Felemás az ingatlanpiac a régiónkban

A nagy külföldi autógyárak megtelepedése Szlovákiában látványos áremelkedést idézett elő az ingatlanpiacon, az alacsony hitelkamatok pedig tovább táplálják a keresletet. Szerbiában elsősorban a nagyvárosokban kezd éledezni a piac, vidéken azonban még aprópénzért is nehéz értékesíteni a házakat. Ukrajnában a szűkös banki likviditás, az alacsony keresetek és az elvándorlás tartja nyomottan az árakat. A román piacon is lassult az árnövekedés üteme, Kolozsvár továbbra is a legdrágább város az országban, míg Székelyföldön lehet a legolcsóbban lakóingatlanhoz jutni.

Székelyföldön a legolcsóbbak

a lakóingatlanok

A korábbi évekhez képest némileg lassuló ütemben drágultak 2018-ban a romániai lakóingatlanok. Míg 2016-ban 12,4 százalékos, 2017-ben pedig 9,1 százalékos volt a drágulás, tavaly átlagosan 5,8 százalékra lassult az ütem éves összevetésben.

Továbbra is Kolozsváron a legdrágábbak a lakóingatlanok. A kincses városban tavaly decemberben átlagosan 1530 eurót kértek négyzetméterenként, 6,2 százalékkal többet, mint 2017-ben. Több más erdélyi nagyvárosban is az országos átlagot meghaladó ütemben emelkedtek az ingatlanárak, Brassóban ez 7,5 százalékon állapodott meg, a gazdasági növekedésben lévő egykori szász centrumban átlagosan 1080 euróba került a lakások négyzetmétere. Temesváron 7,1 százalékos volt a növekedés, ott 1200 eurós négyzetméterenkénti áron cseréltek gazdát a lakások.

A tengerparti Konstancán regisztrált érték 6,6 százalék, illetve 1140 euró négyzetméterenként. Bukarest az országos átlagot szállította: tavaly év végén 1300 eurós áron hirdették a lakóingatlanokat, ez pontosan 5,8 százalékos drágulás 2017-hez képest.

Székelyföld jóval az országos átlag alatt marad, ott nem érte el a 2 százalékot az ingatlanárak emelkedése. Az országos árszínvonal a többéves növekedés után sem érte el egyelőre a 2008-as válság előtti szintet, átlagosan 27,6 százalékkal marad el az akkori állapottól.

Szakértők szerint az ingatlanpiac csökkenő kínálattal válaszolt az áremelkedés mérséklődésére, illetve a csökkenő keresletre. A romániai nagyvárosokban ugyanakkor 2018-ban 7,2 százalékkal kevesebb 2000 előtt épült lakást és házat bocsátottak áruba, mint egy évvel korábban. „A 2014-ben regisztrált mélypont óta folyamatosan nőnek az árak a romániai lakóingatlanok piacán, de a drágulás üteme csökkent, úgy tűnik, a vásárlók már nem hajlandók elfogadni az előző évekéhez hasonló áremelkedést” – idézte a Mediafax hírügynökség Dorel Nitát, az Analizeimobiliare.ro projektmenedzserét.

Vágtáznak a szlovák árak

2018 utolsó negyedévében tízéves csúcspontjukra szöktek fel az ingatlanárak Szlovákiában. A vizsgált időszakban a lakások és családi házak négyzetméterenkénti átlagára 1463 euróra kúszott fel, ami 2017 végéhez viszonyítva 7,6 százalékos emelkedés. Ezen belül a lakások négyzetméterenkénti átlagára 1787 euróra nőtt, 9 százalékkal haladja meg a 2017 végi szintet. „A tartós kereslet és a csökkenő kínálat a következő időszakban is komoly árfelhajtó tényező lehet” – derül ki a Szlovák Nemzeti Bank (NBS) elemzéséből. E folyamatot erőteljesen gerjesztik a történelmi mélypontra süllyedt jelzáloghitel-kamatok, éppen ezért a jegybank több hullámban szigorította a jelzálog-hitelezést. 2018 végén az egyéves futamidejű jelzálog átlagos kamata már 1,5 százalék alá csökkent. „Az ingatlanok idei áremelkedésének ütemét 3,5–4 százalék közöttire becsülöm” – nyilatkozta Ján Palencár, a szlovák ingatlanügynökségek szövetségének elnöke. A Szlovákián belül szinte külön világot jelentő fővárost leszámítva különösen durva árvágta mutatkozott Nyitrán. 2012-ben a 80 ezres városban egy öregebb 4 szobás lakást a tágabban értelmezett belvárosban átlagosan 60 ezer euróért kínáltak, ám a Jaguar Land Rover autógyár letelepedését követően elszabadultak az árak, napjainkban egy lakótelepi 4 szobás lakás ára már 95 ezer eurónál kezdődik.

Éledezőben a szerb vásárlóerő

A szerbiai ingatlanpiacon 2016 óta a kereslet folyamatos növekedésével az árak is emelkednek. Az ingatlanok iránt Belgrád mellett Újvidéken a legnagyobb a kereslet.

Elemzők szerint az ingatlanpiacon tapasztalható keresletnövekedést elsősorban az egyre kedvezőbb lakáshitelek segítik, egy 75 ezer eurós lakáshitelt például 25 éves futamidőre lehet felvenni. Szerbiában az átlagbér mintegy 50 ezer dinár (135 ezer forint). Az előírások szerint 50 ezer dináros fizetés esetében a lakáshitel havi törlesztőrészlete nem haladhatja meg a 30 ezer dináros szintet. A lakáshitelek kamata általában évi 3-4 százalék.

