Jó év előtt az irodafejlesztők

A kormány egyensúlyjavító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot, főleg a lakásépítést és persze az értékesítést. A jól eltalált és egyedi projektek indítói azonban nem panaszkodnak, az eladás ott az átlagosnál gyorsabb, és sok vevő értéknövekedésre számíthat. A középső áfakulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások ugyanakkor országszerte lassítják az ingatlanok létesítését és forgalmát. A növekvő energiaárak a kevésbé korszerű ingatlantípusoknál jelentősen emelhetik a fenntartás kiadásait – figyelmeztetett az Ecostat.

Nincsenek ilyen gondok az irodapiacon, ahol a kereslet döntően Budapestre koncentrálódik, a fejlesztések immár egy évtizede magas szinten stabilizálódtak. Vidéken az irodaigény lényegesen kisebb, az ellátottság megfelelő, újak létesítése csak kis volumenben valósul meg, inkább a meglévők átépítése, korszerűsítése a jellemző.

A fővárosban az irodapiac forgalma továbbra is élénk, jobbára a magas minőségi és műszaki követelményeket kielégítő irodaépületek iránt nő a kereslet. Ennek megfelelően – sokszor talán elé is menve – a fejlesztők sorra jelentik be az újabb beruházásokat. Legutóbb a magyar tulajdonú GRT csoport közölte, hogy felépíti a 75-80 ezer négyzetméteres Office Gardent a XI. kerületben a volt kábelgyár helyén. Torma Ignác vezérigazgató szerint Újbuda lehet az új üzleti negyed Budapesten, a gyári területek egyre gyorsabban adják át helyüket új kereskedelmi és lakásfejlesztéseknek.

Az irodák kihasználtsága a hazai vagyonkezelők szerint kielégítő, mértéke 80 százalék körüli, nemzetközi összehasonlításban azonban alacsony; az európai nagyvárosokban 90 százalék körüli a telítettség. A hazai irodafejlesztők a tíz százalékpontnyi különbséget azonban nem tartják aggályosnak. A bérleti díjak Közép-Európában, így Budapesten is stabilak, az év végéig érdemi változással nem számolnak az üzemeltetők. A GKI és az AL Holding októberi felméréséből kitűnik, hogy a fejlesztők és a forgalmazók várakozása szerint az új építésű irodák értékesítési árainak növekedése a következő 12 hónapban 3,5 százalék körüli lesz, míg a régebben épülteknél stagnálás közeli helyzet valószínű.

Jelentős változás körvonalazódik a felhőkarcolók építésének lehetséges engedélyezésével. Ezzel kapcsolatban Vancskó László, az irodapiacon is jelen lévő Raiffeisen Ingatlan vezérigazgatója kifejtette: a Raiffeisen Bank egy merész, korszerű és hatékony komplexumot (tornyot vagy tornyokat) tervez, és korábbi gyakorlatával ellentétben most tudatosan az előkészületek első szakaszában lépett a nyilvánosság elé. A terveket néhány hete mutatták be a sajtónak. Természetesen a beruházást a hitelintézet ingatlanos cége végzi. Vancskó László utalt a befektetői magatartásra is, mint mondta: a befektetési piacon nagyon gyorsan estek a hozamok, ez pedig a felértékelődést mutatja.

Ugyancsak optimista 2007-et illetően a több nagy irodaprojektet befejezett, illetve most is végző Wallis Ingatlan Zrt. Báthory Balázs vezérigazgató-helyettes szerint emelkedőben van azon cégek száma, amelyek egyszerre akár több ezer négyzetmétert is kibérelnének. A Váci út továbbra is kedvelt helye a fejlesztőknek, több társaság mellett a cég is ott építi egyik nagy projektjét, az Átrium Parkot. „Felzárkózik a Ferencváros, illetve a Hungária úti körgyűrű; több jelentős iroda-beruházás kezdődött a közelmúltban ezeken a területeken, és újabbakat is terveznek a vállalatok” – fűzte hozzá.

Az ingatlanfejlesztő cégek teljesítménye az elmúlt években stabil és kiegyenlített volt. A befektetői várakozások ennek ellenére nem érik el az átlagos szintet, tendenciájában csökkenő irányzatot jeleznek. Az ingatlanberuházók igen érzékenyek a

piaci viszonyok változására. Az Ecostat bizalmi indexének az értéke 2006 első negyedévében 2,8 százalékponttal növekedett, a második negyedévben 2,1-del, a harmadik negyedévben pedig 6,3-del visszaesett. Az ingatlanfejlesztők bevételeinek nagy részét a következő fél évben a belföldi társaságok megrendelései adják, az igények több mint egynegyede a költségvetési szervektől származik. A ház- és lakásépítés arányának csökkenésére számítanak a beruházók, összhangban a lakossági kereslet gyengülésével.