Kormányzati negyed épülhetne

Az MTA munkacsoportja számára a közelmúltban készített és lapunkhoz eljuttatott tanulmány szerint a kiköltöztetendő Déli pályaudvar helyén egy 5-6 nagyobb tömbből álló negyedet építtethetnének, és feltehetően bérelnék a több év alatt létesítendő 120-140 ezer négyzetméternyi irodát. Mindez több tízmilliárd forintba kerülne, ugyanakkor mind a kormányzati munkában, mind az üzemeltetésben jelentős spórolást hozna a mai viszonyokhoz képest. Az irodaházakban szolgáltatóegységeket, uszodát, kisebb üzleteket is elhelyeznének.

A központi közigazgatási szerveknél nem érvényesül az egy szervezet – egy ingatlan elve, szinte minden tárcánál háromnál több épületet, raktárt, egyéb kiszolgálólétesítményt tartanak nyilván. Érdeklődésünkre pontosan sem a MeH, sem a KVI nem tudta megmondani, hogy hány ingatlanban és mekkora területen elhelyezkedve dolgoznak a központi szervezetek. Az üzemeltetési költségeket is csak megbecsülni lehet, a tanulmány szerint például az Igazságügyi Minisztérium esetében az egyik épületnél átlagos rezsivel számolva havonta és négyzetméterenként 24 eurót kell fizetni a fenntartásra. A bérház céljára épült tömbökben rendre gond a korszerű távközlési eszközök kiépítése, az alkalmazottak hetente órákat töltenek az egymáshoz utazással, az átlagnál sokkal költségesebb az épületek kifűtése, illetve hűtése, és nincs elegendő parkoló sem.

A legszerényebb becslések szerint legalább húsz-harminc százalékkal kerül többe az ottani irodák fenntartása, mint a korszerű irodaházakban. Sokkal körülményesebb a kommunikáció, az iratkezelés, a közösségi terek is hiányoznak, s ez arra kényszeríti a szervezeteket, hogy rendezvényeiket külső helyszíneken tartsák – több százezer forintos terembérleti díjak kifizetése mellett.

A kormányzati irodanegyed létesítését érthető törekvésként kezeli az ingatlanfejlesztői szakma. A lapunknak nyilatkozó cégvezetők szerint a több mint százezer négyzetméternyi megrendelés ugyan nem mozgatná meg látványosan a piacot, de a beruházók minden alkalom után kapnak. Lovro Adrienn, az egyebek között a Váci úti irodanegyedben terjeszkedő Ablon Kft. ügyvezető igazgatója emlékeztetett: cégét már 4-5 éve megkeresték ebben a témában, de az ügy elakadt azon, hogy az előző kormányzat sem tudta, pontosan mennyi és milyen típusú ingatlana van, hányat bérel, és mennyi s milyen új kellene. Szerinte több lépcsőben és mielőbb kellene meghirdetni az építkezést, s legalább húsz vállalat tudna megfelelő referenciát felmutatni.

Gróf Imre, az egyik budapesti irodaparkot, az Infoparkot létrehozó német IVG vezérigazgatója szerint kulcskérdés, hogy PPP-formában, avagy az állam saját erejéből, netán hitelből valósul meg a beruházás. A már csaknem teljesen elkészült lágymányosi park tapasztalataira utalva azt mondta: az állam hosszú távú céljait jól szolgálná, ha magánpénzből épülne az új kormányzati negyed. Egy önálló, profi üzemeltetési szervezet megalapítása segítené a költségek optimalizálását – fűzte hozzá. Az Ablon vezetője szerint az állami finanszírozás nem reális, hiszen növelné a költségvetési hiányt, a PPP pedig nem mindenható.

Az irodapiacon szintén meghatározó szerepet játszó Wallis Ingatlan Rt. vezérigazgató-helyettese, Báthory Balázs úgy látja, hogy már csak a logisztikai háttér optimálisabb kialakítása szempont-jából is fontos lehetne a kormányzati tevékenység koncentrálása. Egyéb kiszolgáló funkciók is megjelenhetnének a negyedben, így teljesen revitalizálná a kiszemelt, feltehetően barnamezős területet, amely a III., a IX., a X. vagy a XIII. kerületben lehetne. A bérleti vagy PPP-konstrukciónál érdemes lenne kikötni, hogy milyen további bővítési opciói lennének a mindenkori kormánynak, illetve azt is, hogy az ideiglenesen fel nem használt területet a leghatékonyabban hasznosítsák.

Több európai és egy ázsiai országban is akad példa arra, hogy viszonylag közel, részben vagy többségében bérirodákban helyezik el a kormányzati szervezeteket. Berlinben a Spree folyó két oldalán szupermodern irodaházakat húztak fel, amikor a kormányzat átköltözött Bonnból. Körülbelül 2500 milliárd forintnak megfelelő márkáért négyezer embert helyeztek el. Londonban a hivatalok ugyan nem néhány éve épült irodaházakban találhatók, de legalább viszonylag közel vannak egymáshoz. Dubaiban már megvalósult a kormányzati szervezetek integrált, gazdaságos elhelyezése: a minisztériumokat egyetlen, jól megközelíthető tömbben találhatjuk.

>> irodabérlet (euró/m2/hó): 13–18

>> üzemeltetés (euró/m2/hó): 5–8

>> raktárbérlet (euró/m2/hó): 3–5

>> terembérlet (alkalom/millió forint): 0,7–1,5

>> külső parkolás (autó/év, millió forint): 0,5

>> akadálymentesítés (alkalom/szint/millió forint): 1–1,5

>> széttagoltság miatt kieső idő (hét/munkaóra): 4–9,5

Forrás: MTA, VG, DTZ-->