Jégbe fagyott irodapiac

Csak néhány hét múlva lát napvilágot a budapesti irodapiac éves áttekintése a legnagyobb ügynökségek összefoglalójában, de nem tévedünk nagyot, ha már most azt állítjuk: az utolsó háromhavi időszakban ismét felfelé kezdett kúszni a kihasználatlanság, miközben továbbra sem indítottak új beruházásokat. Jósolni senki nem mer, a piaci szereplők legfeljebb azt vetítik előre, hogy élénkülés 2010 második felében lehet legkorábban, ám addig keményen pörög a projekthitelek kamata a bankokban, így a fejlesztők csak futnak a pénzük után.

Szeptember végén a budapesti bérirodák 19,7 százaléka üres volt, ez 2003 decembere óta a legmagasabb érték. A harmadik negyedévben a város egyes részpiacain átlagosan 1,2-1,6 százalékponttal, míg a központi piacon több mint 2 százalékponttal nőtt a kihasználatlanság.

Az utolsó negyedévben azért akadt egy-két átadás, illetve folyatódott néhány nagyobb projekt, amelyet nyilván már nem volt értelme leállítani, mert nagyobb lett volna a veszteség. A BIF csoport a napokban fejezte be az Üllői útnak a körúthoz közeli szakaszán az Ü48 Corner Center Budapest építését. A 13 ezer négyzetméter beépített területű, háromszintes mélygarázzsal ellátott, földszint plusz hatemeletes komplexum több mint hétezer négyzetméteren kínál A kategóriás irodákat. Más bérlőket már nem kell keresni, hiszen az FHB lefoglalta az egész házat, ott lesz a bank új központja. Egyelőre nem valószínű, hogy intézményi befektetők megvennék az ingatlant, noha a hosszú távra tervező, biztos bevételi forrást nyújtó bérlő megkönynyítené dolgukat. A nyomott árak viszont kivárásra ösztönözhetik a befektetőjelölteket, illetve lehet, hogy a tulajdonos még jó ideig inkább a bérleti díjból származó biztos bevételt választja.

Nem volt ilyen könnyű dolga a Futurealnak a Corvin Sétányon lévő második irodatömb esetében, hiszen a 24 400 négyzetmétert nem kötötte le egyetlen nagy bérlő. Decemberre ugyanakkor a terület háromnegyedét sikerült kiadni. Berki J. János projektigazgató azt közölte, 3200 négyzetméterre januártól költözik be a Garantiqa Hitelgarancia Zrt., és szintén januárban kezdi a betelepülést a Ringier Magyarország az általa bérelt 6800 négyzetméteres területre. A harmadik bérlő egy egészségügyi cég lesz, de a nevét még nem árulta el az igazgató. A létesítmény alatti garázsban 440 autónak jut hely, míg a földszinten, továbbá az alatta és a felette lévő szinten, összesen 34 ezer négyzetméteren kereskedelmi létesítmények kaptak helyet.

Az Immorent nagy ugrás előtt álló alpiacon, a Határ úti metrómegálló térségében, a Kőér utcában épít hatemeletes irodaházat, a Laurus nevű komplexum földmunkái már zajlanak. Az épületben 13 300 négyzetméter bérelhető iroda lesz, ezenkívül 1700 négyzetméter kereskedelmi területet, valamint egy 280 négyzetméteres raktárat is kialakítanak. A kétszintes mélygarázs várhatóan 240 gépkocsi befogadására lesz alkalmas.

„Jókor, 2011 első negyedében kerül piacra új irodaházunk, reméljük, akkorra már túl leszünk a válságon, illetve még viszonylag kevés új kínálat lesz, és ez segíti majd a bérbeadást” – summázta a Világgazdaságnak Szente Péter, az osztrák hátterű Immorent Kft. ügyvezető igazgatója. Részleteket nem árult el a most kezdődött bérbeadási tárgyalásokról, de jelezte: új formulával állnak elő. A vezető úgy látja, 2010 a mostanában átadott, illetve a következő néhány hónapban elkészülő új irodakínálat felszívásáról szól majd. Egyetértett ugyanakkor azzal a felvetésünkkel, hogy a nettó felszívás nem lesz/lehet látványos, hiszen sok bérlő inkább újratárgyalja jelenlegi bérleményének feltételeit, és kedvezményeket kialkudva hosszabbít. A céges összevonások, felvásárlások ugyanakkor növelik a nagyobb területek (akár több ezer négyzetméter) iránti igényt, s ezt még mindig nem sok irodaházban képesek kielégíteni.

Thiery Delvaux, a Jones Lang LaSalle ingatlan-tanácsadó budapesti vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy 2010-ben is folytatódik az újratárgyalási divat. „Úgy látjuk, 200-250 ezer négyzetméternyi területet kötnek le jövőre, miközben a következő nyolc-tíz hónapban még 8 százalékkal emelkedik a kínálat az új átadásoknak köszönhetően.” A vállalat első embere lapunknak adott nyilatkozatában azt is kifejtette: szerencsére a fejlesztők már lassítottak 2009-ben, így 2011 vége előtt nem számíthatunk sok új, spekulatív irodaberuházás befejezésére. A bérleti díjak továbbra is nehezen tarthatók, és először még csökkennek, majd legkorábban 2011-től növekedhetnek ismét – fűzte hozzá a szakértő.