Okkal nem dobják piacra az ingatlanokat tömegesen: kiszállni és beszállni is sokan akarnak most

Mi történik az ingatlanpiacokon? – erről közölt friss információkat a világ legnagyobb ingatlanszolgáltató cége, a CBRE magyarországi szakértői csapata egy szűk körű, budapesti tájékoztatón kedden.

„Nem volt izmos év” – fogalmazott az első kilenc hónapot összegezve Borbély Gábor, a a CBRE Magyarország piacelemzési igazgatója azzal kapcsolatban, hogy októberig 350 millió euró értékű ingatlanbefektetési forgalom volt Magyarországon, ami nagyjából akkora visszaesés, mint a közép-európai régió átlaga, ahol a tranzakciók tavalyi összegének 45 százaléka olvadt el. Nagyon lassan, fokozatosan jönnek vissza a piacok Európában, de komoly átárazódással – tette hozzá. 

Az első kilenc hónapban a legnagyobb mínuszokat a tranzakciók értékében a lengyeleknél látni, akiknél 61 százalékos volt a csökkenés, holott nagyon erős náluk a külföldi befektetői jelenlét, míg nálunk inkább a hazai vevők dominálnak évek óta. A csehek viszont nagyon jól szerepelnek, náluk az idei 9 százalékos visszaesést tavaly előzte meg egy nagyívű mélyrepülés.

Elmaradt az áresés

Sok magyar nagybefektető – például a Wing,  a Futreal, az Indotek  – külföldön vásárol, emiatt  kicsit elapadt a belföldi kereslet. Miközben rengeteg pénz van a kispadon, a hozamszintek nem igazán versenyképesek, nem volt nagy átárazódás.

Az előző gazdasági válsághoz képest nagy eltérés, hogy nincs nyomás az eladókon, nem öntik az eladó ingatlanokat a piacra, és 

ahol hozamot tudnak realizálni.

A bankok részéről minden kifelé jövő üzenet azt sugározza, hogy a rendszer egészséges és képes a finanszírozásra, ha akar, ám ezeken a szinteken nem látják érdemesnek.

Mi lesz az épülő irodaházakkal?

Ahogy fentebb írtuk: a 2009-es válsággal ellentétben most nem öntik az eladók a piacra az ingatlanokat, de kivárnak és keresik a kiszállási lehetőséget. Az ssc-k, azaz a szolgáltató központok körében úgy ment végbe egy organikus növekedés, hogy az nem generált pluszkeresletet, ezek a vállalatok tudnak a leginkább távmunkában, hibrid munkarendben dolgozni, ezért a növekedés ellenére csökkent a szektor területigénye – mondta Borbély Gábor.

Az irodai  kereslet összességében 30 százalékot csökkent idén a CBRE adatai szerint, ez ráadásul magával rántja a fejlesztési dinamikát, amely érzékelhetően lassul, 

Időközben 5-ről 13 százalékra nőtt a kihasználatlansági ráta, de ez még mindig messze van a 2009-ben elért 20 százaléktól.

Budapesten 4,34 millió négyzetméter modern iroda van, idén 180 ezer négyzetméter új készül el, ami a tavalyi szintnek felel meg, de jövőre már csak 120 ezer, aminek 40 százaléka még bérlőre vár.

Néhány épület átadása késhet, de még az idén biztosan elkészülhet a Wing Zrt. két fázisban épülő Liberty komplexuma két hotellel összesen 40 ezer négyzetméteren, amiből 28 ezer az iroda.  A második legnagyobb projekt a Property Market Bem Palace ingatlana, amely 23 ezer négyzetméter irodával és egy szállodával szintén elkészül még ebben az évben.

A Városliget melletti Dürer már tele bérlővel, noha az átadása legkorábban 2024-ben várható.

