Javában tart már az újraárazás

Hiába hajráztak tavaly a második fél évben a befektetők, az európai kereskedelmi ingatlanberuházások tranzakciós szintje 13 százalékkal elmaradt a 2006-ostól, és 220 milliárd eurót tett ki. Az optimista elemzők ez évre körülbelül ugyanekkora, a borúlátók (mások szerint inkább realistábbak) viszont akár 20-25 százalékos értékzuhanást vetítenek előre. A piac pangására mi sem jellemzőbb, mint hogy például Magyarországon sem jelentettek be nagyobb tranzakciót az elmúlt három hónapban. Persze az ügyletek körülbelül fele korábban sem a nyílt piacon (tanácsadók bevonásával) történt, de feltehetően ez az arány az idén csak nőhet, mivel mindenki igyekszik leszorítani a költségeit.

Tony Horrell, a Jones Lang LaSalle (JLL) európai tőkepiaci részlegének vezérigazgatója úgy véli, ha legalább a nyár közepéig tart az árkorrekció, akkor piaci konszenzus alapján várhatóan eléri a „valós értékét” – vagyis már nem zuhannak tovább az árak. A szakértő nem rejtette véka alá a pesszimizmusát, szerinte a 2008-as év tranzakcióinak száma 20 százalékkal alacsonyabb lesz, mint a 2007-re várt, de hozzátette: a gazdasági háttér elég erős ahhoz, hogy növekvő keresletet teremtsen az európai bérlői piacon. A fő kérdés leginkább az, hogy a hitelezők mikor térnek vissza újra a piacra. Bár az ingatlanpiaci szereplők – mint például a nagyobb intézmények – még mindig érdeklődnek az ingatlanbefektetések iránt, az igazi fellendülés akkor várható újra, ha azok a befektetők is visszatérnek, akik a projektjeiket hitelekből fedezik – vázolta a jövőt az elemző.

Az adósságok korlátozásával a 300 millió euró feletti ügyletek száma valószínűleg jelentősen csökken majd. Ennek egyik oka a tőkeérték esése, különösen

az irodai bérbeadás területén. Mindazonáltal az alappiaci volumen mérséklődésére is számítani kell. Mindezek ellenére a tranzakciók száma a 2005-ös szintnek felel majd meg – legalábbis így vélik a JLL-nél. A befektetők sokkal pragmatikusabbak a tranzakciókat illetően ebben az új piaci környezetben, ahol sokkal több piacon kívüli és közvetlen ügylet köttetik.

A szigorúbb hitelkonstrukciók az alacsony tőkeáttételű vásárlóknak kedveznek a magas tőkeáttételű játékosokkal szemben, akiknek a versenyképessége csökkenni fog. „A tőkeerős befektetők ezentúl főleg a tőkeerős fejlesztők projektjeit keresik, vagyis azokkal akarnak üzletet kötni, akiknél kisebb kockázatot látnak” – mondta lapunknak a közelmúltban Varga Loránt, a TriGranit Zrt. vezérigazgatója.

A DTZ február közepén kiadott európai negyedéves előrejelzése szerint térségünkben növekedhet a német nyílt végű alapok szerepe és súlya. Az is nyilvánvaló, hogy az irodapiacon és a bevásárlóközpontoknál kemény küzdelem indul a valóban minőségi termékekért. Románia és a balti országok – más térségbeli államoktól eltérően – elég sebezhetőnek tűnnek, kitettek annak, hogy befektetők gyorsan kivonják a tőkéjüket.

Nick Spiro, a társaság regionális befektetési igazgatója szerint a beruházók továbbra is igen erősen érdeklődnek a közép- és kelet-európai ingatlanpiaci termékek iránt; bár Oroszországban és Ukrajnában csökkenhetnek a hozamok és ezzel párhuzamosan nőhetnek az árak, ugyanakkor a térség sok országában emelkedhetnek a bérleti díjak.