Eltűnnek a spekulánsok

Pániknak nincs jele a hazai ingatlanfejlesztők körében, sokkal inkább a tervek újragondolását végzik ezekben a napokban, a spekulatív fejlesztések túlnyomó része azonban eltűnhet a kínálatból. Több százezer négyzetméternyi iroda várhatóan legalább egy évvel később épül meg, a kiskereskedelmi és az ipari ingatlanberuházások viszont kevésbé sérülnek. A lakáspiacon stagnálásra számítanak a szakértők, miközben néhány nagy vállalat új projekteket indít. Már az is érzékelhető, hogy egyes tőkeerős ingatlanfejlesztők félretesznek, hogy jövőre megvásárolhassák az akkorra elbukó cégeket és projektjeiket.

Pontos képet nagyon nehéz alkotni, az ingatlanfejlesztők túlnyomó része ugyanis nem vagy csak jókora késéssel közli, hogy leállít vagy elhalaszt bizonyos beruházásokat. A piacon azonban viszonylag gyorsan terjednek a hírek, ám ezek egy része megalapozatlan. Ilyen például az, hogy a Whitestone Investment kispesti Neo Centere, illetve a budaörsi Solaris City projektje leállt. Boros Ferenc, a cég befektetésekért felelős vezetője lapunknak elmondta: mindkét helyszínen heteken belül megkezdődik az építkezés, ha nem lesz kemény tél. Az eredeti időpontot (2010 közepe) is tarthatónak vélik mindkét, vegyes funkciójú beruházásnál. Az agglomerációba tervezett ipari ingatlanberuházás első ütemét, egy 16 000 négyzetméteres csarnokot is befejezik 2010 elejére.

A Cushman & Wakefield legfrissebb irodapiaci elemzése feltárja a hitelválságnak a budapesti irodafejlesztésekre gyakorolt hatását. A legutóbbi előrejelzést öszszehasonlítva a válság kirobbanása előtt prognosztizált adatokkal az új irodafejlesztések a következő két évben várhatóan 580 000 négyzetméterre csökkennek a korábban tervezett 830 000 négyzetméterrel szemben. Jövőre várható a tervezett irodafejlesztések legjelentősebb, 32 százalékos visszaesése, ám ennek ellenére az elkövetkező 12 hónapban 276 000 négyzetméternyi új irodaterület készül el. Dél-Pesten 35 százalékos, míg a Váci útnál 29 százalékos visszaeséssel lehet számolni a korábbi adatokhoz viszonyítva, ennek ellenére mindkét alpiacon jelentős fejlesztések várhatók.

Úgy tudjuk, hogy az SBI Cornerstone-ja, az Orco Váci 190 nevű objektuma és a TriGranit Westend 2-je biztosan később indul el, utóbbiban a kiskereskedelemé lesz a fő szerep. Várhatóan csúszik a GTC Metro nevű irodaháza is, a cég Renaissance Plaza nevű projektjével kivárnak, a Szerémi Gate irodaparkot pedig eleve 2010 után tervezték elindítani. A fejlesztők később kezdenek hozzá a törökbálinti Esküvő Plaza munkálataihoz, és Dél-Budán is kérdéses több irodaprojekt ütemezése. Az OTP Ingatlan a közelmúltban erősítette meg azt a piaci információt, hogy új nagy lakásberuházásokba nem kezd, csak a már futókra összpontosít.

Vidéken nagyon vegyes a kép az üzleti célú ingatlanpiacon. Friss hír, hogy bizonytalan lett a győri Integrál-H Zrt. hévízi 14 milliárd forintos ötcsillagos hotelberuházása, mert a finanszírozó MFB elutasította a cég hitelkérelmét. Folytatódik viszont több kiskereskedelmi központ előkészítése néhány megyeszékhelyen, illetve nem érkezett hír arról, hogy bármelyik nagyobb beruházást leállították volna. Ezeknél is inkább későbbi kezdésről lehet szó. Sokan, mint például az Arcadom a szegedi irodaháza esetében, megvárják, míg megvannak a nagy bérlők, és azután intézik el a finanszírozást.

Budapesten a legtöbb kérdőjel – az irodaházakon kívül – a lakáspiacon fogalmazódott meg, de vannak a tisztulásra utaló jelek is. Az eladatlan lakások száma stagnál, új, nagy projekt nem indul a következő 3-4 hónapban, most mindenki a készletek apasztásával van elfoglalva. Van egy-két kiemelt beruházás, amelynél kifejezetten gyorsan, nem nyomott áron kelnek el a lakások, a vevők túlnyomó része mindenütt magyar, tehát a külföldiek szinte teljesen eltűntek. Közéjük tartozik a Cordia által vitt Corvin Sétány, az AL Holding két lakóparkja és a GB Európa által irányított Duna Terasz projekt. Utóbbi vállalat a minap közölte lapunkkal: nemhogy leállna, vagy halasztana, inkább nagy ütemben folytatja itteni beruházásait, jövőre ezerlakásos beruházást indít a Soroksári-Duna-ágban.

A talpon maradó ingatlanfejlesztők viszonylag kedvező helyzetben vannak: a kivitelezést irányító fővállalkozók ugyanis már most is és a közeljövőben még inkább sorban állnak a munkáért. Több nagyberuházásnál előfordult a közelmúltban, hogy lecserélték a fővállalkozót, és szinte azonnal beállt az új. Tovább segíti a fejlesztőket, hogy az építési költségek az elmúlt 5-7 hónapban 20-30 százalékkal csökkentek, mivel az alapanyagárak mérséklődtek, a kivitelezésnél pedig a versenyeztetés miatt alacsonyabb árat tudtak elérni a fővállalkozónál. Ha elbukik néhány versenytárs, az megint csak a túlélő fejlesztők malmára hajtja a vizet.

A fejlesztők legfőbb partnerei közül a kivitelezők ugyanakkor abban reménykedhetnek, hogy ha nem is lesz új beruházási lavina, számottevően megugrik a felújítások aránya, és ebből ők is hasznot húzhatnak. Jó hír nekik, hogy a kormány a múlt héten döntött egy 4,8 milliárd forintos támogatási csomag oadítéléséről kifejezetten a felújítások megsegítésére. A pénzből 13 500 lakást és háromezer kéményt lehet felújítani, a program most mintegy 59 települést érint; 2011-ig 30 milliárd forint áll rendelkezésre a konvergenciaprogram keretében a lakásfelújítások támogatására.

A BuildEcon tanácsadó szerint egész Európában recesszió vár az építési piacokra 2009-ben és 2010-ben. A kilátások csak 2011-től tűnnek rózsásabbnak. A lakásépítésben csekély javulás következhet 2010 második felétől és 2011-ben. A beszűkülő nyugati piacokról képzett munkaerő érkezik haza, ez növelheti a hazai építési cégek versenyképességét. A magyar építőmunkások Németországból kényszerülnek visszatérni, de sok fiatal merészkedett ki Skandináviába is. „A recessziós időszakban a lakáspolitika új célterülete lehetne a hatalmas (150-200 ezres) befejezetlen lakásállomány kezelése” – fűzte hozzá Gáspár Anna, a BuildEcon ügyvezetője.