Megfizethetetlen otthonok: egyre drágább az albérlet Ukrajnában
A kijevi statisztikai hivatal márciusban publikált adata szerint az éves infláció áprilisra 15,1 százalékra gyorsult. Ez az általános drágulási tendencia az ukrán albérletárak emelkedésében is tükröződik, különösen a nyugat-ukrajnai megyékben és Kijevben.
A statisztikusok szerint 2025 márciusában az egy hálószobás lakások átlagos havi bérleti díja 7413 hrivnya volt, ami 2,7 százalékos növekedés az év elejéhez képest. A legmagasabb bérleti díjakat a nyugati régiókban regisztrálták:
- Kárpátalján (11 769 hrivnya, kb. 98 ezer forint),
- Lemberg megyében (10 749 hrivnya, kb. 89 500 forint),
- Rivne megyében (10 263 hrivnya, kb. 85 400 forint).
Ezzel szemben a legalacsonyabb árakat
- Herszon (3118 hrivnya, kb. 26 ezer forint),
- Zaporizzsja (3623 hrivnya, kb. 30 ezer forint) és
- Mikolajiv (3 908 hrivnya, kb. 32 500 forint) megyékben találták.
A belső migráció nagyban befolyásolja a bérleti piacot, mivel a keleti és déli frontvonalak közeléből több százezer ember volt kénytelen tartósan lakhelyet váltani.
Ez nemcsak a bérlemények iránti keresletet fokozta, de az árakat is magasan tartja.
Az OLX ingatlanportál által közzétett adatok szerint 2025 első negyedévében a legnagyobb lakbéremelkedést a következő városokban regisztrálták:
- Szumiban 25 százalékkal 7 ezer hrivnyára,
- Mikolajivban 20 százalékkal 6 ezerre,
- Herszonban 16 százalékkal 3500-ra,
- Csernyivciben 15 százalékkal 12 446-ra,
- Zsitomirban 12 százalékkal 9500-ra drágultak az albérletek.
Ezek a változások főként azokra a területekre koncentrálódnak, ahol a menekültek aránya jelentős, vagy ahol javult a biztonsági helyzet.
Kijev a legdrágább
Kijevben messze a legdrágábbak az albérletek. Az LUN ingatlanportál szerint egy egy hálószobás apartman havi átlagára 17 500 hrivnya (kb. 150 ezer forint), 3 százalékkal emelkedett január óta. A közeli agglomerációs településeken is emelkedtek az árak: Bucsában és Hosztomelben 11 ezer hrivnya (94 270 forint), Irpinyben és Visnyovéban 12 ezer (102 840 forint), míg a luxusnak számító Borscsahivkán már 14 ezer hrivnya (119 980 forint) az átlagár.
Az ukrán albérletárak a biztonsági helyzet függvényében változnak
Vitalij Poberezskij, a DIM.RIA.com platform fejlesztési igazgatója szerint 2025-ben a piac instabil, és összetett dinamikát mutat: egyes megyékben – mint Herszon vagy Kirovohrad – 22–26 százalékos a csökkenés, másutt viszont érezhető áremelkedés figyelhető meg. Kiemelte:
A biztonsági helyzet maradt a fő meghatározó tényező. Amíg nem áll be stabilitás, addig nem várható kiegyensúlyozott piac sem.
A szakértők szerint a szezonális hatás is fontos: tavasztól őszig a kereslet mindig megugrik, amit a piac előre beáraz. Emellett befolyásoló tényező az ingatlan állapota, bútorozottsága, elhelyezkedése és nem utolsósorban az, hogy a nyugat-ukrajnai piacon gyakran a dollárhoz kötik az albérleti díjakat, ami az árfolyam-ingadozásokkal további rizikó a bérlők számára.
A LUN statisztikája szerint a kijevi albérleti piac elérte azt a szintet, ahol az egyhálós lakás bérlése az átlagbér 63 százalékát viszi el, kéthálós esetében ez 99 százalék, háromszobásnál pedig már 165 százalék. Mindez azt jelenti, hogy
az albérletpiac gyakorlatilag elérhetetlenné válik az átlagkeresők számára.
A legdrágább háromszobás lakásokat a főváros Pecserszki kerületében már 67 ezer hrivnyáért (574 190 forint) adják ki havonta, miközben a Desznanszkijban 14 ezer hrivnyánál (119 980 forint) áll meg az átlag.
Devizaalapon áraznak, így az árfolyamkockázat is megjelenik
A lakhatás elérhetetlensége egyre inkább társadalmi feszültségeket gerjeszt, miközben a piac még mindig nem elég szabályozott. Az OLX szerint a bérleti díjak alakulását a szezon mellett a biztonsági helyzet, az infrastruktúra és a munkaerőpiaci lehetőségek is nagyban befolyásolják. Egy másik fontos tényező, hogy
a nyugat-ukrajnai albérletárak gyakran devizaalapúak, és emiatt az árfolyamváltozások is azonnal begyűrűznek a bérleti költségekbe.
Vitalij Poberezskij szerint a főváros mellett Odessza, Dnyipropetrovszk és Vinnica megyékben is jelentős volt az érdeklődés áprilisban, míg a kínálat több régióban csökkent. Kijevben például 17 százalékkal kevesebb új hirdetést tettek közzé márciushoz képest. Ez az ellentétes mozgás – növekvő kereslet és csökkenő kínálat – szintén az árak további emelkedését vetíti előre.
A lakásbérlés így Ukrajnában egyre kevésbé a fiatalok vagy a mobilis munkavállalók racionális döntése, és egyre inkább kényszerpálya azoknak, akik elvesztették az otthonukat, vagy nem rendelkeznek elegendő tőkével saját ingatlan vásárlásához. A piaci helyzet azt mutatja, mind gazdasági, mind szociális szempontból egyre sürgetőbb egy jól működő bérlakásprogram akár állami, akár önkormányzati szintű koordinációban.
