vezető nemzetközi ingatlanfejlesztők az utóbbi években felismerték azt a lehetőséget, ami a magyar ipari létesítmények piacában rejlik. A modern logisztikai piacok jobbára Budapest környékén, az autópályák mentén koncentrálódnak: a legkeresettebb helyszín a Budapesttől délnyugatra fekvő terület, ahol a három legfontosabb autópálya (M1-es, M7-es és M0-s) találkozik. Van néhány Budapest területén kívüli ingatlanfejlesztés, ezek a Budapest, Győr és Székesfehérvár közötti ún. "arany háromszögben" találhatók és igen kedveltek, mert jó a megközelíthetőségük és fejlett úthálózattal rendelkeznek - írja a jelentés. A modern ipari ingatlanokra vonatkozó bérlői igények fokozatosan növekedtek az elmúlt négy évben, de 2003 első felében a piacra beáramló globális gazdasági visszaesés hatására csökkenni kezdtek. A kereslet leginkább a logisztikai cégek részéről jelentkezett. Budapesten a kiadatlan új létesítmények aránya mindössze 6 százalék, de ez a 2003-ban átadandó kb. 75 000 négyzetméternyi területtel növekedni fog.

A hozamok az elmúlt 4-5 évben mindhárom szektorban gyorsabban csökkentek, mint Varsóban vagy Prágában, s a csatlakozást megelőzően további csökkenéssel lehet számolni. A verseny az intézményes szintű befektetési termékek területén továbbra is könyörtelen marad, de a befektetői szándéknak még mindig gátat szab a lehetőségek hiánya, annak ellenére, hogy az elmúlt 3 évben növekedett az intézményes szintű befektetési célú ingatlanok száma. Ezért arra kényszerülnek, hogy a diverzifikálást egyszerre több szektorban végezzék. A befektetői piac jelenleg is majdnem teljes egészében Budapestre és közvetlen környezetére koncentrálódik, tevékenységüket mindhárom szektorban változatlanul és erőteljesen a német alapok határozzák meg, jóllehet az osztrák, amerikai és francia alapoknál is felzárkózás figyelhető meg az elmúlt években - áll a jelentésben.

Az utóbbi 5 évben az irodák képezték a befektetők kedvelt célpontját. Annak ellenére, hogy az igények növekedtek, az elmúlt évben alábbhagyott a befektetői kedv, mert hiányzott a megfelelő kínálat a megvásárolható irodákra. Hozzávetőleg 12 alap van, melyek erőteljes érdeklődést mutatnak elsőrendű irodák iránt, de a megfelelő nagyságú, minőségű és a megfelelő mértékben lekötött irodák hiánya valamennyiüket gátolja. Ebből következően figyelmüket inkább a kiskereskedelmi és logisztikai létesítményekre összpontosították.