Bővülő eladás-visszabérlés

A bérletátruházás hatékony megoldás – cégmérettől függetlenül – a forgóeszközök felszabadítására. A vállalat eladja az ingatlanát azért, hogy azután 5, 10 vagy 15 évre bérbe vegye. Látszólag semmilyen változás nem következik be sem az alkalmazottak, sem az ügyfelek számára, viszont a cég ily módon felszabadíthatja a tőkéjét, hogy gyümölcsöztesse és befektethesse a tevékenységi körének megfelelően, az ingatlankezelést pedig szakértőkre bízza – mutat rá a „sale and leaseback” típusú ügyletek gazdasági előnyeire Rémi Couture, a Colliers International ingatlanügynökség befektetési elemzője. Kis- vagy középvállalat számára az efféle ügylet megoldást jelenthet arra is, hogy bővíthesse tevékenységét vagy új termékeket fejleszszen ki, ez csak a cég stratégiájától függ. A tranzakció a vállalat fejlesztési elképzeléseivel rugalmasan összhangba hozható.

A Colliers befektetési elemzője szerint adózási szempontból is jóval kedvezményesebb a vállalat számára, ha ezt a konstrukciót alkalmazza, ugyanis az adóalapot képező bevételéből levonhatja a bérleti díjat, és annak ellenére, hogy a bérleti díj magasabb, mint az amortizáció, a bérleti szerződés átruházásának lekönyvelt nettó értéke magasabb, mivel az ingatlan értékesítéséből származó bevétel ma realizálódik, nem a jövőben. Végül, mivel ebben a konstrukcióban a vállalat lesz az egyetlen bérlő, továbbra is megőrzi jó tárgyalási pozí-cióját az új tulajdonossal szemben, aki érdekelt a folyamatos, hosszú távú bevételben. A leggyakoribb típusa a bérletátruházási ügyleteknek az úgynevezett „built to suite” konstrukcióban valósul meg, azaz ha az ingatlan már eleve a vevő igényeihez szabottan valósul meg. Ezeket a tranzakciókat nevezik „build and leaseback” ügyleteknek is, amikor egy cég azzal a kéréssel fordul az ingatlanfejlesztőhöz, hogy építse fel gyártelepét, irodáját vagy raktárát. A felek ezt követően hosszú távú bérleti szerződést kötnek az ingatlanra.

A lényeg ugyanaz, mint egy klasszikus „sale and leaseback” ügyletben: a vállalat nem köti le pénzügyi eszközeit ingatlanban, hanem azokat továbbra is az alaptevékenységébe fekteti be. Ilyen konstrukcióban valósult meg – hogy csak néhány példát ragadjunk ki – a vecsési Auchan logisztikai központ és a zuglói Obi építése is. Olyan esettel ritkábban találkozunk, hogy egy jelenlegi tulajdonos eladja és visszabérli az ingatlanját, de ha a „build and leaseback” konstrukció alkalmazható új ingatlanokra, akkor a „sale and leaseback” ügyletek is működőképesek lehetnek a már meglévők esetében.