Változások az európai törvényekben
Gyakorlatilag több mint 150 évig béke és nyugalom honolt az európai jelzálogpiacon, a százados törvények alapján működtetett rendszer zökkenőmentesen - már-már unalmasan - és biztonságosan kiszolgálta az ügyfeleket és a befektetőket. Az európai országok változatos törvényei szerint forgalomba hozott, jelzáloggal fedezett értékpapírok besimultak a biztonságos, kötvény típusú, hosszú lejáratú portfóliókba, és a befektetők szívesen tartogatták évekig, mert hozamuk mindig meghaladta az egyes országok adósságkötvényeiét, ugyanakkor kockázatuk legalább olyan alacsonynak számított, mint a biztonság tekintetében etalonnak tekintett állampapíroké.
Az utóbbi egy-két évben azonban az európai jelzálogpiacot is elérték a változások, a pénzügyi innovációk. Nem is lehet ezen csodálkozni, hiszen az EU-integráció felgyorsulása előbb-utóbb a tagországok minden szektorát "megmozgatta", s elindította a globális piacban való gondolkodást. A jelzálogpiac reneszánsza részben ahhoz köthető, hogy az EU-tagországok euróban számolnak, s mind élesebbé válik a verseny a nemzetközi befektetők kegyeiért. Így megjelentek az unió nemzetközi tőkepiacán a jumbó jelzálogkötvények első óriási össznévértékű kibocsátásai, ezeket már egész Európában lehetett teríteni, s lényegében ehhez kapcsolódott a nemzeti szintű befektetési korlátozások liberalizálása és a jelzálogkötvényekre vonatkozó szigorúbb, illetve - ahol még nem voltak - teljesen új jogszabályok kialakítása. Az EU-ba belépni készülő országok 1995 és 2000 között alkottak jelzálogtörvényeket, mindegyikük esetében a már évtizedek óta megoldatlan lakásépítési problémák sürgették a háború előtt a legtöbbjüknél, így egykoron Magyarországon is virágzó üzletág újrahonosítását. Az EU-s tagországok 1997 és 2003 között alakították/módosították a jogszabályokat, ezen belül Németország 1997 óta az idén készül a második változtatásra. Az önkéntes felbuzdulás mellett "külső erők" is besegítettek a törvénykezési láz kialakulásában.
Egyfelől az EU jogharmonizációjáért felelős intézmények - s ezen belül maga az Európai Jelzálogszövetség - sürgették, hogy az unióba készülő országok banki és ezen belül jelzálogbanki regulációját összhangba hozzák az EU-s szabályokkal. Ám kiderült: egy sereg igen fontos alapkérdésben még az unión belül sincs konszenzus, még a magyarul jelzáloglevélnek keresztelt jelzáloggal fedezett kötvény definíciójában sem sikerült egyetértésre jutniuk. Pedig ez a merőben egyszerűnek látszó meghatározás éppen az utóbbi hónapokban vált sürgőssé. A tőkepiaci k+f tevékenység eredményeként megjelentek ugyanis a régimódi jelzálogkötvényekhez nagyon hasonló "mutánsok", jobb híján "strukturált jelzálogkötvényeknek", valamint "átcsomagolt" jelzálogkötvényeknek nevezett értékpapírok, amelyek nemzetközi befektetői körben tapasztalt ragyogó sikere valósággal megrémítette a hagyományos jelzálogkötvények kibocsátóit. Természetesen piacvesztéstől tartanak.
Másfelől az értékpapírok határokon átnyúló forgalomba hozatalához ma már elengedhetetlen nemzetközi hitelminősítők is górcső alá vették a nemzeti törvénykezést, s nem minden tekintetben voltak elégedettek, ami persze elsősorban a német jelzálogbankárok önérzetét sértette, hiszen mögöttük több mint 150 év csődmentes múlt áll. A mélyelemzéseket követő jelzálogtörvény-vitát a Moody's váltotta ki, amelynek elsődleges terepe Európa. Az újfajta "strukturált" papírok mögött meghúzódó, sok esetben nemzeti szabályozás híján önként vállalt, a befektetői kockázat csökkentésére irányuló kötelezettségeket a Moody's nagyra értékelte, amely magas (Aa2-Aaa) minősítésben és persze ennek megfelelően alacsony spreadekben, azaz az állampapírokhoz képest viszonylag kicsi hozamfelárban öltött testet. Nagyon úgy néz ki, hogy a Moody's gyakorlatilag a "mutánsok" forgalomba hozatalánál alkalmazott önkéntes szabályokat szeretné beleíratni az európai országok évek, évtizedek, évszázadok óta egyébként jól reguláló jelzálogtörvényeibe.
