Mentességre alkusznak a bérlők
A rekordmennyiségű bérleti tranzakciók hátterében számos bérleti szerződés újratárgyalása és hosszabbítása áll. További hasonló tranzakciókról is tárgyalnak, mivel több bérleti szerződés lejárata a közeljövőben várható. A DTZ becslése szerint legalább további 20 ezer m2 irodaterületre vonatkozó szerződés újratárgyalása lesz esedékes a második fél évben. Ilyen körülmények között nem mindegy, hogy a bérlők milyen kedvezményeket tudnak kiharcolni az üzemeltetőktől.
A DTZ szerint a fejlesztők legnagyobb reménye ellenére előbérletek továbbra is csak ritkán fordulnak elő. Hacsak nem kecsegtet egy-egy új ház számottevő kedvezménnyel, a lehetséges bérlők általában még mindig a már megtekinthető házakat részesítik előnyben a tervezettekhez képest, amelyek megépülése akár késedelemmel is járhat. Számos 2007-re, az illetve utánra tervezett irodaház fejlesztése ezzel szemben felgyorsulhat, amennyiben a tulajdonosnak sikerül előbérletet kötnie. A keresleti oldalon továbbra is a 3-400 m2-es tranzakciók a jellemzők, míg a nagyobb bérbeadások száma változatlanul alacsony.
A bérlőket tevékenységi körük szerint vizsgálva megfigyelhető, hogy legtöbb szektor kevésbé volt aktív a második fél évben, kivételt képeznek az üzleti és pénzügyi szolgáltatások képviselői, akik az idei évben bérbe adott területek 44 százalékban voltak érintettek. Őket követi az ipari termelés, valamint az informatikai/távközlési szektor 16 és 21 százalékkal. Amíg egyes cégek csökkentik irodaterületüket, a vállalkozások nagy többsége éppen a bővülésben látja a jövőt. Azon feltörekvő magyar vállalatok, amelyek korábban B kategóriás irodaházakban béreltek irodát, egyre inkább érdekeltek abban, hogy feljebb lépésük során "előkelőbb" irodába költözzenek, ilyen volt a Wild Hungaria bérlete is. Ezenkívül a közszféra szereplői is egyre növekvő irodaigénnyel jelentkeznek a piacon, és nekik sem mindegy, hogy milyen kedvezményeket tudnak kicsikarni.
A 2000-2001-ben beállt nagymértékű túlkínálat következtében csökkenésnek indult bérleti díjak az elmúlt két-három évben szinte stagnálni látszottak. Ugyanakkor egyre elterjedtebbé vált a legkülönbözőbb bérleti kedvezmények nyújtása. A 2003 óta tapasztalt keresletnövekedés ellenére a kihasználatlanság továbbra is magas, s ez megakadályozta a bérleti díjak növekedését. A legnívósabb. A kategóriás irodaházak által kínált irodahelyiségek négyzetméterára 15-17 euró között mozog (áfa és üzemeltetési költség nélkül), míg a kedvezmények által 1-2 euróval is kevesebb lehet a valóságban fizetendő effektív bérleti díj. Csak egy-két kivételes épületben sikerült a közelmúltban 17-20 euró közötti bérleti díjakat elérni. Az irodaházak többsége esetében 12-14 eurós bérleti díjjal lehet számolni, amely a kedvezmények révén már csak 11-13 eurót jelent. Bérletidíj-mentes időszakként jellemzően 1-6 hónapot lehet kialkudni. Az irodaházak elhelyezkedése általában nem meghatározó a bérleti díjak tekintetében, habár a tömegközlekedési eszközök gyors elérhetősége elengedhetetlen. Ennek ellenére a Váci úti irodaházak számíthatnak a jövőben némi nyomásra az újonnan megjelenő épületek által gerjesztett versenyhelyzetnek köszönhetően. A piac egészét tekintve nem valószínűsíthető, hogy a következő 2-3 évben emelkednek a bérleti díjak, hiszen nagyarányú fejlesztések, illetve előre nem látható kereslet jellemzi ezt az időszakot. Hacsak ez utóbbi nem esik vissza, az sem valószínű, hogy a bérleti díjak tovább csökkennének, hiszen a fejlesztők már jelenleg is rendkívül viszszafogottan áraznak.
Az üres irodaterületek mértéke továbbra is magas maradt a 2000-2002-ben tapasztalt rendkívül gyors kínálatnövekedésnek köszönhetően. A kihasználatlansági mutató mégis fokozatosan, de számottevően csökkent a 2003-2004-ben lelassuló fejlesztések és a növekvő kereslet következtében. A 2005 első negyedévében tapasztalt 14 százalékos kihasználatlansági mutató volt az elmúlt három év legalacsonyabb értéke. A második negyedévben ugyan emelkedett valamelyest - 14,25 százalékra -, de ez annak volt köszönhető, hogy az előbérletek a kereslet igen nagy százalékát tették ki. 2005 második felében az üres területek aránya várhatóan 14 százalék körül marad. A legnépszerűbb alpiacok a Váci úti irodafolyosó, Bel- és Dél-Buda, amelyek a leginkább telítettek a városban. Olyan új épületek, mint például az Optima vagy Infopark irodaházai gyakorlatilag teljesen bérbe adottak. Az üres területek aránya azonban feltehetően itt is emelkedni fog, amint a 2006-tól várható nagy mennyiségű irodaterület megjelenik a piacon.
