Tovább nyílik az árolló

A CB Richard Ellis felmérése szerint tavaly mind a bruttó, mind a nettó bérbeadás szintje magas volt Közép- és Kelet-Európában. Az irodák iránti erős kereslet következtében az átlagos üresedés ismét rekordmélységbe, 6 százalékra esett vissza, ez egy százalékpontos csökkenést mutat 2006 végéhez képest. Sokévnyi stagnálás után néhány kelet-

közép-európai piacon az első osztályú irodák bérleti díjai a gyenge kínálat miatt növekedésnek indultak.

A térség országaiban az előrejelzések szerint 2010-ig átlagosan évi 0,5–3 százalékkal bővül a szolgáltatási ágazat, a munkanélküliség pedig a legtöbb államban alacsony, és tovább csökkenhet. E tényezők miatt a szolgáltató cégek által bérelt irodák területe mérsékelten nőni fog; ennek hatása egyértelmű az ingatlan-piacra nézve, mivel a kereslet emelkedésével tovább mérséklődhet az üres területek aránya a térségben.

A spekulatív céllal történő fejlesztések növekedése Közép- és Kelet-Európában lassíthatja e tendenciákat: az elmúlt évek stagnáló bérleti díjai után az alacsony kínálat az első osztályú irodák díjait felfelé nyomja. A fejlesztések magas szintje miatt a regionális alpiacok gyors fejlődésnek indultak, ez az eltérő bérleti díjú alternatív helyszínek nagyobb kínálatát eredményezi. A legtöbb városban külvárosi piacokon indultak jelentős fejlesztések, a CB Richard Ellis várakozásai szerint tovább nyílik az árolló a városközpont és az azon kívüli lokációk bérletidíj-szintje között. Egyre több bérlő érdeklődik Közép- és Kelet-Európa vidéki nagyvárosai iránt. Ez egyrészt a régióban már jelen levő cégek terjeszkedésének, másrészt a fővárosok szűkös irodakínálatának, növekvő bérleti díjainak és a rendelkezésre álló munkaerő hiányának tudható be.

Budapesten a modern irodaterület nagysága a becslések szerint mostanában haladja-haladta meg a 2 millió négyzetmétert. Ezen a területen is jelentős tartalékai vannak a fejlődésnek – vélte más szakemberekhez hasonlóan Radnóty Zoltán, a HB Reavis ügyvezető igazgatója. Különösen akkor szembetűnő ez, ha összehasonlítjuk a térség más piacaival. A jelenleg igen erőteljesen fejlődő román fővároshoz képest például jelentős ez a méret.

A budapesti irodaterület nagysága akkor sem értékelhető túlzottnak, ha a gazdasági fejlettség mértékét jól mutató egy főre eső GDP nagyságát is figyelembe vesszük. Prágában ugyanis egy főre csaknem 40 százalékkal több irodaterület jut (1,13 négyzetméter/fő), miközben a magyar fővárossal megközelítően egyező értéket mérhetünk Varsóban (0,87 négyzetméter/fő), amely korántsem annyira koncentrált országos gazdasági központ, mint Budapest (0,82 négyzetméter/fő).

A fejlett nyugat-európai nagyvárosokkal való összehasonlítás már egyenesen nagyságrenddel való lemaradást mutat. London a globális pénz- és tőkepiac egyik központja, így hosszú távon sem összehasonlítási alap. Ugyanakkor a szomszédos Bécsben körülbelül 10 millió négyzetméternyi területet foglalnak el a modern irodaházak, a nem főváros Münchenben ez a szám mintegy 15 millióra rúg.

Mindez nemcsak Budapest tekintetében vetít előre növekedési (irodafejlesztési) potenciált, hanem az egész régiót nézve is, hiszen az egész kelet-közép-európai irodakínálat összesen is mindössze kb. 17 millió négyzetméter, azaz nagyságrendileg a régió összes fővárosának (Moszkvát is beleértve) irodaterülete Münchenével egyezik meg.