Végigböngészve a Moody's feltételeit, megállapítható, hogy a 4. pontot leszámítva Magyarország gyakorlatilag az összes kritériumnak megfelel.
Ha pontról pontra elemezni kezdjük az elvárásokat, nyilvánvalónak látszik, hogy az első pont szinte valamennyi európai ország törvényében előírás. Meg kell azonban jegyezni, hogy például a német törvény engedélyezi a derivatív-ügyletek bevonását a fedezeti portfólióba, ami nem minden esetben tekinthető kockázatcsökkentő tényezőnek.
A második pont nem egységes Európában: húsz országból hétben nem csak a jelzálog-hitelintézetek bocsáthatnak ki jelzálogkötvényt, ellenben a strukturált és csomagolt jelzálogkötvények kibocsátói Franciaországban, Hollandiában és Nagy-Britanniában (ez utóbbi két államban nincs jelzálogtörvény) tevékenységi köre limitált.
Ami a harmadik pontot, az önkéntes túlfedezettséget illeti: már adott Dániában, Spanyol- és Lettországban, hamarosan Németországban törvény lesz, méghozzá a kötelező túlfedezettség mértéke el kell hogy érje a 2 százalékot. Alaposan átgondolva a túlfedezettség lényegét, vagyis azt, hogy a jelzálogkötvény, -levél tulajdonosa szempontjából a kibocsátó csődje esetén az értékpapírok tőke- és lejáratig számított kamatösszegét meghaladóan legyen fedezet, lényegében a magyar törvény a kezdetektől fogva teljesíti, hiszen a jelzálogtörvény (jhtv.) szerint a bankok csődje esetén a jelzáloglevél-tulajdonosokat illeti a hivatalos rendes összeg és pótfedezeteken túl a pénzintézet egész vagyona, igaz viszont, hogy ez a vagyon nem zárolt. A "jelzálogkötvény-mutánsok" tekintetében érthető módon a túlfedezettség mértéke 12-17 százalék között mozog.
A 4. pontot kielégítendő a német törvénybe éppen 2002-ben iktatták be az NPV- (nettó jelenérték) tesztet, s gyakorlatilag a fedezetet ezen az alapon számolják az ír bankok is. Ezen a ponton a magyar jhtv. nem ad fogódzót az eszköz- és a forrásoldal lejárati és kamatszerkezetének összehangolására, jelentős függetlenséget és szakmai kibontakozást biztosítva a kibocsátó kockázatkezelői számára. Dániában viszont a Moody's teljes elégedettségére a törvény szerint az eszközoldali pénzáramlás alapvetően megegyezik a forrásoldalival, a dolog egyetlen szépséghibája, hogy a jelzáloghitelek annuitásos szerkezetét követő jelzálogkötvények Dánián kívül nemigen értékesíthetők.
Az 5., 6. és a 7. pontot a magyar jhtv. tartalmazza, az európai törvények többsége azonban nem minden esetben érinti ezeket a kérdéseket. Mostanában kezdtek csak foglalkozni azzal, hogy külön csődgondnok vigye tovább és működtesse a jelzáloghiteleket és a -kötvényeket, hiszen azok a banktól függetlenül is életképesek.
A Moody'son kívül az Európai Jelzálogbankok Szövetsége is beszállt a törvénymódosítást szorgalmazók körébe, igaz, a szövetség elsősorban az új, közös bázeli banki szabályozás jelzálogbanki vetületeit vizsgálja. A javaslataik között persze vannak átfedések, főként a jelzálogkötvény definíciója körüli polémiában. A szövetség azonban lakonikusan megállapította, hogy a fedezett értékpapírok olyan sokszínűek, változatosak, hogy a jelenleg érvényes úgynevezett bázeli megközelítésben meglehetősen körülményes lenne osztályozni őket.
Eddig még a jelzálogkötvényeknek nemigen akadt vetélytársa a tőkepiacon. Az úgynevezett eszközökkel fedezett értékpapírok (ABS), vagy akár a jelzáloggal fedezett kötvények (MBS) a köztudottan lazább fedezeti és kockázati előírásoknak megfelelően külön kategóriát alkottak, alacsonyabb hitelbesorolású kötvényekkel is elégedett befektetőket vonzottak. Ám amióta az átszerkesztett, átcsomagolt fedezett papírok kibocsátói még szigorúbb szabályokat vállalnak, következésképpen az értékpapírjaik a jelzálogkötvényekkel azonos, vagy magasabb hitelminősítési kategóriába kerülhetnek, a jelzálogkötvény-kibocsátók ádáz konkurenciára számíthatnak.
