Differenciáltan dráguló lakások

Hiába az év végi akciók, gyakorlatilag stagnál vagy csak alig mérséklődik az eladatlan új építésű lakások száma Budapesten. Ez feltételezi, hogy az idén nehezebb lesz az értékesítés, nagyon sok vevőjelölt kivár, arra számítva, hogy további kedvezményeket tud kicsikarni. A lapunk által megkérdezettek szakértők szerint továbbra is az ár, az elhelyezkedés és a minőség lesz a döntő szempont, két egyforma lakás között olyan tényezők dönthetnek, mint például a lakás „zöldkártyája” vagy a „bűntérképen” való elhelyezkedése.

Átlag öt százalék körüli árnövekedést vetített előre Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. Mint utalt rá, a beruházók költségei ütemesen emelkednek, ezt sokuk érzékelteti az új építésű lakásoknál. Még mindig viszonylag erős a kereslet ezekre, ezért sem indokolt az árak jegelése. Természetesen projektenként, földrajzi elhelyezkedésenként és beltartalom szerint is differenciálni kell és lehet is.

Folytatódik a trend, miszerint a fejlesztők többsége kénytelen tovább faragni nyereségén, vagy pótlólagos kedvezményeket vet be, de semmiképpen nem csökkenti az árat. A pangó piacon csak az újszerű, sok extrát felvonultató lakóparkok növelhetik látványosan eladásaikat, hiszen a különlegességekre Magyarországon nem csökken, hanem 2008-ban is nővekszik az igény. Nagy eladásokra elsősorban az agglomerációban épülő és a zöldövezeti lakóparkok számíthatunk – állítják legtöbben.

Priszler Frigyes, a Re/Max Classic brókere szerint az alsó árkategóriában legfeljebb inflációkövetés lehetséges mind az új, mind a használt lakásoknál. A középső (20–40 milliós sávban) legfeljebb 2-3 százalékot emelhetnek a fejlesztők, de nem mindegyik. „A jól futó beruházásoknál már tavaly vagy tavalyelőtt megtörténtek a kezdés utáni első-második áremelések, így ez évre szinte semmi sem jutott, egyszerűen nem bírja el a piac” – fűzte hozzá. Viszonylag egyszerű a szuperprémium lakások csoportja, ott az inflációt jóval meghaladó lehet a drágulás, főleg azért, mert még mindig nincs elegendő termék.

Növekedhet az engedélyek száma, viszont kisebb lehet az eladottaké az új építésű lakásoknál – jósolta legutóbbi elemzésében az Otthon Centrum. Éves átlagban 5-7 százalékra tették a cég szakemberei az áremelkedést, és szűkülő profitokat vetítettek előre, miközben megjegyezték: egyes kiemelt projekteknél akár 10-15 százalékos árnövekményt érvényesíthettek a fejlesztők.

Az OC úgy látja: a használtaknál nagyon erős lesz a helyszín, a típus, a szobaszám, az építés éve szerinti szegmentáció, miközben a forgalom várhatóan körülbelül 10 százalékkal visszaesik. Az illetékhivatali adatok nyilvánossága pedig lejjebb viheti az irreálisan magasan tartott árakat. A használt lakások átlagos négyzetméterára a múlt évben 286 ezer forint volt Budapesten, ez 4,8 százalékkal magasabb a 2006. évben mért átlagárnál,de mivel ez elmarad az MNB 6 százalék körüli inflációs prognózisától, a használt lakások árai valójában enyhén csökkentek.

A Re/Max szakértője kiemelte: az eladók nem ismerik ingatlanuk valós piaci értékét, Budapesten átlagosan 10-15 százalékkal a reális áruk felett hirdetik meg azokat. Így nem csoda, hogy a kereslet-kínálat csak lassan és nehézkesen találkozik. „Az természetes, hogy a legmagasabb árat szeretnénk kapni ingatlanunkért, de szembe kell nézni a realitásokkal. A ház, a lakás állapotán és a fenntartási költségeken túl számos elem van, amely meghatározza az ingatlan értékét: egyre fontosabb a szobák elrendezése, lakáson belül a hálóhelyiségek és a nappali/étkező funkció világos elkülönülése. Ennek számos belvárosi lakás nem tesz eleget. Szintén felértékelődik a közlekedés, a parkolás és a zaj szerepe. Sajnos az árképzés a legtöbb esetben kizárólag négyzetméteralapon történik, az egyéb adottságokat nem veszi figyelembe. Pedig 100 négyzetméter felett a belvárosi lakások értéke már csökken, a hatványozottan magasabb fenntartási és rezsiköltségek miatt” – mondta lapunknak a szakértő.

A 45 négyzetméter alatti garzonlakások esetében ez a pszichológiai határ a 15 millió forint – állítja a GTC és az Otthon Centrum közös elemzése. Az ár mellett egyre több vevő vizsgálja azt is, hogy ki a beruházója és kivitelezője a lakóparknak.

A felmérések azt igazolják, hogy a vevők többségének biztonságot jelent, ha a befektető külföldi pénzügyi háttérrel és építési referenciákkal is rendelkezik.

A 45 négyzetméter alatti garzonlakások esetében ez a pszichológiai határ a 15 millió forint – állítja a GTC és az Otthon Centrum közös elemzése. Az ár mellett egyre több vevő vizsgálja azt is, hogy ki a beruházója és kivitelezője a lakóparknak.

A felmérések azt igazolják, hogy a vevők többségének biztonságot jelent, ha a befektető külföldi pénzügyi háttérrel és építési referenciákkal is rendelkezik.-->