Nem egyértelmű, kinek van igaza
A Világgazdaság Tanácsadó rovatában korábban már volt szó az ingatlanforgalmazással kapcsolatosan igénybe vett szolgáltatásokra jutó általános forgalmi adó levonhatóságáról. A kérdést most a lakóingatlanok vonatkozásában, egy konkrét esetben, a másodfokú adóhatóság által kifejtett álláspont alapján járjuk körbe.
Az ellenőrzési eljárás alatt az elsőfokú adóhatóság azt állapította meg, hogy a vizsgált, ingatlanfejlesztéssel és -forgalmazással foglalkozó adózó azért nem vonhatta volna le az igénybe vett szolgáltatások ellenértékét terhelő, előzetesen felszámított adót, mert az ingatlan nem volt a tulajdona, következésképpen nem a gazdasági tevékenységével összefüggésben vetődött fel a szolgáltatások igénybevétele. Annak az elsőfokú hatóság szerint nincs jelentősége, hogy a tulajdonos és az adózó megállapodott abban, hogy a felújítás után az ingatlan tulajdonjoga a céget illeti.
A másodfokú adóhatóság még ezt is megtoldotta, amikor kifejtette, hogy az áfa már csak azért sem vonható le, mert lakóingatlan építése és felújítása, illetve az újonnan épített lakóingatlan beszerzése esetén a levonási tilalom akkor is fennáll, ha a beszerzés egyébként a gazdasági tevékenység érdekében történik. Az áfa ezekben az esetekben csak akkor vonható le, ha a beszerzés (építés, felújítás) továbbértékesítési céllal történik. Az adóhatóság álláspontja szerint kizárt a továbbértékesítési cél, ha a kérdéses ingatlan még nem áll az adózó tulajdonában. Az áfatörvény rendelkezéseiből azonban nem pontosan ez vezethető le.
A törvény szerint nem vonható le az előzetesen felszámított adó, ha az adóalany a terméket és a szolgáltatást teljes egészében az adóalanyiságát eredményező gazdasági tevékenységi körön kívüli célra használja fel, hasznosítja. Valóban, e rendelkezéstől függetlenül is tiltja az előzetesen felszámított adó levonását a lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó beszerzések, továbbá az építés befejezése előtti értékesítés, valamint az építés befejezését követő első eladás során beszerzett lakóingatlan esetében. Ezekben az esetekben csak akkor vonható le a beszerzést terhelő áfa, ha a beszerzés továbbértékesítési céllal történik.
A kérdés tehát az, miből következtethet az adóhatóság arra, hogy az adóalanynál a beszerzés továbbértékesítési céllal történt-e. Mindenekelőtt arra kell felhívni ezzel kapcsolatban a figyelmet, hogy a törvény a lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó beszerzések körében megkívánja ugyan a továbbértékesítési célt az áfa levonhatóságához, azt azonban nem, hogy a levonási jog gyakorlásakor az ingatlan az adózó tulajdonában is álljon. Az áfalevonási jog a beszerzésről szóló számla szerinti teljesítés időpontjában keletkezik, s elméletileg nincs kizárva a felek – polgári jogi, még az adóhatóság által sem felülírható – megállapodása alapján, hogy az ingatlan csak a beszerzés után kerül az adózó tulajdonába.
Ez a helyzet minden olyan esetben, amikor az adózó az ingatlan tulajdonjogát bármely okból csak később tudja megszerezni. Az ingatlan tulajdonjogának a megszerzéséhez fő szabályként az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges, márpedig számtalan olyan helyzet fordulhat elő, amikor erre jogi értelemben még nincs lehetőség, a beszerzés azonban már megtörtént. Ilyen például a ráépítés vagy a társasház-alapítás esete, amikor az az ingatlan, amelyhez a beszerzés kapcsolódik, jogi értelemben még nem is létezik (hiszen nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve, következésképp a beruházó a tulajdonjogot sem szerezhette meg). Ezt az érvelést támasztja alá az áfatörvény fogalommeghatározása is, amely szerint a lakóingatlan lakás céljára létesített, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Olyan ingatlanhoz is kapcsolódhat tehát levonásra jogosító beszerzés, amely lakóingatlanként még nincs nyilvántartva. De ebbe a körbe tartozik minden más olyan eset is, amikor a tulajdonjog átruházása valamilyen feltételtől függ. Az adóhatóságnak ezekben az esetekben – álláspontom szerint – a jogviszony teljes tartalmát kell vizsgálnia, s ennek alapján megállapítania, hogy az egyébként még nem az adózó tulajdonában álló ingatlan és az ahhoz kapcsolódó termékek, szolgáltatások beszerzése továbbértékesítési céllal történik-e.
Hangsúlyozni kell azonban, hogy ez csak a törvény egyik értelmezése, a kialakulófélben lévő adóhatósági gyakorlat ehelyett inkább azt a megoldást látszik követni, amely szerint az idegen tulajdonra vonatkozó továbbértékesítési cél fogalmilag kizárt.
