Versenyző osztrák üzemeltetők

Hiába az EU-átlagot meghaladó kereskedelmi terület Ausztriában (170 négyzetméternyi eladóterület/ezer lakos), nyugati szomszédunkban egyre-másra épülnek a különböző bevásárlóközpontok, plázák, hipermarketek és szakáruházak - írja a Business Location: Austria című szaklap legfrissebb kiadványában. A sok központban elkényeztetett helyzetben vannak a bérlők, ezért az üzemeltetők mind élesebb versenyt vívnak megtartásukért vagy elcsábításukért.

Újabban nem csupán Bécsben és környékén épülnek új központok, illetve bővítik a már meglévőket. A tartományi székhelyeken, sőt kisebb városokban, mint például Wels (Felső-Ausztria), Villach (Karintia) St. Johann/Pongau (Salzburg) vagy Löbersdorf (Alsó-Ausztria) területén is hatalmas daruk jelentek meg. Európa fejlett országaiban ezer lakosra csupán 101 négyzetméternyi eladóterület jut átlagosan, de az osztrákok hihetetlen tempót diktálnak. Az elmúlt öt évben 12,7 százalékkal nőtt a kereskedelmi terület, s a szakértők a következő években évi 3 százalékos bővülésre számítanak. Ez különösen annak fényében figyelemre méltó, hogy a kiskereskedelmi értékesítés eközben stagnál vagy még csökken is bizonyos alágazatokban.

Manapság a 100 legnagyobb bevásárlóközpontnak összesen 1,5 millió négyzetméternyi az állománya, ennek közel fele az első tíz központban található. Az élen az Interspar áll a maga 20 központjával, mögötte 8 központtal a BA CA menedzsmentcége, az Ekazent áll, a bronzérmes a tiroli BOE projektfejlesztő társaság 6 egységgel.

Az elemzők úgy látják: a hagyományos belvárosi bevásárlókörzetek máris erősen veszítenek azon, hogy a városok szélén, illetve az autópályák találkozásánál egyre-másra új központok bújnak ki a földből vagy a nagy, belvárosi plázákat bővítik. Sőt, azokon belül is éleződik a verseny, hiszen növekszik az egyetlen tető alatti választék, megint csak választás elé kényszerítve a vásárlót és persze az üzletek üzemeltetőit és tulajdonosait.

A vásárlóerő a legfontosabb tényező az osztrák és a külföldi befektetők szemében, márpedig Ausztriában ezen a téren nagyon jó a helyzet. Az eddigi legnagyobb értékű intézményi befektetés még 2004 elején történt, amikor a Magyarországon is érdekelt holland Rodamco Europe megvette a harmadik legnagyobb osztrák központot, az 56 600 négyzetméteres bécsi Donauzentrumot a Sunrise Privatstiftungtól. Nem kevesebb, mint 270 millió eurót ért a hollandoknak ez a pláza. Az osztrák alapok szintén aktivizálták magukat, és 8-8,5 százalékos hozamígéretekkel vettek különböző bevásárló- és outlet központokat. Szakértők az idei esztendőre újabb, összességében kisebb értékű tranzakciókat várnak, és főleg vidékiek kerülhetnek a befektetők látómezejébe.

Folytatódik az öldöklő küzdelem a kevés jó helyért a bécsi kiskereskedelmi ingatlanok piacán, s ennek leginkább a bérlemények tulajdonosai örülnek: a havi bérleti díjak ugyanis továbbra is igen magasak, akár elérhetik a 200 eurót is négyzetméterenként. A Colliers International nemzetközi ingatlan-tanácsadó legfrissebb összegzése szerint egyre több hagyományos bevásárlóutca haldoklik. Csak néhány nagyobb kereskedelmi lánc szeretne megjelenni az osztrák fővárosban, illetve növelni egységei számát.

A klasszikus, többnyire családi tulajdonban lévő üzleteket lassacskán eladják, de legalábbis bérbe adják a nagyobb nemzetközi márkákat üzemeltető bérlőknek. Az elmúlt években a leglátványosabban a távközlési és az ajándékárusító cégek terjeszkedtek, és lassult a ruházati és textilkereskedelmi szegmens kibontakozása. Az általános keresletgyengülés miatt a nagy márkák legfeljebb egy-két üzletet tartanak fenn a Grabenen vagy a Kohlmarkton. Az ingatlanosok szemében még úgynevezett AA besorolású (tehát az élmezőnyhöz tartozó) a Favoritenstrasse, a Thaliastrasse, a Meidlinger Hauptstrasse vagy a Landstrasser Hauptstrasse. Ott még úgy-ahogy tartják a bérleti díjakat, de a trend csökkenő.

Egyedül a magyar fogyasztók által is jól ismert Mariahilferstrasse esetében lehet elmondani azt, hogy ott továbbra is nagy a forgalom és élénk a kereskedelem. Nem panaszkodnak a 77 ezer négyzetméteres Donauzentrum üzemeltetői sem, ott hamarosan bővítik az objektumot, akárcsak a Linznél lévő 75 ezer négyzetméteres Plus Cityt.