Eurós osztalékra számíthat, aki a Shopper Park Plusszal tart Európa legizgalmasabb piacára (x)
Az SPP ambiciózus stratégiája, hogy tulajdonosa és üzemeltetője legyen a régió egyik vezető kiskereskedelmi bevásárlóparkjának. Hol jár a társaság ezen az úton?
A Shopper Park Plus megalapításakor az volt a tervünk, hogy Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb retail park operátorát hozzuk létre, ami egy speciális résszektora az ingatlan- és kiskereskedelmi piacnak is. Az elmúlt években viszonylag gyors és sikeres növekedést tudtunk felmutatni. Első akvizíciónkkal Magyarországra és Csehországba léptünk be, ezt követően, tavaly év végén Szlovákiában is akviráltunk, most pedig Kelet-Közép-Európa legnagyobb piacára, Lengyelországba kívánunk belépni nyolc élelmiszer-központú kiskereskedelmi park megvásárlásával. Ez mintegy 195 millió eurós beruházást jelent.
A tervezett lengyelországi akvizíció mekkora lépés a portfólió jelenlegi méretéhez képest?
Jelentős, közel 50 százalék körüli ugrást jelent a portfóliónk méretében, de egy új piacra egyébként is mindig egy megfelelő méretű portfólióval kell belépni. Ez egy sale-and-leaseback típusú ingatlanpiaci tranzakció, egy hipermarket-operátorral, ezt találtuk legmegfelelőbbnek arra, hogy az egyébként nagy lengyel piacra belépjünk. A cseh és a szlovák piacra négy-négy retail parkkal léptünk be, Lengyelországba nyolc lokáción tervezünk belépni.
Alapvetően hogy működik ez az üzleti modell?
A meglévő magyar, cseh és szlovák egységeink hasonló elven működnek, mint a megvásárolni tervezett lengyel eszközök. A budaörsi Tesco működése elég jól bemutatja, hogy milyen is egy retail park. Van egy nagy hipermarket – ott a Tesco –, ami élelmiszert, napi fogyasztási cikket árul, és emellett szinte minden más fogyasztási cikk megtalálható ezekben a központokban: pl. ruházat, könyv, cipő, szolgáltatások, éttermek, kávézók.
Kényelmes és egyszerű a parkolás, jól látható és jól megközelíthető tömegközlekedéssel. Ezek is lényeges szempontjai a retail parkoknak amellett, hogy olcsó az üzemeltetésük, mivel egyszintes épületek, nincs mélygarázs, nincs lift, mozgólépcső, egyszerű a felépítésük. A fogyasztók kényelmesen, gyorsan és hatékonyan tudnak vásárolni, bármilyen módon is érkeznek oda.
A digitalizáció és az online kereskedelem térnyerése mekkora kockázatot jelent a kiskereskedelmi, élelmiszer-fókuszú ingatlanportfóliójukra?
Az online kereskedelem térnyerése tény, de a néhány éve, a Covid idején még meghatározó piaci percepció, hogy a teljes kereskedelem átáll az online világra, nem igazolódott be. Az ember társas lény, a vásárlás pedig egyfajta szórakozást és közösségi élményt is kínál. Nem mindenki szeret mindent online megvenni, szeretik az emberek fel- vagy kipróbálni, mielőtt megvesznek valamit, és egyre inkább a fiatal generáció tagjait is fel lehet fedezni a bevásárlóközpontokban.
Kiskereskedelmi parkjaink nagy belmagasságú „dobozok”, ahol elég jelentős árukészlet halmozódik fel, ahonnan online rendeléseket is szállítanak a bérlőink. Egységeink ráadásul jól megközelíthetőek, nem a belvárosban vannak, ami logisztikai szempontból előnyt jelent. Sőt, a megrendelem és a boltban átveszem típusú vásárlás is működik, hiszen könnyen, gyorsan elérhető a termékkészlet a vásárlónak. A pénzügyi számaink is azt mutatják, hogy ez egy robusztus modell, ahol a gazdasági környezettől függetlenül erős a fogyasztás.
Milyen megtérülést lehet elérni ezzel az üzleti modellel?
Tőzsdei cégként publikusak a számaink. Az elmúlt két évben az osztalékhozamunk, amit euróban fizetünk ki, 7 százalék körüli a jelenlegi árfolyam alapján, ami kifejezetten magas, bármilyen eszközosztályhoz viszonyítjuk is. Ezenfelül meglévő portfóliónk az előző negyedévben is két számjegyű bevétel- és eredménynövekedést ért el éves alapon. A magyar befektetők ráadásul TBSZ-re is tudnak vásárolni.
Az idei első kilenc hónapban lényegében megduplázták a nyereségüket. Az eredmény dinamikus növekedését követi majd az osztalék emelése is?
Arra törekszünk, hogy az egy részvényre jutó osztalék évről évre semmiképpen ne csökkenjen. Hogy növeljük-e, az mindig üzleti és cash flow kérdés is egyben. Azt nyilván nem tudjuk garantálni, hogy minden évben növelni fogjuk, de az elmúlt években folyamatosan növekedett az egy részvényre jutó osztalék. Idén 84 eurocentet fizettünk ki részvényenként, előtte pedig 76-ot.
