Ugrásszerűen növekvő érdeklődés

A kiegészítő kamattámogatású hitelkonstrukciót új lakások építésére, vásárlására vehetik igénybe az ügyfelek. A mára már igencsak kedvező kamat bűvkörébe vont hiteligénylőknek azonban a bankoknál számtalan egyéb feltétellel is szembesülniük kell. Ennek a kölcsöntípusnak az igénybevételéhez például a lakás vételára vagy az építés költsége -- telekár nélkül számítva -- nem haladhatja meg a 30 millió forintot. Ezzel kapcsolatban, bár a bankok többsége külön nem hangsúlyozza, érdemes figyelni az úgynevezett méltányolható lakásigényre. (Ezt külön rendelet szabályozza.) Elvárás az is, hogy az adósok nagykorúak legyenek, és vagy házasságban éljenek, vagy gyermeküket (akár egyedül is) neveljék. A hitel összege félmillió forinttól tízmillióig terjedhet. Az azonban, hogy az ingatlan vételárának, illetve összértékének mekkora hányada fedezhető ilyen módon, már bankonként eltér.
Az Inter-Európa Bank (IEB) az igénylőktől elvárja, hogy biztosítékul a kölcsönösszeg kétszeresének megfelelő forgalmi értékű, tehermentes, forgalomképes ingatlant ajánljanak feljelzálogként. Ez azt jelenti, hogy az ügyfeleknek a legjobb esetben is (a forgalmi érték a pénzintézetek gyakorlatában nem egyezik meg a vételárral, általában annál alacsonyabb összeg) 50 százaléknyi önerővel kell bírniuk. A Magyar Külkereskedelmi Bank (MKB) az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 80 százalékáig hajlandó kölcsönt nyújtani. Kár lenne azonban arra számítani, hogy az MKB ez alapján 20 százaléknyi önerővel is beéri. A hitelbiztosítékként elfogadott érték ugyanis általában még az igazán kurrens ingatlanoknál is legfeljebb a vételár 90 százaléka szokott lenni.
Az Erste Banknál az érdeklődőknek azt a felvilágosítást adják, hogy a hitel összege függ az adós teherviselési képességétől és természetesen szintén a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értékétől. Ennél a pénzintézetnél azonban akár 30 százaléknyi önerővel is beérhetik, csakúgy, mint az OTP Banknál. A Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) előírása szerint a kölcsön nagysága nem haladhatja meg az ingatlan értékének 60, illetve 70 százalékát.
A Postabank (Pb) szintén 30 százalékos önerőt vár el, de ez az arány, amennyiben az adós biztosítékul számukra is elfogadható ingatlant tud felajánlani, akár egyetlen forint készpénz nélkül is elképzelhető új ingatlan vásárlásánál (építésnél -- bár a bank maga nem zárja ki -- ezt igen nehéz lenne ezzel a módszerrel elképzelni). A Pb konstrukcióját egyébként úgy hirdeti, hogy az ügyfél választhat, hogy a pénzintézet kérelmét jövedelem-, vagy fedezetvizsgálat alapján bírálja el. Előbbinél a hitelképességhez igazolni kell, hogy az átlagos nettó jövedelem (három hónapon keresztül) személyenként eléri a mindenkori legkisebb öregségi nyugdíj kétszeresét, jelenleg 36 620 forintot. A havi törlesztőrészlet összegét a családi nettó (az egyéb törlesztési kötelezettségek levonása utáni) összevont jövedelem arányában korlátozzák. Havi 90 ezer forintnál maximum 33 százaléknyi, 90 és 150 ezer között 40, e fölött pedig 50 százaléknyi lehet a teher. Az ügyfelek azonban ezeknek a határoknak a kitágítása érdekében kérhetik a készfizető kezességet vállalók jövedelmének figyelembevételét is (ezt a szisztémát más bankok is alkalmazzák).
A fedezetalapú hitelezésnél építés esetében a bírálat alapja az építési telek, vagy más fedezetként felajánlott tehermentes ingatlan forgalmi értéke lehet. A kölcsön összege az előbbinél maximum annak 70, utóbbinál pedig 50 százaléka lehet. Vásárlásnál akár a megvenni kívánt lakás, akár valamely más ingatlan a fedezet, annak értékének (vételárának) a fele nagyságáig vehető fel hitel a Postabanknál. A bírálat alapját viszont ebben az esetben csak az egyik ingatlan jelentheti. A jövedelemvizsgálatnál leírt összevonás tehát itt nem működik.