Az ingatlanárak Újvidéken nőttek a legnagyobb mértékben, az éves növekedési ütem 30 százalékos volt tavaly. A lakások négyzetmétere most átlagosan 135 000 dinárba, azaz mintegy 1100 euróba kerül. A legdrágább lakások négyzetmétere viszont 7800-8000 euróba is belekerülhet. A legdrágább családi ház pedig állítólag 1,5 millió euróért cserélt gazdát.

Az értékesítés – országos átlagot nézve – 15 százalékkal nőtt egy év alatt, az ingatlanértékesítések több mint 60 százaléka a Vajdaságban és Belgrádban zajlik, miközben a lakosság kevesebb mint 50 százaléka él ezeken a területeken. Újvidék mellett Belgrádban az Óvárosban, Újbelgrádban és a Vracsar városrészben a legdrágábbak az ingatlanok. A legolcsóbban Bórban és Nagykikindán lehet lakást venni.

Ingatlankereskedők szerint a legtöbb ember a másfél szobás, 30-35 négyzetméteres, új építésű lakások iránt érdeklődik. Ezek ára helyszíntől függően átlagosan 1000–1400 euró között alakul négyzetméterenként. A szakemberek úgy vélik, a világgazdasági válság lecsengését követően fokozatosan megtörtént az, amire a szerbiai ingatlanpiacnak már nagy szüksége volt: a kínálat igazodni kezdett az igényekhez. Egy belgrádi ingatlanközvetítő szerint annak ellenére, hogy az árak átlagban 15 százalékkal emelkedtek a tavalyi évihez képest, a kereslet nem csökken. Nem csak a fiatalok vesznek új lakást, gyakori, hogy nyugdíjasok, akik negyven-ötven évvel ezelőtt könnyebben jutottak nagyobb, 80-90 négyzetméteres lakáshoz, most eladják azt, és kisebbe költöznek. A különbségből pedig gyakran a gyerekeiknek vesznek szintén kisebb lakásokat.

Nehezen tudnak viszont lakáshoz jutni a vidékről városba költözők, hiszen a falvakban nagyon alacsonyak az ingatlanárak, noha az utóbbi két évben átlagosan 15-20 százalékkal emelkedtek. Kereslet azonban alig van, ezért 5-10-15 ezer euróért mát olyan házat lehet vásárolni, amelynek a felépítése ennek az összegnek a sokszorosába kerülne. Felújításra szoruló egyszerű falusi kertes házat nem nagyon lehet 2-3 ezer eurót meghaladó áron értékesíteni.

Stagnál az ukrán piac

Ukrajnában az Euromajdan okozta 2014-es gazdasági visszaesést a mai napig nem heverte ki az ingatlanpiac. Volt ugyan egy apró fellendülés 2016-ban, de rá egy évre már újra 10-12 százalékos visszaesés következett be. Előzetes becslések szerint tavaly is 2-3 százalékot zuhant a piac.

Idén a helyzet viszonylagos stabilizációjára számítanak, 2020-ban pedig elindulhat egy lassú felértékelődés. A hátráltató tényezők közt említik a lassú gazdasági fejlődést, a hitelezési nehézségeket, az elvándorlást, valamint az idén esedékes választások is kivárásra késztetik az ingatlanpiaci szereplőket. A hitelezésben sem várható érdemi javulás, hiszen nincs kellő fizetőképes kereslet, a bankszektor számára nem áll rendelkezésre kellő mennyiségű forrás, miközben a hrivnya árfolyama is igen volatilis. Jelenleg az ukrajnai bankok átlagosan 13 évre, 18–24 százalékos éves kamatra nyújtanak hitelt, ami gyakorlatilag megfizethetetlen a helyiek számára.

Érdekesség, hogy mára szinte kiegyenlítődött az új építésű és a használt lakások piaca, a fővárosban 14 500 hrivnyától (520 dollár) kezdődik a négyzetméterenkénti ár, a felső plafon 22 500 hrivnya. A luxuslakások árai az elmúlt egy évben nagyot, átlagosan 14 százalékkal csökkentek, 61 ezerről átlag 52 ezer hrivnyára négyzetméterenként. Az elmúlt két-három évben leginkább a 2 szobás, valamint a kicsi, 20-30 négyzetméteres lakások iránti kereslet nőtt meg. Ez utóbbi a korábbi 1-2 százalék helyett ma már 7 százalékát alkotja a piacnak.

Ukrajnában jellemzően már az előtt értékesítik az ingatlanokat, mielőtt elkészülnének, ráadásul csupasz állapotban – minden belsőépítészeti munkát az új tulajdonosnak kell elvégeznie, ami átlagosan 20-30 ezer dollárba kerül. Tavaly sok építtető saját hitelezési programot indított, és beleszámítják a vételárba a vevő régi ingatlanát.

Ami a bérleti árakat illeti, Kijevben 8 ezer hrivnya (285 dollár) egy egyszobás lakás havi bérleti díja, plusz a rezsi. Más régiókban ennek a feléért is lehet lakást találni, az más kérdés, hogy a közüzemi díjakkal együtt a végösszeg így is meghaladhatja a jelenlegi ukrajnai minimálbért, amelyet januártól emeltek 4173 hrivnyára.

A 2019-es várakozásokkal kapcsolatban Jaroszlava Csapko, a Residential Development Solutions ingatlancég vezetője elmondta, drágulni fog a munkaerő, az építkezési anyagok ára is emelkedik, emiatt 15 százalékos árnövekedést prognosztizál az ingatlaniparban.