Közeleg az átadási hullám

Egyöntetű véleményként lehetett hallani a szakmában az idei első negyedévet figyelve, hogy a java még csak most következik az irodapiacon. Az első három hónap szűk 11 ezer négyzetmétere (BJ 48 irodaház=2158 m2, Buda City Tower=2850 m2, Riverloft=5500 m2) igen szerénynek mondható a budapesti irodapiacon, de szó sincs a fejlesztői aktivitás megtorpanásáról, inkább vihar előtti csendről – fogalmazott a CB Richard Ellis (CBRE), amikor értékelte a fejleményeket és előrevetítette a várható eseményeket.

Az egyértelmű, hogy tavaly a kínálatbővülés üteme már megugrott, de még nem érte el az eddigi rekordnak számító 2000. évit. Az idén azonban a szerény kezdet után az év második felében várható irodaavatási lázban közel 200 ezer négyzetméter új irodaterület kerülhet a piacra, ami rekordévként fémjelezné 2007-et. A folyamatban lévő fejlesztéseket látva azonban ez a rekord 2008-ban újra megdől. Míg a 2006 előtti három évben átlagosan évi 160 ezer négyzetméter irodát avattak, a 2006–2008 közötti periódusban ez a szám 240 ezerre kúszik fel.

A kínálat élénkülését már megelőzte a kereslet felfutása. 2004-ben szaladt a bruttó bérbeadás először 200 ezer négyzetméter fölé, 2006-ban ez a szám alig maradt el a negyedmilliótól. Az idei évkezdet igen biztató, hiszen a közel 60 ezer négyzetméter irodai bérbeadás minden idők legjobb első negyedéves értékének számít. A kereslet összetétele is nagyon kedvező, hiszen 65 százalékban ez a szám új terület elfoglalását jelenti, míg a bérlethoszszabbítások aránya alig 15 százalék. Az új kínálat iránti keresletet jelzi, hogy az első negyedévben minden ötödik négyzetmétert még át nem adott irodaépületben vettek bérbe előbérlettel. A DTZ mindezek mellett azt hangsúlyozta, hogy a tárgyidőszakban a bérbeadások volumene a 2006. 4. negyedévi tranzakciók 75 százalékát tette ki, azonban 70 százalékkal volt több, mint 2006 első negyedévében. Az 1000 m2 feletti bérleti szerződések száma az első negyedévben 17 volt, ez enyhe csökkenést jelent az előző negyedévi adathoz képest (21). Az öt nagy nemzetközi ügynökséget tömörítő fórum, a BIEF felmérése szerint a 2007. I. negyedévi bérleti tranzakciók összesen 59 820 m2-t tettek ki. Ebből a DTZ elemzése szerint 21 388 m2 szerződésújítás, -hosszabbítás és bővülés volt.

Az üres területek aránya mind az A, mind a B kategóriás épületek tekintetében csökkent Budapesten belül és a periférián egyaránt, március végén a BIEF 12,01 százalékot mért (ez 0,82 százalékkal kevesebb, mint három hónappal ezelőtt). Ez a változás a viszonylag intenzív bérbeadási aktivitásnak és a kevés első negyedévi új átadásnak köszönhető. Az üresedési arány Budán és Pesten, valamint az A és B kategóriás épületek tekintetében csökkent: az A kategóriás irodaházakban Budán és Pesten 11,87 százalékra 12,89-ról, a B kategóriás irodaházakban 13,01-ra 13,44-ról.

Budán a bérbeadások szempontjából a XI. és a III. kerület szerepelt a legjobban, míg az újonnan épült irodaházak közül csupán a Buda City Towert adták át a város pesti oldalán. Továbbra is a Váci úti folyosó bizonyult a legsikeresebbnek a bérlők választása szempontjából: az öszszes bérbe adott terület szerződéseinek a 19,41 százalékát a fővárosnak ebben a részében írták alá. Szorosan utána következik Észak- és Dél-Buda 18,74 és 18,12 százalékkal. A kiemelt, A kategóriás irodaépületek bérleti díja 17–17,5 euró/m2/hó között alakul. Egy-két kivételes épületben a bérleti díj eléri a 18–20 eurót.