Egyre több retrofit fejlesztés kezdődik a belvárosban, ahol a régi irodaházakat szerkezetig visszabontva, újraépítik. Ilyen módon újul meg az Andrássy út 40–42., és a Raiffeisen egykori Duna-parti székháza, az Akadémia Business Center. A CBRE piacemelmzési igazgatója szerint a hasonló projektekből több is elkezdődhet a következő években.

a legnagyobb irodafejlesztési projekt azonban nem itt, hanem a zuglói városközpontban kezdődött, ahol a Bayer Construct Zrt. 130-140 ezer négyzetmétert épít, a 2026-ra várt volumen 55 százalékát. A zuglói fejlesztést az államnak adta el a beruházócég.

Bizonytalan még a Blaha Lujza téri Corvin áruház épületének végső funkciója, ahol megfontolás alatt van, hogy irodák sora vagy hotel lesz még a házban. A szűkülő irodafejlesztési piac egészségesen hat majd a kihasználatlansági rátára, ami a várakozások szerint nem nő majd 15-16 százalék fölé.

Mi jöhet most az ingatlanpiacon?

A néhány éve felvett pozíciót tartják a vevőt, azaz keresik a kiszállási lehetőséget. Tudni kell azonban, hogy érdemi különbség van a nyugat- és kelet-európai hozamszintek között. Előbbiek 3 százalék alatt voltak az iroda és kereskedelmi tranzakciók során, itt 6-7 százalékon, vagyis Magyarországon lényegesen nagyobb puffer van a finanszírozás és a hozam között.

ez most az Egyesült Királyság, ahol elindult a hozamszintek emelkedése.

Iparosítás óriási fejlesztésekkel

Elképesztően erős évet írnak az ipari-logisztikai fejlesztések terén, ami az Ipar 4.0 program leképződése, de közben két hajtóerő működik: 2020–2021-ben hirtelen felszökött az e-kereskedelmi szektor raktárigénye, és a különböző működőtőke-beruházáshoz kapcsolódó területigény. Utóbbiak nagy része az idei 3 millió négyzetméternyi fejlesztés, melynek 75 százaléka saját tulajdonban van, a maradék 25 a fejlesztőké.

A nagy ipari beruházásokat saját kivitelező csapattal végeztetik a cégek.

Budapesten 3,4 millió, vidéken 1,5 millió négyzetméter bérraktár van, mindehhez még 350 ezer négyzetméter épül, 520 ezer négyzetméter pedig fejlesztés alatt van. Az üres területek aránya év közepén 8-9 százalék volt, év végére viszont 10 százalék lehet.

Kevés szereplős az ipari ingatlanok piaca, melyen gyorsan tudnak reagálni, fékezni és gyorsítani egyaránt a beruházók, ezért olyan típusú túlfejlesztés, mint az irodapiacon, itt nem várható – 2024-ben a raktárpiacon tehát erős visszafogás jöhet.

A közép-európai piac összességében nagyon erős dinamikát mutat, míg Budapesten a fejlesztések zöme a déli városrészben összpontosul, az M0-s autópálya és a ferihegyi repülőtér mentén telítődnek a szabad területek. Vidéken zömmel konkrét bérlői igényre reagálva korszerűsítenek, a fővárosban jellemzőbb a spekulatív fejlesztés.

Kiskereskedelmi trendek a régióban és Magyarországon

A kiskereskedelem piacán, a tervezett fejlesztések terén még mindig nincsenek jó hírek, a régióban Magyarországon a legpesszimistábbak a kereskedők – szögezte le Borbély Gábor.

Pláza nem épül, a kiskereskedelmi piacon kisebb bővítések zajlanak. A belvárosokban egyre komolyabb szerepe van a kiskereskedelemnek, Budapest ugyanis 15 perces város, nem a városszéli mallokat vonzza, hanem a sűrűn lakott területeken indukál kiegészítő fejlesztéseket.

egy számjegyű inflációnál, reálbér-növekedésnél gyorsan tud fordulni a hangulat, ami már a karácsonyi szezonban érezhető lesz. Komoly vásárlási vágy van az emberekben, akik eddig inkább nyaraltak, de a fűtési szezonban majd bemennek a plázákba – hangzott el, kiemelve: a szakértők 2023-ban várják a legerősebb bővülést a régióban. A hangulatindex erősebb szintre pattan fel, igaz, az alacsonyabb bázisról.