Eltérően drágulnak az irodák

A CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb irodapiaci jelentése szerint erős maradt tavaly a bérlői kereslet, hiszen mintegy 10 millió négyzetméternyi irodát adtak bérbe Európában, ez megegyezik az előző év eredményével. A különösen a pénzügyi szektorban tevékenykedő bérlők növekvő óvatossága ellenére aktivitásuk a negyedik negyedévben is egészséges maradt, és elérte a 2,5 millió négyzetmétert.

A kereslet számos piacon 2007 folyamán végig erős volt: Németországban és Kelet-Közép-Európában a bérbeadások szintje a negyedik negyedévben is magas maradt; előbbiben a bérlői aktivitásnak, utóbbiban pedig a gyors gazdasági növekedésnek és a jelentős külföldi működőtőke-beáramlásnak volt kiemelkedő szerepe.

Az erős kereslet miatt folytatódott a bérleti díjak növekedése: a CBRE EU27 bérletidíj-indexe 1,1 százalékkal emelkedett az utolsó három hónapban, és 9-cel egyik évről a másikra. Ahogyan a keresletnél, úgy a bérleti díj növekedésénél is nagy szórás figyelhető meg Európa-szerte. A nagy piacokon – mint London, Párizs vagy Madrid, amely jelentősen hozzájárult az index eddigi emelkedéséhez – ma már lelassult vagy csökken. A trend alól kivételt képez számos kelet-közép-európai város és Németország, ahol drágulás volt, különösen Frankfurtban, ahol egy év alatt 13 százalékkal növekedett az irodák bérleti díja.

Richard Robertson, a CBRE európai kutatási igazgatója a jelentést így kommentálta: „Azzal, hogy néhány nagy európai ország ez évi gazdasági növekedése az előrejelzések szerint lassul, az irodák iránti igény is mérséklődhet. Habár a bérleti díj emelkedésének lendülete sok európai piacon kitart, az ütem csökkenni fog a következő néhány negyedévben.”

A drágulás lassulására a hozamok is reagálnak: a CBRE első osztályú irodákra vonatkozó hozamindexe 0,19 százalékponttal, 5,1 százalékra nőtt a tavalyi negyedik negyedben az EU egészét vizsgálva. A hozamváltozás legerősebben London központjában volt tetten érhető, de a növekedés – szemben a harmadik negyedévvel – már nemcsak Nagy-Britanniára jellemző, hanem Párizsra, Brüsszelre és Madridra is. Ebből a trendből azonban kilógnak a kelet-közép-európai piacok, ahol – például Moszkvában és Varsóban – 2007 negyedik negyedében tovább csökkentek a hozamok.

Sok elemző igyekszik lehetőleg pontos képet festeni arról, hogy a tavalyi utolsó és az idei első hónapok alapján mi várható az év hátralévő részében. A DTZ most kiadott European Quarterly című tanulmánya szerint az

európai ingatlanbefektetési tevékenység csökkenni fog 2008 első felében, viszont eltérő mértékben a helyi gazdasági adottságok és az ingatlanpiaci körülmények szerint. Az erős fundamentumok arra késztetik a nemzetközi befektetőket, hogy a megfelelő árazás mellett újra belépjenek az európai piacra.

Mivel jelenleg csökkennek a kötvényhozamok, és a megnövekedett változékonyságból eredően magas kockázati felárral terheltek a részvények, Nagy-Britannia ingatlanhozamai vonzóbbnak látszanak, mint a közelmúltban, és úgy tűnik, hogy a piac megközelíti a „valós értéket”. Európa-szerte magasabb ingatlanhozamok várhatók, de mindenképpen korrekciókat kell alkalmazni, főleg a vidéki városokban.

Mindemellett a lassulás ellenére minden jel arra mutat, hogy a kockázati alapok azért álltak félre, mert a kedvező árat várják, amely mellett újra belépnek a piacra. A jelenlegi várakozások alapján a DTZ enyhe visszaesést jelez az európai tranzakciók volumenében az első negyedévben, de valószínűtlen, hogy ez a negyedik negyedben tapasztalt drasztikus viszszaesést felülmúlja. 2008 első három hónapjában az európai befektetési aktivitás várhatóan 36-38 milliárd euró lesz. A rövid távú bizonytalanságok ellenére Európában az irodai ingatlanok továbbra is népszerűek maradnak, s közép- és hosszú távon sem fog változni ez a trend, akárcsak a fővárosi és a vidéki nagyvárosok prémium kiskereskedelmi ingatlanjai esetében. A befektetők kockázatérzékenyebbé válásával a tőke biztosabb befektetésekbe való mentése továbbra is jellemző lesz egy bizonyos mértékig, ezzel felértékelve a prémium ingatlanokat.