Eltérő szerződési feltételek
A hatályos szabályok, különösen a Magyarország, az Európai Közösség és azok tagállamai között létrejött európai megállapodás (1994. évi I. tv.) jelenleg csak azt biztosítják a magyar vállalatok és a magyar állampolgárok számára, hogy gazdasági célú letelepedésük során ugyanolyan feltételekkel szerezhetnek ingatlanon tulajdonjogot vagy bérleti jogot, mint amilyenekkel az adott tagállam saját vállalatai és állampolgárai. Minden egyéb esetben az EU-csatlakozásig az adott tagállam jogszabályai irányadók abban a kérdésben, hogy magyar állampolgárok vagy vállalatok mint nem EU-tagállambeliek ingatlanszerzése kötött-e valamilyen külön engedélyhez - fejtette ki Friedné dr. Kallós Éva ügyvéd, az Oppenheim és Társai Freshfields Bruckhaus Deringer Ügyvédi Iroda ingatlancsoportjának partnere.
Magyarország uniós tagságával ez a fenti korlát a közösségi jog alapján megszűnik. Ennek garanciája az Európai Közösség létrehozásáról szóló római szerződés 56. cikke, mely rögzíti, hogy a tagállamok között fő szabály szerint tilos minden, tőkemozgásra vonatkozó korlátozás.
Ebből a rendelkezésből - elsősorban a 88/361 EGK-irányelv osztályozása alapján - levezethető az, hogy a korlátozásmentesség követelménye vonatkozik az ingatlanszerzésre is. Mindez azt jelenti tehát, hogy 2004. május 1-jétől magyar állampolgár vagy magyar székhelyű vállalat külföldön egy adott tagállamban akkor is korlátozás nélkül szerezhet ingatlanon tulajdonjogot, hogyha azt nem letelepedési, hanem egyéb (pl. befektetési) céllal teszi.
Hangsúlyoznunk kell azonban, ez a korlátozásmentesség nem jelenti azt, hogy az ingatlanszerzéssel kapcsolatban a tagállamok ne alkalmaznának bizonyos, a belföldiekre és a tagállami külföldiekre egyaránt vonatkozó előírásokat - figyelmeztetett a szakember. Utalt rá, hogy erre ugyanis lehetőséget ad a római szerződés 295. cikke, mely kimondja: a szerződés nem érinti a tagállamokban fennálló tulajdoni rendet, azaz a tulajdonjogi viszonyokat a tagállamok saját hatáskörükben szabályozhatják. Ebből következően egységes európai uniós ingatlanjogról nem beszélhetünk, hanem tagállamonként eltérő szabályozás vonatkozik az adott országban megvalósuló ingatlanbefektetésre, azzal azonban, hogy ezek a szabályok nem tehetnek különbséget az adott tagállam és más tagállam állampolgárai és vállalatai között.
A szakértő kitért arra, hogy sajátos nemzeti szabályok vonatkoznak a legtöbb tagállamban ismert ingatlan-nyilvántartás intézményére és a tulajdonjog átruházásával kapcsolatos formai követelményekre. A német jogban például az adásvételi szerződéseket közjegyzői okiratba kell foglalni, és a tulajdonjog átruházásához - a magyar joghoz hasonlóan - az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés is szükséges. Az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződést a francia jog alapján is közjegyző előtt kell megkötni, ezzel az aktussal azonban - ellentétben a német joggal - a tulajdonjog átruházása már hatályossá válik; annak tehát nem feltétele az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés.
A bérleti jogra vonatkozóan sincs egységes közösségi szabályozás, tudni kell azonban, hogy néhány tagországban igen komoly bérlővédelmi rendelkezések vannak hatályban.
Németországban például azokat a határozott idejű bérleti szerződéseket, amelynek időtartama meghaladja az egy évet, írásba kell foglalni. Ennek elmulasztása ugyan nem jár a szerződés érvénytelenségével, de úgy kell tekinteni, mintha határozatlan idejű lenne, amelyet legkorábban a bérlemény átadásától számított egy év eltelte után lehet felmondani. Az angol jog alapján nemcsak a tulajdonjogot lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, hanem - a magyar joggal ellentétben - néhány esetben a bérleti jogot is.
A bérleti szerződések vonatkozásában a francia jog minimum-időtartamokat állapít meg: a helyiségbérlet tartama legkevesebb kilenc év, míg a lakóingatlant magánszemély minimum három, társaság minimum hat évre adhatja bérbe (ezen utóbbi szabálytól a bérlő kérésére el lehet térni). A bérleti szerződéseket a francia jog alapján - a mezőgazdasági ingatlanok kivételével - nem kötelező írásba foglalni.
A bemutatott példák bizonyítják, hogy habár a közelgő EU-tagság a jelenlegi helyzethez képest bizonyos esetekben könnyebbé teszi a magyar magánszemélyek és vállalkozások számára az ingatlanvásárlást, az EU-tagállamokban irányadó nemzeti jogszabályok megismerésétől és professzionális jogi támogatás igénybevételétől továbbra sem lehet eltekinteni.