Az SPP osztalékfizető részvény, de az osztalékfizetés mellett az elmúlt időszakban a társaság dinamikusan növekedett is. Ha ez a növekedés folytatódik a portfólión, az euró infláció feletti cash flow-t és értéknövekedést is eredményezhet változatlan hozamkörnyezetben. Ha még a hozamkörnyezet is javul, az további értéknövekedéshez vezethet.
Milyen előnyei vannak a Shopper Park Plusnak, mint részvénybefektetésnek egy hagyományos ingatlanalaphoz képest?
Azt gondolom, hogy az általunk választott részvénytársasági forma, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (SZIT/REIT) történő működés jobban illik egy folyamatos cash flow termelő ingatlanportfólióhoz, hiszen az ingatlanok szintjén így nem alakul ki akkora likvidációs kockázat, mint a hagyományos nyílt végű ingatlanalapok esetében, ahol ha nagymértékben szeretnék egyszerre a befektetők kivenni a tőkét, az likvidációs kényszert eredményezhet egy amúgy illikvid piacon.
A tőzsde ráadásul nagyon szabályozott, és megköveteli a transzparenciát, teljesítményünk a negyedévente közzétett jelentéseinkből látható. Folyamatosan arra törekszünk, hogy egyre nagyobb átláthatóságot biztosítsunk részvényeseinknek a törvény szerint szükséges mértéken felül is.
A tőzsdei jelenlét a tőkebevonási képességet is javítja, a részvénytársasági forma a korábbi portfóliónkat, amelybe jobbára zárt végű és zárt körű alapok tartoztak, nagyon jól kiegészíti, hiszen bővíti a befektetői kört. A magán- és a nemzetközi intézményi befektetőknek sokkal könnyebb tőzsdei cégekbe fektetni, mint zárt körű struktúrákba.
Kuriózumnak számít, hogy a budapesti tőzsdén euróban jegyzik a Shopper Park Plus részvényeit. Miért választották ezt a megoldást?
Számunkra ez nem volt kérdés, hiszen gyakorlatilag a teljes cash flow-nk, a bérleti díjaink több mint 90 százaléka euróban keletkezik, mert az intézményi ingatlanpiac euróalapú. A banki finanszírozásunk is euróban van. Így logikus, hogy a tőkénket és a részvényeinket is euróban jegyezzék, így minimális az árfolyamkockázat.
A tőzsdei befektetés iránt érdeklődőknek az SPP révén megvan a lehetőségük, hogy vonzó osztalékhozamú eurós részvényt vásároljanak a BÉT-en. Az itthoni tőzsdén ez ritka, mivel alig találhatók eurós termékek, mellettünk még egy kibocsátó tért át az eurós jegyzésre. Ezt nagyon fontos adottságnak tartom.
Még az idén megközelítőleg 8 millió darab új részvény kibocsátását tervezik másodlagos nyilvános kibocsátás (SPO) keretében. Ennek mi a célja?
A lengyelországi akvizíciónk mintegy 200 millió eurós befektetést jelent, amit 50 százalék körüli banki finanszírozással szeretnénk finanszírozni. Az SPO keretében bevonni tervezett nagyjából 100 millió euró körüli tőke jelentené az új piacra történő belépés finanszírozásának másik felét a nyolc hipermarketből álló retail park portfólió megvásárlásához.
Ha Lengyelországban fektetünk be, és ezáltal megvalósul a növekedési célunk, a társaság egy Kelet-Közép-Európában jól diverzifikált cég lesz, és jelen lesz a régió legnagyobb gazdaságában. Ez a diverzifikáció a portfóliónk kockázatát is porlasztja, a befektetőink így az egész régióba, nem egy-egy országba fektethetnek be, ráadásul egy olyan régióba, amely az előrejelzések szerint gyorsabban növekedhet, mint Nyugat-Európa. Továbbá, ha a sikeres tranzakció révén nő a piaci kapitalizációnk, akkor feltehetőleg a részvény likviditása is növekedni fog.
A kisbefektetőket is célozzák az intézményi befektetők mellett?
A lakossági befektetők számára egyedül Magyarországon lesz elérhető a részvényjegyzés. Arra számítunk, hogy a lakossági befektetők közül is minél többen részt vesznek ebben a tranzakcióban, és még diverzifikáltabb befektetői csoport alakul ki. Mindezek mellett szeretnénk, hogy a kelet-közép-európai intézményi tőke is megjelenjen a társaságban, hogy a SPP az eszközök mellett a befektetők szintjén is egy diverzifikált regionális sztori legyen. Ezt a célt tükrözik az SPO-ban közreműködő forgalmazók is: az Erste Group bécsi, a WOOD cseh központú társaság, a Concorde pedig a magyar piac egyik meghatározó szereplője.
Jelen interjúban közölt információ kizárólag tájékoztatási célokra szolgál, és Bárány Kristóf Péter – a Shopper Park Plus Nyrt. igazgatóságának elnöke – magánvéleményének minősül. Az interjú befektetési döntések alapjául nem kíván szolgálni. Az interjú tartalma nem minősül értékpapírokat érintő nyilvános ajánlattételnek, vagy értékpapírok megvásárlására vagy eladására irányuló felhívásnak, sem befektetési tanácsnak. Befektetési döntések meghozatala előtt kérjük, tájékozódjon az alkalmazandó jogszabályok tartalmáról, és konzultáljon független tanácsadóinkkal!
