A kihívás éve lesz 2008 a befektetési piacokon

 Michael Smithing ügyvezető igazgató hozzáteszi, az még nem látható pontosan előre, hogy a kiigazítás 1-2 hónapot vagy akár 1-2 évet jelent-e? A Colliers nemzetközi ingatlanügynökség 2008-as piaci elemzéséből kiderül, hogy bár történt tőkekivonás, a befektetési piacokon továbbra is van pénz és kereslet az intézményi befektetők oldaláról.

A magyar piac mellett szól idén, hogy bőségesen vannak új projektek, a finanszírozás, ha már nem is annyira rugalmas mint az elmúlt években, nem okoz problémát, közép-európai összehasonlításban magas hozamok érhetők el még mindig. A turbulenciákból Budapest érezhet majd a legkevesebbet – véli Michael Smithing, aki hozzátette, a gazdasági folyamatok fejlődését a jelenlegi helyzetben erősen befolyásolja majd a piaci szereplők közötti alkupozíció alakulása, azaz az „eladók” hajlandóak-e kicsit olcsóbban adni a projekteket, fejlesztéseket, mivel a csökkenő hozamok mellett a „vevők”, azaz az ingatlanalapok már nem hajlandók annyit fizetni, mint akár 6 hónappal ezelőtt. Igaz, az ingatlanfejlesztők sincsenek jelenleg értékesítési kényszer nyomása alatt.

Összességében tehát egyensúlyi helyzet alakulhat ki, amely az ingatlan árak és hozamok stagnálását, és a tranzakciók csökkenő volumenét eredményezheti. Az USA-ból kiinduló másodlagos pénzpiacok krízise következtében elkerülhetetlenül szembe kell nézni piaci kiigazításokkal, de azt is látni kellett, hogy a magyar ingatlanpiac nyugodtan reagálta le az eseményeket, köszönhetően a konzervatív bankrendszernek és annak, hogy maguk az ügyletek is elég komótosan, 9-10 hónap alatt valósulnak meg általában. Mindamellett, hogy akadtak példák 2007-ben arra, hogy vevők illetve eladók kihátráltak a piacról, több igen jelentős tranzakció is a második félévben valósult meg.

Az „A” kategóriás irodaházak piaca különösen aktív volt, 768 millió euró értékben történtek tranzakciók, amely az előző bázisévhez viszonyítva több mint kétszeres növekedést jelentett, de az Aréna Pláza és a Campona bevásárlóközpontok értékesítése is jelentősen megdobta a befektetési piacok éves forgalmát a maga 490 millió eurós értékével. Az „A” kategóriás irodaházaknál maradva a hozam ráta a tavalyi évben áttörte a 7 %-os küszöböt, ám jelenleg a 64 bázisponttal alacsonyabban 6,81 %-on áll, a 2006-os évi szint alatt. A jelenlegi ráta kialakulásában két nagy értékesítés is kivette a szerepét.

 Az egyik ügylet főszereplője a magas presztízsű, belvárosban elhelyezkedő Muzeum Park Atrium irodaház – amely kb. 90 millió euróért cserélt gazdát –, a másik ingatlan pedig a Wallis’ Atrium Park volt. Egyedül ez a két tranzakció a piaci volumen 25 %-át tette ki (5,9 és 6,03 %-os hozam rátát mutatva). Az ipari ingatlanok tekintetében is nyomás alatt vannak a megtérülési ráták. A 2007-ben tapasztalt átlag 7,43 % volt, azaz 109 bázisponttal volt alacsonyabb a 2006-os évinél, miközben az értékesítések volumene enyhe növekedés után is épphogy a 2006-os értékek fölé tudott csak emelkedni. A piaci eredmények alakulásában a nagy irodaterületet is magában foglaló DHL logisztikai központ értékesítése igen jelentős szerepet játszott, amelyre hosszú távú bérleti szerződést kötöttek.

 A 2008-as év tehát sok tekintetben a kihívások éve lehet, és a piaci szerepelők nagy várakozással tekintenek az elé, hogy különböző folyamatok, kiigazítások vajon néhány hónap alatt, vagy néhány év alatt zajlanak le – összegzi a Colliers ügyvezetője.