Apadó lakásárak a térségben

Romániában már zuhannak, Csehországban pedig zuhanni fognak a használtlakás-árak – állítják helyi ingatlanközvetítők. Keleti szomszédunkban a csökkenés egyelőre nem nagyon akar megállni, a cseheknél pedig most fordult a lejtőre az ár. Lengyelországban sikerült lassítani az új kínálat piacra kerülését, de a hitelhez jutás ott is sokkal nehezebb, mint akár csak két hónapja, s ez meglátszik majd a november–februári értékesítési adatokon.

Bukarestben októberben a szeptemberihez képest 6, az év elejéhez mérve 16 százalékkal alacsonyabbak az árak. Persze még így is magasan vannak, de a tendencia erősödőben van. A Colliers International szerint november elején átlagosan 1576 eurót kértek a használt lakások négyzetméteréért, a Cangrasi és Militari nevű divatos kerületekben 13 százalékkal volt kisebb az átlagár, és 1310 eurós értéket rögzítettek. De például a Mihai Bravu vagy az Oltenitei kerületben 20 százalékos volt a csökkenés – tudósított a Ziarul Financiar című gazdasági lap.

Az új lakások ára nem változott szeptember–októberben, de egyre több kisebb fejlesztő kénytelen csökkenteni egyes projektek árait, illetve sorozatos kedvezményeket dobnak be, hogy fenntartsák az érdeklődést. A használt lakások ára egyébként azért is esik, mert a vásárlók a további mérséklődés reményében egyszerűen kivárnak. A piacot az is befolyásolja, hogy bizonyos vevőrétegek sokkal nehezebben jutnak hitelhez, mint nyáron, illetve sokan inkább – átmenetileg – a bérletet választják – érvelt a Coldwell Banker ingatlanközvetítői franchise-hálózat egyik helyi vezetője.

Mi a helyzet Prágában és más cseh városokban? Egyes vevők szerint „az árak még mindig a sztratoszférában vannak”, és ők inkább megvárják, amíg leszállnak a földfelszín közelébe. Abban reménykednek, hogy a pénzügyi-gazdasági válság erős nyomot hagy ezekben a hetekben a lakáspiacon. A beragadt, eladatlan lakásokat fejlesztő cégek kénytelenek lesznek kissé lejjebb menni kínálati áraikkal. Már van is egynéhány, közel 10 százalékos árcsökkentő akciók kezdtek megjelenni a fővárosban – tudósított a Czech Business Weekly című online hetilap.

Az internetes újság összefoglalójából kiderül, hogy egy 70 négyzetméteres, 3 és fél szobás lakásért 2–2,5 millió koronát (77–85 ezer euró) kérnek, de a hasonló méretű, zöldövezeti, új építésű lakásokért 3–3,3 millió koronát is le kell szurkolni. Ebből lehet most valamit alkudni. Egyes fejlesztők 50–150 ezer koronás konyhafelszereléssel operálnak, mások ingyengarázst ajánlanak vagy késleltetett kezdetű hitelt intéznek az ügyfélnek. Az is intő jel, hogy nagyon sok projektnél az utolsó szakaszban eladott lakások ára megegyezik a tervasztalról eladottakéval, márpedig „normális” körülmények között az építkezés megkezdése előtti ár akár 20-30 százalékkal is magasabb az utolsó szakaszban.

A legtöbb cseh bank megemelte a megkívánt önerőt a fejlesztőknek adott projekthiteleknél. Most átlagos lett a 30 százalék a korábbi 18-20 százalék után. Az is egyre elterjedtebb, hogy ezenkívül egy bizonyos számú lakást már a hitel folyósítása előtt el kell adni, bizonyítva ezzel a projekt sikerét. A vevőktől is magasabb önerőt kérnek a bankok, és kevésbé hajlanak a futamidő meghosszabbítására.

A nagyobb lengyel városokban 7000–8900 zloty között mozog a négyzetméterenkénti átlagár. Lódzban volt a legolcsóbb szeptember végén, 5970 zloty és természetesen Varsóban a legmagasabb, mintegy 9100 zloty. A kereslet egyértelműen elmozdult az olcsóbb lakások irányába – közölte lapunkkal az egyik legnagyobb lengyelországi közvetítő iroda, a REAS.

Az iroda megjegyezte: egyes fejlesztők kénytelenek lesznek saját forrásból meghitelezni az önerő egy részét a vásárlónak, csak hogy létrejöjjön az adásvétel. A fejlesztői hitel mint forma egyébként teljesen hiányzik a térség lakáspiacáról. Rendkívüli helyzetben, mint amilyen a mostani is, viszont szokatlan módszerekre is szükség van.

A REAS által figyelt hat fontos lengyel városban (Varsó, Krakkó, Poznan, Wroclaw, Lódz és a Hármasváros) 2007 első kilenc hónapjában 34 ezer lakást vittek

piacra a fejlesztők, 2008-ban viszont csak 28 600-at. Jól tették, hiszen tavaly ebben az időszakban 27 200 lakást tudtak eladni, az idén csupán 21 ezret. A piacon lévő teljes kínálat ebben a hat körzetben ez év őszén 38 359 volt, míg tavaly csupán 19 765. Az iroda adatai szerint ugyan lassult az értékesítés, de az idén eladni tervezett lakások 81 százalékát már értékesítették.

Menedék a luxus

A pénzpiacokról kiáramló tőke jelentős részét ingatlanokba fektetik a közép- és kisbefektetők. Ők elsősorban luxus-, illetve jó helyen, jó minőségben megépült lakásokba fektetnek. A lakások értéktartásának egyik biztosítéka a magas műszaki tartalom, az ilyen lakások bérbeadása is könnyebb. Zöldövezeti, de egyben jól megközelíthető, luxus-kivitelben készült, igényes lakásokra továbbra is lesz bérlői kereslet.

A cél egy teljes közép-európai ingatlanközvetítő hálózat kialakítása. Első lépésként kétmillió eurós befektetést hajt végre a román piacon, a Centrál csoporttal közösen.

A rendszer semmiképpen sem nevezhető „importfranchise-nak”, minden nemzeti piac esetében alkalmazkodik majd a helyi sajátosságokhoz.-->