A K&H lehetővé teszi, hogy a kölcsönért folyamodók csak jövedelmük 30 százalékát igazolják munkáltatói papírokkal. A fennmaradó hányadhoz elfogadják a bevallást is. Ezen a téren egyébként a bankok általában is egyre nagyobb rugalmasságot tanúsítanak. A többség azonban annak ellenére ragaszkodik a munkáltatói jövedelemigazoláshoz, hogy ezeknek a kölcsönöknek a hosszú futamideje ezt a szisztémát a munkaerő-piaci helyzet változása miatt (a ma még igen magas igazolt jövedelmű adós időközben akár munkanélkülivé is válhat) igencsak kockázatossá teheti.
Az IEB a kiegészítő kamattámogatású kölcsönt 3--25 év futamidőre ajánlja. A K&H-nál ez maximum 20 év lehet. Az OTP Bank viszont 35 éves futamidőt is elképzelhetőnek tart. Ugyanilyen távban hajlandó gondolkodni a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) és a Konzumbank is, ahol a kölcsönösszeg 1--10 millió forintig terjedhet.
Szaporodnak azok a megoldások, amelyek a különböző állami kedvezményeket igyekeznek maradéktalanul kihasználni. A legjobb kamatfeltételt kínáló pénzintézetek (MKB, OTP, Postabank) többnyire azt állítják, hogy kondícióik azért lehetnek ilyen jók, mert a kétféle támogatást (a kiegészítő és a forrásoldali kamattámogatást, amely használt lakások vásárlásához is igénybe vehető) kombinálják. Erre a palettára egyébként felvehető a lakás-takarékpénztáraknál az előtakarékosságra járó állami támogatás és az adókedvezmény is.
A bankok kivétel nélkül kidolgozták a november 1-jétől megemelt mértékű állami támogatást is kalkuláló konstrukcióikat. A pénzintézeti honlapokon azonban az igénylők még nem egy helyen csak a régebbi kamatfeltételekkel szembesülhetnek, s az ügyintézők sem mindenütt tudnak azonnal felvilágosítást nyújtani az új törlesztési táblázatokról.
Az érdeklődés pedig a bankok jelzése szerint óriási. Az állami támogatás november 1-jei megnövelését követően ugrásszerűen nőtt a hitelintézeteknél jelentkezők száma. Az eltelt igen rövid idő miatt -- válaszolta ezzel kapcsolatos kérdésünkre a CIB Bank szóvivője, Zimay Judit -- konkrét számokról még nem beszélhetünk, de azt egyértelműen érezzük, hogy erőteljesen növekedett az ügyfelek hitelfelvételi igénye. Hasonló tapasztalatról számoltak be az FHB-nál és az OTP Banknál is.
Az OTP tájékoztatása szerint a kiegészítő kamattámogatásos és a támogatás nélküli Forrás hitelek egyaránt nagyon keresettek. A Forrás kölcsönök jelenlegi 8,5 milliárd forintos állománya pedig a bank reményei szerint az év végére közel 25 milliárdra nőhet.
A tapasztalat egyébként azt mutatja, hogy az érdeklődők még mindig elsősorban a kamatot nézik. Kevesen szánják rá magukat arra, hogy összehasonlítsák a bankok hitelkínálatának kondícióit. A vonzó kamatok mögött pedig különböző címen felszámított költségek is meghúzódnak. Szinte minden pénzintézet felszámít a hitelbírálatért díjat. Ennek mértéke általában a folyósítandó hitel egy százaléka, amit viszont bizonyos korlátok közé szorítanak. A K&H viszonylag sajátos megoldásként építésnél kétszázalékos, minimum 15 ezer, maximum 60 ezer forintos, vásárlásnál pedig egyszázalékos, 5-10 ezer forintig terjedő díjat kér el. A CIB-nél ez az összeg egyöntetűen 10 ezer forint, az IEB-nél pedig 20--40 ezer közé esik. Az FHB összegkorlátok nélkül 0,8 százalékos folyósítási jutalékot számít fel (ez ötmillió forintos hitelösszegnél 40 ezer forint).
A hiteligénylőknek egyébként a törlesztőrészletek nagysága mellett (ezek az összegek, mint táblázatunkból is látszik, nem feltétlenül tükrözik a meghirdetett kamatszintek közötti különbséget) az előtörlesztés lehetőségére sem árt figyelniük. Nem egy bank akad ugyanis, amely az előtörlesztést bünteti, vagyis ebben az esetben pluszdíjat számít fel az adósnak. A CIB-nél például, amennyiben valaki az előtörlesztés időpontjául nem a kamatperiódus fordulónapját választja, a hátralék 0,5 százalékát kell ezért kifizetnie.